|
| Những bất cập trong công tác định giá đất đã gây ra nhiều hệ lụy, ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kết cấu hạ tầng. Ảnh: Lê Tiên |
Theo ông Nguyễn Tân Thịnh, Cục trưởng Cục Quản lý công sản thuộc Bộ Tài chính, phương pháp định giá đất là một trong những vấn đề lớn, có tác động sâu, rộng đến nhiều mặt, nhiều tầng lớp, thành phần xã hội. Ông Thịnh cho biết, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó, một số nội dung cần nghiên cứu kỹ là: phương pháp xác định giá đất; việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn; tính khả thi của việc định kỳ hàng năm xây dựng và công bố bảng giá đất…
Phương pháp xác định giá đất cũng là nội dung được góp ý tại Hội nghị về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Bộ Tài chính tổ chức ngày 28/2/2023. Ông Vũ Đình Xứng, Phó Giám đốc Sở Tài chính Quảng Ninh nêu điểm bất cập tại Điều 153 về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất. Theo đó, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất, thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
Ông Xứng cho rằng, thị trường giao dịch về đất chưa minh bạch, công khai, còn nhiều giao dịch ngầm, tình trạng đầu cơ, thổi giá, giá chuyển nhượng thực tế không được ghi nhận trên hợp đồng… Do vậy, nguyên tắc xác định giá đất như quy định tại Dự thảo Luật là chưa rõ ràng, thiếu cụ thể, sẽ khó khăn, dễ sai sót trong tổ chức thực hiện.
Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, sau gần 10 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai từng bước được hoàn thiện, là cơ sở để huy động các khoản thu vào ngân sách nhà nước. Số thu từ đất đai giai đoạn từ năm 2013 - năm 2020 trung bình khoảng gần 160.000 tỷ đồng/năm, chiếm trung bình khoảng hơn 15% tổng thu ngân sách nhà nước. Chính sách ưu đãi về thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã góp phần quan trọng thu hút đầu tư, đặc biệt là ở vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế - xã hội khó khăn…
Mặc dù đạt được những kết quả quan trọng nhưng thực tế cũng cho thấy, các quy định về tài chính đất đai chưa theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn. Chẳng hạn, chính sách tài chính chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường...
Ngoài ra, Dự thảo Luật chưa có quy định liên quan tới yếu tố tăng giảm đột biến về giá đất, giá đất thống kê trong khoảng thời gian nhất định làm tài sản so sánh. Ông Xứng đặt vấn đề: “Cách thức nào để xác định yếu tố tăng giảm đột biến; một số khu vực không phát sinh giao dịch chuyển nhượng thì sẽ căn cứ vào đâu?” và đề xuất cần nghiên cứu, đưa ra các khung định lượng cho những nội dung trên để có thể dễ dàng kiểm chứng, tránh rủi ro cho người triển khai thực hiện.
Trao đổi với phóng viên Báo Đấu thầu, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, để xác định được bảng giá đất định kỳ, đến từng thửa, theo vị trí… như Dự thảo Luật thì phải tốn nhiều năm, bởi cần có thời gian để thu thập thông tin đầu vào dựa trên các hợp đồng, giá trị giao dịch thật về đất được hiển thị trên các hợp đồng mua bán, giá cả giao dịch trên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thời gian đó, không còn cách nào khác là Nhà nước sẽ phải chủ động khảo sát để đưa ra bảng giá đất tiệm cận nhất với các giao dịch trên thị trường.
Ở góc nhìn khác, ông Phạm Đình Cường, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản đồng thuận với quan điểm cần điều chỉnh giá đất để phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế. Tuy nhiên, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất của toàn dân, Nhà nước nắm quỹ đất, do đó cần là chủ thể điều tiết được cung - cầu trên thị trường. Trong một số trường hợp, một số thời điểm, Nhà nước có thể dùng chức năng quản lý cung - cầu để điều tiết giá đất nhằm giảm ảnh hưởng tiêu cực cũng như hệ lụy đối với sự phát triển hạ tầng nói riêng và kinh tế - xã hội nói chung.
Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng nên để hội đồng thẩm định giá độc lập định giá đất, song theo ông Cường, điều này cần hết sức cân nhắc. Thay vào đó, cần theo nguyên lý chung là người chủ sở hữu là người quyết định giá. Theo đó, dù chọn tính giá đất theo phương pháp nào thì Nhà nước cũng nên quyết định khung giá đất để bảo đảm nguồn lực đất đai được sử dụng công bằng, hiệu quả.
