Đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất: Làm sao “chọn mặt gửi vàng”?

Còn nhiều ý kiến xoay quanh tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm trong lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Ảnh: Lê Tiên

Đó là bài toán đối với Cơ quan chủ trì soạn thảo Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Dự thảo Nghị định quy định chi tiết Điều 62 Luật Đấu thầu về phương pháp đánh giá lợi ích xã hội, lợi ích nhà nước. Theo đó, phương pháp này được sử dụng để đánh giá, xếp hạng hồ sơ dự thầu (HSDT) của nhà đầu tư theo thang điểm tổng hợp 100 hoặc 1.000 trên cơ sở 3 tiêu chuẩn, gồm: năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư; phương án đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư; đánh giá hiệu quả sử dụng đất, hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương. Đồng thời, Dự thảo Nghị định quy định điểm tối thiểu và tối đa đối với các tiêu chuẩn, tiêu chí mà nhà đầu tư phải đáp ứng để được đánh giá, xếp hạng. Nhà đầu tư đáp ứng điểm tối thiểu của từng tiêu chuẩn, tiêu chí và có điểm tổng hợp cao nhất được xếp hạng thứ nhất.

Nhiều ý kiến góp ý đánh giá cao phương pháp đánh giá dựa trên các lợi ích xã hội, lợi ích nhà nước và xét theo điểm tổng hợp cao nhất vì sẽ đánh giá hài hòa cả năng lực kinh nghiệm, đóng góp cho ngân sách nhà nước, ngân sách địa phương, phương án đầu tư kinh doanh tốt…

Tuy nhiên, đi vào tiêu chuẩn, tiêu chí cụ thể vẫn còn một số băn khoăn. Bên cạnh tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả sử dụng đất với việc xác định tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước (m) sao cho vừa dễ thực hiện, vừa bảo đảm sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, thì tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư cũng là vấn đề còn ý kiến khác nhau.

Theo Dự thảo Nghị định mới được đưa ra lấy ý kiến ngày 22/5/2024, đối với tiêu chuẩn đánh giá kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, lược bỏ tiêu chí đánh giá về tỷ lệ vốn chủ sở hữu mà nhà đầu tư đã tham gia vào dự án tương tự; tiếp tục quy định nhà đầu tư được sử dụng kinh nghiệm của đối tác để chứng minh kinh nghiệm của mình, tuy nhiên, bổ sung một số điều kiện về đánh giá năng lực của đối tác khi đánh giá HSDT và quản lý đối tác trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Ông Nguyễn Việt Hùng, Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) Quảng Ninh đề nghị, cơ quan soạn thảo nghiên cứu bỏ tiêu chuẩn đánh giá kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự. Lý do là có nhiều nhà đầu tư có sẵn năng lực tài chính, nhưng chưa có kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, quy định này dẫn đến nhiều nhà đầu tư có năng lực về tài chính muốn tham gia đầu tư lại phải đi hợp tác với đơn vị khác. Dẫn chiếu với thực tế hoạt động đấu giá, ông Hùng cho biết, trên thực tế có nhiều nhà đầu tư không có năng lực kinh nghiệm, chỉ có năng lực về tài chính, khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án, nhà đầu tư thuê các đơn vị có năng lực kinh nghiệm để triển khai thực hiện dự án, kết quả được đánh giá là rất tốt.

Đại diện Hòa Phát thì chia sẻ, đối với một số dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp thì tổng vốn đầu tư thường rất lớn (hàng chục nghìn tỷ đồng), nếu yêu cầu nhà đầu tư đáp ứng được năng lực tài chính cho toàn bộ dự án ngay từ đầu, trong khi dự án lại thực hiện theo phân kỳ thì rất khó. Vì thế, đề xuất Dự thảo Nghị định có quy định cho việc nhà đầu tư đáp ứng năng lực tài chính, năng lực kinh nghiệm theo từng phân kỳ đầu tư.

Đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất không chỉ nhằm thu lợi ích kinh tế từ đất, mà còn tối ưu hóa hiệu quả của việc sử dụng đất. Ảnh: Lê Tiên

Nhiều ý kiến cho rằng vẫn cần đánh giá về kinh nghiệm, để bảo đảm nhà đầu tư sau khi trúng thầu đủ năng lực triển khai dự án, nhưng cần xem xét tiêu chí đánh giá phù hợp với mục tiêu là lựa chọn nhà đầu tư, chứ không phải nhà thầu và cần tính đến cả phù hợp với các lĩnh vực khác nhau.

Lấy ví dụ tiêu chí về kinh nghiệm vận hành, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, nhiều tập đoàn đầu tư những khu đô thị, khách sạn, khu thương mại dịch vụ lớn thường thuê đơn vị vận hành chuyên nghiệp, mà không tự đứng ra vận hành. Như vậy, tự thân nhà đầu tư sẽ không có kinh nghiệm vận hành dù dự án của họ trước đó vẫn vận hành tốt. Ngược lại, trong lĩnh vực hàng không, ông Phạm Văn Hảo, Phó Cục trưởng Cục Hàng không dân dụng cho biết, với những công trình dịch vụ chuyên ngành hàng không tại cảng hàng không, sân bay, năng lực cung cấp dịch vụ và vận hành của nhà đầu tư là rất quan trọng.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đấu thầu, một số nhà đầu tư cho rằng, với các dự án khu đô thị, khu dân cư, quản lý vận hành là yếu tố rất quan trọng, mà khi lựa chọn nhà đầu tư cần tính đến để bảo đảm quyền lợi, chất lượng sống của người dân sinh sống tại khu đô thị, khu dân cư. Tuy nhiên, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đi thuê đơn vị vận hành. Vậy thì ở bước đấu thầu, có thể mở cho nhà đầu tư sử dụng nhiều đối tác: đối tác xây dựng, đối tác vận hành. Tất cả đối tác phải kê khai tại HSDT và được đánh giá theo tiêu chuẩn của hồ sơ mời thầu.

Liên quan đến việc sử dụng năng lực của đối tác, trong quá trình lấy ý kiến Dự thảo Nghị định, cũng còn một số lo lắng xuất phát từ thực tiễn. Theo Sở KH&ĐT Thanh Hóa, thực tế có nhiều trường hợp một số doanh nghiệp có năng lực về thi công xây dựng ký kết hợp đồng với nhiều nhà đầu tư để tham gia với vai trò đối tác cùng thực hiện nhiều dự án trong cùng thời điểm mà cơ quan nhà nước không thể nắm được hết thông tin. Điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng triển khai thực hiện dự án sau khi các nhà đầu tư được lựa chọn (do đối tác cùng thực hiện phải phân bổ nguồn lực, máy móc thiết bị và nhân lực để triển khai thực hiện nhiều dự án). Do đó, Sở KH&ĐT Thanh Hóa cho rằng, cần bổ sung quy định làm rõ hơn trách nhiệm của đối tác cùng thực hiện, đánh giá được khả năng triển khai dự án của nhà đầu tư và đối tác, bảo đảm tính khả thi của dự án.

Sở KH&ĐT Bình Định lo ngại phương án xử lý trong trường hợp sau khi trúng thầu, nhà đầu tư không sử dụng đối tác như đã cam kết hoặc thay thế đối tác khác.

Đại diện Cục Quản lý đấu thầu chia sẻ, dự án được đưa ra đấu thầu phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và nhà đầu tư tham gia đấu thầu để nhận được quyền đầu tư kinh doanh dự án cần tuân theo “luật chơi” do Nhà nước quy định. Tuy nhiên, luật chơi như thế nào để sàng lọc được nhà đầu tư phù hợp với mục tiêu đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất nhất, đó là vấn đề mà cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục tiếp thu, nghiên cứu cân nhắc kỹ lưỡng trong quá trình hoàn thiện Dự thảo Nghị định.