Hoàn thiện khung pháp lý đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Dự thảo nghị định quy định chi tiết việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc thực tiễn, làm ấm thị trường bất động sản. Ảnh: Lê Tiên

Theo Bộ KH&ĐT, việc ban hành Nghị định để quy định chi tiết việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là cần thiết và cấp bách để bảo đảm thi hành Luật Đấu thầu (đối với quy định tại điểm a khoản 3 Điều 2) và Luật Đất đai. Việc xây dựng Nghị định tiếp tục hoàn thiện khung pháp luật về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh phù hợp với quy định mới của Luật Đấu thầu năm 2023, Luật Đất đai năm 2024, đồng thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, nâng cao chất lượng và bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch, hiệu quả kinh tế trong hoạt động đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Cơ quan soạn thảo xác định, yêu cầu đặt ra với việc xây dựng Nghị định là rất khó, phải làm sao tương thích, đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và nghị định hướng dẫn các luật, để tránh tình trạng xung đột, gây ra vướng mắc khi thực hiện. Và mục tiêu rất quan trọng là Nghị định ban hành sẽ tháo gỡ được vướng mắc thực tiễn, làm ấm thị trường bất động sản đang nhiều khó khăn.

Tại cuộc họp Ban soạn thảo, Tổ biên tập Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất diễn ra ngày 26/4/2024 tại Bộ KH&ĐT, các ý kiến từ địa phương, hiệp hội doanh nghiệp nhấn mạnh tính cấp thiết của việc ban hành Nghị định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cơ chế giao đất thông qua giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất là lối thoát để doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai thông qua đấu thầu. Bên cạnh đó, so với đấu giá chỉ nhằm mục đích thu giá trị tiền cao nhất, đấu thầu đạt được nhiều mục đích về chất lượng dự án, năng lực nhà đầu tư, đóng góp vào ngân sách nhà nước, hiệu quả xã hội.

Các ý kiến cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đồng bộ, thống nhất giữa các luật liên quan đến dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định. Ngược lại, các nghị định hướng dẫn các Luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Nhà ở cũng cần chú trọng tính tương thích, đồng bộ với pháp luật đấu thầu. Đại diện Cục Quản lý đấu thầu nhấn mạnh mục tiêu làm sao các dự án đầu tư được triển khai nhanh, hiệu quả, tháo gỡ vướng mắc của địa phương, doanh nghiệp, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi.

Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất giúp đạt được nhiều mục đích về chất lượng dự án, năng lực nhà đầu tư, đóng góp vào ngân sách nhà nước, hiệu quả xã hội. Ảnh: Nhã Chi

Đi vào chi tiết, một trong những nội dung được nhiều địa phương, doanh nghiệp quan tâm là phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu (HSDT) khi lựa chọn nhà đầu tư.

Dự thảo Nghị định quy định phương pháp đánh giá HSDT theo phương pháp lợi ích xã hội, lợi ích nhà nước và các tiêu chuẩn đánh giá HSDT gồm tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm; tiêu chuẩn đánh giá về phương án đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư; tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả sử dụng đất; tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương.

Ông Lê Hoàng Châu đề nghị bổ sung quy định về “giá trị bằng tiền nộp ngân sách nhà nước mà nhà đầu tư tự nguyện nộp thêm ngoài quy định của hồ sơ mời thầu” dựa trên thực tiễn năm 2007, TP.HCM tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất khu đất “tam giác vàng” Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học, Quận 1 có diện tích khoảng 12.500 m2, 2 doanh nghiệp dự thầu đã có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách nhà nước, một doanh nghiệp đề nghị đóng góp thêm 1.600 tỷ đồng, một doanh nghiệp đề nghị đóng góp thêm 600 tỷ đồng ngoài đề xuất tài chính trong HSDT. Chỉ có nhà đầu tư mới biết rõ hiệu quả đầu tư kinh doanh của dự án để đưa ra mức tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước và đây cũng là “điểm cộng (+) thêm” của nhà đầu tư trong trường hợp có hai nhà đầu tư dự thầu có điểm chấm thầu ngang nhau.

Đại diện HoREA cũng cho rằng, việc đánh giá “hiệu quả sử dụng đất” phụ thuộc góc nhìn của từng chủ thể. Ông Châu đề xuất “hiệu quả sử dụng đất” của việc đấu thầu dự án có sử dụng đất cần được lượng hóa thông qua các chỉ số. Thứ nhất, “hệ số sử dụng đất”, “mật độ xây dựng và chiều cao công trình” tối ưu tùy theo từng thửa đất, khu đất phù hợp với quy hoạch và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương. Trong đó, “hệ số sử dụng đất” có quan hệ hữu cơ với “tổng diện tích sàn xây dựng” trên “diện tích khuôn viên của thửa đất, khu đất”. Thứ hai, “suất đầu tư” của dự án đầu tư trên đất là bao nhiêu, ví dụ Dự án khu nhà ở A và Dự án khu nhà ở B có cùng diện tích 10 ha liền kề nhau và được duyệt các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng như nhau. Nếu “suất đầu tư” của Dự án A là 300 tỷ đồng/ha, trong lúc “suất đầu tư” của Dự án B chỉ có 150 tỷ đồng/ha thì chắc chắn đẳng cấp và chất lượng của Dự án A sẽ cao hơn Dự án B và hiệu quả sử dụng đất của 2 dự án là khác nhau.

Ông Nguyễn Ngọc Tú, Phó Giám đốc Sở KH&ĐT TP. Hà Nội cũng nhận định, để xác định hiệu quả sử dụng đất, hiệu quả đóng góp phát triển ngành thì tiêu chí suất đầu tư rất quan trọng.

Cho rằng tiền sử dụng đất nộp tại thời điểm giao đất là cũng ngang đấu giá rồi, ông Lê Minh Nghĩa, Giám đốc Sở KH&ĐT Thanh Hóa đề nghị, hồ sơ mời thầu không cần tính giá trị nộp thêm vào ngân sách nhà nước, là giá trị tự nguyện nhà đầu tư đưa ra. Ông Nghĩa cũng chia sẻ, thực tế hiện không có quy định cấm 1 đối tác tham gia vào nhiều dự án, nên dẫn đến tình trạng doanh nghiệp có năng lực làm đối tác cho rất nhiều nhà đầu tư đăng ký tham gia dự án có sử dụng đất. Nhà đầu tư có năng lực, kinh nghiệm thì ít, nhà đầu tư có năng lực tài chính phải đi cầu cạnh nhà đầu tư có năng lực kinh nghiệm, trong khi 1 đối tác cũng không thể cùng lúc thực hiện nhiều dự án được. Vì thế, nên có quy định giới hạn số lượng dự án 1 đối tác được cùng lúc tham gia trên 1 địa bàn.

Đại diện Sở KH&ĐT Quảng Ninh, Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam chia sẻ quan điểm, cần phân định giữa chọn nhà đầu tư và nhà thầu. Nhà đầu tư quan trọng nhất là năng lực tài chính và phương án tổ chức thực hiện dự án, hơn là năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự vì nhà đầu tư có thể thuê nhà thầu thực hiện.