|
| Các căn cứ làm cơ sở xác định giá đất theo giá thị trường rất khó thực hiện, có khu vực đã áp mức giá tối đa nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với thị trường. Ảnh: Lê Tiên |
Nghị định 69 đã quy định rõ việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT theo hình thức đấu thầu rộng rãi theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Quy định này được đánh giá là rất tích cực, tránh theo tình trạng chỉ định nhà đầu tư ở hầu hết các dự án BT trước đây.
Giá trị công trình BT được xác định thông qua đấu thầu, nhưng đầu còn lại rất quan trọng là giá trị quỹ đất thanh toán vẫn chưa được xác định thông qua cạnh tranh thị trường.
Theo Nghị định 69, giá trị quỹ đất được xác định theo trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể quy định tại pháp luật về đất đai. Trong đó, giá trị quỹ đất thanh toán được xác định tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Quy trình thực hiện là Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức xác định giá trị quỹ đất thanh toán để báo cáo hội đồng thẩm định giá đất. Căn cứ kết quả thẩm định của hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh phê duyệt giá trị quỹ đất.
Tuy nhiên, việc xác định được giá đất theo giá thị trường là không đơn giản, đôi khi còn bị tác động bởi ý chí chủ quan của người thực hiện. Giải trình trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tài chính cũng chỉ ra thực tế thời gian qua, đa số giá trị quỹ đất thanh toán được xác định thấp hơn giá thị trường, nguyên nhân là phương pháp và tổ chức thực hiện xác định giá còn bất cập.
Tại kỳ họp Quốc hội vừa qua, thảo luận việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị, nhiều đại biểu Quốc hội thể hiện quan ngại về công tác xác định giá đất, đánh giá đây là vấn đề cốt lõi gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai, nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải phù hợp với giá thị trường, nhưng các căn cứ làm cơ sở xác định giá thị trường theo quy định rất khó thực hiện, có khu vực đã áp mức giá tối đa nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với thị trường.
Việc xác định giá trị quỹ đất đối ứng, theo nhiều ý kiến, tốt nhất nên được xác định qua cơ chế cạnh tranh thị trường. Ở tầm nghị định, có thể Nghị định 69 chưa thể giải quyết triệt để vấn đề, mà còn cần sự thay đổi đồng bộ ở pháp luật liên quan.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT), thực trạng giá đất đối ứng trong dự án BT không được xác định qua cạnh tranh có nguyên nhân sâu xa từ cách tiếp cận chính sách khi xây dựng Luật Đất đai. Theo đó, Luật chỉ hướng tới một phương thức cạnh tranh để khai thác giá trị gia tăng của đất, bên cạnh cơ chế xác định giá đất của cơ quan nhà nước, đó là đấu giá quyền sử dụng đất. Cơ chế này đòi hỏi phải có đất sạch để cơ quan nhà nước có thể quyết định giao, cho thuê ngay tại thời điểm có kết quả cạnh tranh về giá đất giữa các nhà đầu tư. Tuy nhiên, thực tế điều hành các hoạt động phát triển kinh tế cho thấy, không phải trong tất cả các trường hợp đều có thể thu xếp được quỹ đất sạch để đáp ứng điều kiện tổ chức đấu giá.
Tại phiên họp chuyên đề của Chính phủ về xây dựng pháp luật vừa qua, khi góp ý về Dự án Luật PPP, đa số ý kiến thành viên Chính phủ đồng ý phương án tiếp tục thực hiện loại hợp đồng BT, trong đó hoàn thiện cơ chế này theo hướng cạnh tranh, công khai, minh bạch, phát triển được dự án (cả dự án BT và dự án đối ứng) theo quy hoạch, kế hoạch.
Dự án Luật PPP đang đề xuất 2 lựa chọn về cách thức thực hiện khi duy trì loại hợp đồng BT. Thứ nhất, thực hiện đấu thầu kết hợp hai tiêu chí, nhà đầu tư chào đồng thời giá trị quỹ đất thanh toán và giá trị công trình BT. Giá trị quỹ đất được xác định tại hợp đồng, tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, không phải xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp. Thực hiện theo lựa chọn này sẽ có tính hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư, phát huy được sáng tạo của nhà đầu tư cũng như tiềm lực của khu vực tư. Tuy nhiên, để thực hiện lựa chọn này, cần sửa đổi nội dung của Luật Đất đai về thời điểm xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với khu đất thanh toán cho dự án BT là khi ký kết hợp đồng với nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu thầu.
Lựa chọn 2 là đấu thầu dự án BT, nhà đầu tư ứng trước tiền giải phóng mặt bằng; sau khi thu hồi đất và giải phóng mặt bằng, thực hiện đấu giá khu đất để thanh toán dự án BT. Thực hiện theo lựa chọn này sẽ có nhanh công trình kết cấu hạ tầng, tận dụng được nguồn lực tài chính của nhà đầu tư trong giải phóng mặt bằng tạo đất sạch, vừa tổ chức được đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Muốn thực hiện theo lựa chọn này, yêu cầu sửa Luật Ngân sách nhà nước theo hướng giữ lại tiền đấu giá đất để chi trả trực tiếp cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT.
