|
| Ảnh Internet |
Nguồn quỹ đất tiềm năng
Động thái mới đây của UBND TP.HCM khi giao UBND quận 1 cùng các sở, ngành liên quan chậm nhất đến cuối tháng 12/2016 hoàn tất kiểm định 89 chung cư cũ, hư hỏng trên địa bàn quận 1, đang được kỳ vọng sẽ tạo chuyển biến trong kế hoạch cải tạo chung cư cũ nhằm tái thiết khu vực nội thị.
Lâu nay, việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ ở khu nội thị Thành phố, trong đó có quận 1, là cả bài toán nan giải. Theo thống kê, TP.HCM hiện có khoảng 1.255 chung cư. Trong đó có 533 chung cư, nhà tập thể (gồm 50.460 căn hộ) được xây dựng trước năm 1975. Nhiều căn chung cư trong số này đã hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng.
Tuy nhiên, theo số liệu mà Nhóm nghiên cứu Phạm Thái Sơn và Đoàn Trúc Quỳnh (Đại học Việt Đức) dẫn lại, trong giai đoạn từ năm 2006 - 2014, TP.HCM mới hoàn thành cải tạo được 17 chung cư.
Nhóm nghiên cứu này nhận định, việc cải tạo chung cư cũ đã xuống cấp là một thách thức cho TP.HCM nhưng cũng là cơ hội để tái phát triển đô thị. Ngoài ra, việc chuyển dời các xí nghiệp sản xuất ra khỏi khu vực trung tâm Thành phố cũng là một tiềm năng để tái thiết khu vực nội thị cũ. Với hàng trăm cơ sở sản xuất có khả năng gây ô nhiễm và không phù hợp quy hoạch buộc phải di chuyển ra vùng ngoại thành trong năm 2016 và các năm tới, nếu được giải quyết triệt để sẽ tạo nguồn quỹ đất tiềm năng cho tái phát triển cấu trúc đô thị trong tương lai.
Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, những dự án cải tạo hệ thống hạ tầng đô thị quy mô lớn như các dự án cải thiện môi trường dọc theo các con kênh trong nội thành cùng một loạt dự án phát triển hạ tầng giao thông cũng sẽ tạo quỹ đất để tái thiết khu nội thị của Thành phố. Đó là chưa kể tiềm năng từ việc phát triển đô thị tích hợp với hệ thống giao thông công cộng.
Nâng tầm Trung tâm Phát triển quỹ đất
Vấn đề đáng nói, theo Nhóm nghiên cứu Phạm Thái Sơn và Đoàn Trúc Quỳnh, là việc tái phát triển các khu vực nội thành cũ ở TP.HCM chưa được quan tâm đúng mức. Đa phần các dự án phát triển riêng lẻ ở những vị trí có khả năng sinh lợi nhiều nhất thay vì nằm trong chiến lược cải tạo phát triển chung của Thành phố. Trong nhiều trường hợp, việc tái phát triển các khu vực hiện hữu đi đôi với việc phát triển các công trình cao tầng khu vực trung tâm, nhưng hệ thống giao thông, hạ tầng hỗ trợ và hệ thống không gian mở không được cải thiện.
Giới chuyên gia lưu ý, việc tái phát triển khu vực trung tâm sẽ gặp phải khá nhiều hạn chế liên quan đến cách thức tiếp cận dự án và năng lực của hệ thống quản lý cũng như các nguồn lực phát triển đô thị.
Trước hết, việc có được quỹ đất sạch để phát triển dự án tại các khu vực này khá nhiều khó khăn do giá đất khá cao ở khu vực nội thị. Trong nhiều trường hợp dự án bao gồm nhiều lô đất nhỏ thuộc các sở hữu khác nhau, dẫn tới quá trình đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn.
Chưa kể khu vực đô thị hiện hữu thường có những ràng buộc về quy hoạch. Giới chuyên gia e ngại hiện trạng kết cấu hạ tầng tại khu nội thị thường ở mức bão hoà, nên nếu tái phát triển đi kèm với tăng mật độ dân cư, phát triển theo mô hình đô thị nén sẽ gặp nhiều thách thức.
Nhóm nghiên cứu Phạm Thái Sơn và Đoàn Trúc Quỳnh đề xuất, cần tăng cường vai trò của Trung tâm Phát triển quỹ đất trong kế hoạch gom và thu hồi đất, tạo quỹ đất sạch để kêu gọi đầu tư tái phát triển Thành phố trong những năm tới.
Nhóm nghiên cứu này cũng khuyến nghị, việc tái thiết phải dựa trên các tiêu chí đánh giá khả năng tái phát triển của các khu vực khác nhau ở Thành phố. Đó là khả năng tiếp cận đến hệ thống giao thông công cộng trong tương lai, năng lực của hệ thống hạ tầng hiện hữu, khả năng thu gom đất để tái phát triển cũng như khả năng ảnh hưởng đến môi trường đô thị xung quanh khi tiến hành dự án.
