(BĐT) - Nhiều cơ chế, chính sách đã được sửa đổi, bổ sung trong thời gian vừa qua được kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ những vướng mắc ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án bất động sản, tăng nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên, theo nhiều ý kiến, vẫn còn những điểm nghẽn thể chế pháp luật cần phải sửa đổi đồng bộ từ các luật gốc để thị trường tiếp tục phát triển minh bạch, ổn định, lành mạnh và bền vững.
Một số văn bản pháp luật mới được ban hành đã tháo gỡ được điểm nghẽn của các dự án bất động sản, góp phần tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở ra thị trường. Ảnh: Lê Tiên

Một số văn bản pháp luật mới được ban hành đã tháo gỡ được điểm nghẽn của các dự án bất động sản, góp phần tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở ra thị trường. Ảnh: Lê Tiên

Một loạt văn bản chính sách mới

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một số văn bản pháp luật được ban hành năm 2020 sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản năm 2021. Có thể kể đến như Luật Đầu tư 2020 tháo vướng mắc về chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư; sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường, đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Bên cạnh đó, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Bảo vệ môi trường 2020 có nhiều điểm mới, tạo thuận lợi hơn cho nhà đầu tư thực hiện dự án.

HoREA cũng đánh giá Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư đã tháo gỡ được điểm nghẽn lâu nay của các dự án bất động sản về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án.

Cuối tháng 3 vừa qua, Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 25/2020/NĐ-CP, tiếp tục gỡ vướng về giao đất đối với dự án đấu thầu sử dụng đất. Trong đó, Nghị định 31/2021/NĐ-CP sửa Điều 60 của Nghị định 25/2020/NĐ-CP: thay thế cụm từ “nhà đầu tư” thành “nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án”, “nhà đầu tư trúng thầu” thành “nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án”. Theo một nhà đầu tư, việc sửa đổi này sẽ gỡ được rào cản lớn vì nhiều địa phương không giao đất cho doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập vì chưa có quy định.

Nghị định số 35/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) được ban hành tiếp tục tháo gỡ ách tắc về giao đất đối với dự án BT bị dừng thanh toán. Theo số liệu thống kê trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, từ năm 2017 đến nay, có 203 dự án BT đã đăng tải danh mục dự án. Trước đó, còn nhiều dự án thực hiện từ những năm trước đến nay nhà đầu tư đã hoàn thành công trình BT, nhưng chưa được giao đất thanh toán.

Nghị định 35/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số quy định tại Nghị định số 69/2019/NĐ-CP, đặc biệt là Điều 17 về quy định chuyển tiếp. Trao đổi với Báo Đấu thầu, một số nhà đầu tư đang chờ đợi được giao đất đánh giá cao sửa đổi này và hy vọng cơ quan có thẩm quyền của địa phương có cơ sở chắc chắn hơn để giao đất, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư được thanh toán quỹ đất hoàn vốn. Nếu việc giao đất được thực hiện thì nguồn cung bất động sản ra thị trường trong thời gian tới sẽ tăng lên đáng kể.

Ngoài ra, phải kể đến Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Theo Bộ Xây dựng, hai nghị định này sẽ góp phần hoàn thiện khung pháp lý đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp và quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định.

Vẫn lo ngại ách tắc

Dù nhiều nghị định mới vừa được ban hành, nhưng theo nhiều ý kiến, quy định pháp luật về dự án đầu tư xây dựng vẫn cần có sự rà soát, sửa đổi đồng bộ từ nhiều luật. Ở cấp nghị định, vẫn chưa giải quyết được một số xung đột pháp lý.

Đơn cử như Nghị định 30/2021/NĐ-CP, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA quan ngại sẽ tiếp tục “ách tắc” tất cả dự án nhà ở có quyền sử dụng đất nông nghiệp “thuần”, hoặc đất phi nông nghiệp “thuần”, không “dính” với đất ở, do Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP không có quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này.

Theo HoREA, tại TP.HCM, chỉ riêng năm 2020 đã có 39 dự án đầu tư của các doanh nghiệp chưa xử lý được do “vướng mắc” một số quy định pháp luật cũ. Trong đó, phần lớn là các dự án sử dụng đất nông nghiệp “thuần” không có đất ở (như dự án chỉ có đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm, hoặc đất trồng cây lâu năm…), hoặc dự án sử dụng đất phi nông nghiệp “thuần” không có đất ở (như dự án sử dụng đất nhà xưởng, trụ sở cơ quan, đất thương mại, dịch vụ…) để đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, phù hợp với quy hoạch. Và chỉ tính trong 3 năm, kể từ ngày 10/12/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) đến tháng 9/2018, do Khoản 2 (cũ) Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định nhà đầu tư dự án nhà ở phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp” thì mới được “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư”, nên đã có hơn 126 dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM bị “ách tắc”, gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước và là một trong các nguyên nhân làm giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng nóng trong thời gian qua.

Cùng với kiến nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định số 30/2021/NĐ-CP do các bất cập, vướng mắc, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh nhiều lần kiến nghị của các doanh nghiệp bất động sản mong muốn Chính phủ, Quốc hội xem xét ban hành mới Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2021 và rà soát để có thể ban hành mới Luật Đất đai vào khoảng năm 2022 - 2023 nhằm thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng đã được xác lập tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII và đảm bảo tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ của các văn bản pháp luật.

Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được Quốc hội quyết định đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019. Tuy nhiên, Chính phủ đã liên tục đề nghị lùi thời điểm trình dự án luật này và cho tới nay vẫn chưa trình Quốc hội. Gửi kiến nghị đến Quốc hội sau Kỳ họp thứ 10, nhiều cử tri đề nghị sửa Luật Đất đai, đặc biệt các điều khoản liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng... Tại Kỳ họp thứ 11 Quốc hội khóa XIV, nhiều đại biểu Quốc hội kiến nghị không được lùi việc sửa đổi văn bản luật quan trọng này, vì Luật đang có nhiều vấn đề chồng chéo, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, cũng như còn một số quy định chưa phù hợp dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật, tham nhũng, khiếu kiện dai dẳng về đất đai…