Tăng giá trị nguồn lực đất đai cho phát triển đô thị

TP.HCM và Hà Nội đều chung định hướng đầu tư các tuyến đường sắt đô thị gắn với mô hình TOD. Ảnh: Lê Tiên

Tích hợp mô hình TOD vào quy hoạch đô thị

Mô hình TOD đã được quy định tại Nghị quyết số 98/2023/NQ-QH12 về cơ chế chính sách đặc thù cho TP.HCM. TOD được định nghĩa là mô hình lấy định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở cho quy hoạch, phát triển đô thị; lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, góp phần giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường. Hà Nội cũng muốn đưa mô hình này vào Luật Thủ đô (sửa đổi).

Hai siêu đô thị của Việt Nam hiện nay đều chung ý định phát triển đô thị theo mô hình TOD, định hướng đầu tư các tuyến đường sắt đô thị gắn với mô hình TOD, trong đó sẽ phát triển đô thị xung quanh các ga tàu điện.

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nhiều thành phố trên thế giới đang nỗ lực tìm kiếm cách thức để tích hợp mô hình TOD vào quy hoạch đô thị, tạo ra những không gian sống hiện đại, thuận tiện và thân thiện với môi trường. Với Việt Nam, mô hình TOD là xu hướng đúng đắn trong quy hoạch và phát triển 2 thành phố loại đặc biệt này, nhưng khi thực hiện cần tiên liệu trước những thách thức. Khó khăn lớn nhất là nguồn lực tài chính để thực hiện và sự đồng thuận của cộng đồng cư dân đô thị hiện hữu.

Ông Đặng Hùng Võ chia sẻ, kinh nghiệm đầu tư phát triển tại các đô thị trên thế giới cho thấy, nguồn lực chính để phát triển đô thị là từ giá trị đất đai tăng thêm do nâng cấp đô thị tạo ra. Giá trị đất đai đô thị thường tăng cao khi hạ tầng và dịch vụ công cộng được nâng cấp. Giá trị tăng thêm này sẽ là nguồn lực chính để tiếp tục đầu tư phát triển đô thị, rồi từ đó lại thu được giá trị đất đai tăng thêm mới tạo ra. Đây là phương thức duy nhất để tổ chức không gian đô thị hợp lý và tạo vốn để tiếp tục đầu tư phát triển.

Theo các chuyên gia, tiêu chí của TOD là làm sao để thời gian di chuyển từ nhà (khu dân cư tại TOD) đến chỗ làm (trung tâm - CBD) không quá 30 phút (zone 1-2) hay 1 tiếng (zone 3-4). Tại Việt Nam, một số ga tàu điện nội đô (MRT) có thể đạt được tính chất của TOD. Ví dụ, Ga số 9 (Kim Mã) tuyến Metro số 1 Hà Nội gần các tòa nhà văn phòng, khách sạn như Deawoo, Lotte, Capital Place, và các khu dân cư như Metropolis (mặc dù chưa phải là quá lớn). Ga Thảo Điền tuyến Metro số 1 TP.HCM gần Mega Mall Thảo Điền, khu chung cư căn hộ Masteri, An Phú, Capitaland, Estella... Cả Hà Nội và TP.HCM cần nhiều khu quy hoạch TOD nữa như Ga Bến Thành, Ga Hà Nội… là các khu vực có giá trị thuê và mua mặt bằng cao, dành cho cư dân có thu nhập cao. Ngoài ra, khi các tuyến tàu điện MRT được nối dài sẽ tạo ra các khu vực TOD khác, có giá thuê và mua mặt bằng rẻ hơn, dành cho cư dân có thu nhập thấp hơn.

Ngoài việc thu hút đầu tư tư nhân (100%) cho các dự án bất động sản TOD, một khả năng khác là thu hút đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Ảnh: Song Lê

Cần cơ chế hiệu quả thu hút nguồn vốn tư nhân

Theo ông Lê Nết, đại diện Hãng luật LNT & Partners, để có nguồn lực đầu tư, một trong những vấn đề quan trọng là làm thế nào để các chính quyền đô thị được phân quyền, chấp thuận phát triển các dự án TOD và sử dụng tiền bán quyền sử dụng đất các dự án TOD để xây dựng kết cấu hạ tầng (đường tàu điện ngầm). Vấn đề này nên được xem xét trong Luật Thủ đô (sửa đổi) hay Nghị định thi hành Nghị quyết 98/2023/NQ-QH12. Ngoài ra, để tạo điều kiện khai thác tối đa giá trị đất, nên tăng hệ số sử dụng đất cho các khu vực TOD. Đây cũng là kinh nghiệm từ thành công của Malaysia và Singapore.

Về cơ chế thu hút đầu tư tư nhân vào các dự án bất động sản TOD, các chuyên gia khuyến nghị, nên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất xung quanh bến MRT gần trung tâm, có giá trị cao. Ngoài việc thu hút đầu tư tư nhân (100%) cho các dự án bất động sản TOD, một khả năng khác là thu hút đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP). Ví dụ, đối với tuyến Metro số 1 ở TP.HCM, đoạn nối dài từ Suối Tiên đến Cảng hàng không quốc tế Long Thành có thể kêu gọi đầu tư PPP. Theo đó, nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng đường sắt đô thị, Nhà nước trả tiền xây dựng bằng cách cấn trừ tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải trả cho các dự án đô thị xung quanh khu metro đó.

Đối với hình thức này, đấu thầu thực hiện dự án là phù hợp. Khi tham gia đấu thầu, Nhà nước cần cho nhà đầu tư thấy được cơ chế minh bạch về việc phân bổ rủi ro giữa công và tư. Một cơ chế phân chia rủi ro công bằng và cân đối có thể thu hút nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận ổn định.

Theo ông Lê Nết, một trong những yếu tố góp phần thu hút nhà đầu tư có thể kể đến việc công khai, minh bạch trong hoạt động đầu tư. Hiện nay, việc công khai, minh bạch thông tin đầu tư PPP đã được luật hóa tại Luật PPP với việc yêu cầu các thông tin được công bố trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia. Tuy nhiên, các thông tin này chỉ quen thuộc đối với nhà đầu tư trong nước hoặc một số nhà đầu tư nước ngoài đã am hiểu thị trường Việt Nam. Nhà nước nên xem xét bổ sung cơ chế (ngân sách) cho việc quảng bá dự án, thông tin dự án một cách chuyên nghiệp để có thể được tiếp cập dễ dàng bởi các nhà đầu tư có kinh nghiệm, tiềm lực.

Nhiều chuyên gia nhấn mạnh, trong mọi trường hợp, để khu vực tư nhân tham gia, Nhà nước phải điều tiết sao cho mọi hoạt động diễn ra suôn sẻ, từ việc quy hoạch, thiết kế, kết nối các giao diện, đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp phát sinh. Bởi các rủi ro có thể làm nản lòng nhà đầu tư khi phải huy động một khoản tiền lớn mà không biết dự án bị chậm trễ bao lâu.