Tiêu chuẩn lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất: Đảm bảo tính đa mục tiêu

Phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu trong lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất là vấn đề nhận được nhiều quan tâm của địa phương, nhà đầu tư. Ảnh: Lê Tiên

Theo Bộ KH&ĐT, Dự thảo Nghị định quy định chi tiết Điều 62 Luật Đấu thầu về phương pháp đánh giá lợi ích xã hội, lợi ích nhà nước. Theo đó, phương pháp này được sử dụng để đánh giá, xếp hạng HSDT của nhà đầu tư theo thang điểm tổng hợp 100 hoặc 1.000 trên cơ sở 4 tiêu chuẩn, gồm: năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư; phương án đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư; đánh giá hiệu quả sử dụng đất; đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương. Dự thảo Nghị định quy định điểm tối thiểu và tối đa đối với các tiêu chuẩn, tiêu chí mà nhà đầu tư phải đáp ứng để được đánh giá, xếp hạng. Nhà đầu tư đáp ứng điểm tối thiểu của từng tiêu chuẩn, tiêu chí và có điểm tổng hợp cao nhất được xếp hạng thứ nhất.

Như Báo Đấu thầu đã phản ánh, phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá HSDT là vấn đề nhận được nhiều quan tâm của địa phương, nhà đầu tư trong quá trình lấy ý kiến Dự thảo Nghị định, đặc biệt xoay quanh tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư và hiệu quả sử dụng đất. Đây là 2 tiêu chuẩn rất khó, vì phải giải quyết được nhiều mục tiêu, vừa phải khả thi, tháo gỡ được vướng mắc thực tiễn, vừa phải tạo ra cuộc chơi hấp dẫn nhà đầu tư, tăng cạnh tranh, đồng thời vẫn sàng lọc được nhà đầu tư phù hợp, bảo đảm hiệu quả không chỉ là thu lợi ích kinh tế từ đất, mà còn tăng hiệu quả sử dụng đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương…

Tiếp thu các ý kiến góp ý, Dự thảo Nghị định trình Chính phủ chỉnh lý về tiêu chuẩn đánh giá kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự. Theo đó, lược bỏ tiêu chí đánh giá về tỷ lệ vốn chủ sở hữu mà nhà đầu tư đã tham gia vào dự án tương tự; tiếp tục quy định nhà đầu tư được sử dụng kinh nghiệm của đối tác để chứng minh kinh nghiệm của mình, tạo cơ hội tham dự thầu cho các nhà đầu tư mới trên thị trường, đồng thời bổ sung một số điều kiện đánh giá kinh nghiệm của đối tác khi đánh giá HSDT và quản lý đối tác trong quá trình thực hiện hợp đồng để tránh trường hợp sử dụng đối tác tràn lan dẫn đến không đảm bảo chất lượng cuộc thầu.

Về tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả sử dụng đất, Dự thảo Nghị định thay đổi cách xác định theo hướng áp dụng “tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước tối thiểu” (m) thay cho “giá sàn nộp ngân sách nhà nước” (m3), độc lập với nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác. Theo đó, tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước là tỷ lệ tăng bình quân tối thiểu sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất của các khu đất, quỹ đất đã đấu giá dự án (không sử dụng kết quả đấu giá đất riêng lẻ). Giá trị nộp ngân sách nhà nước thực tế sẽ bằng tỷ lệ nộp ngân sách do nhà đầu tư đề xuất nhân với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế phải nộp.

Do còn nhiều ý kiến khác nhau, Bộ KH&ĐT đã báo cáo Chính phủ cả 2 loại ý kiến xung quanh quy định tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả sử dụng đất.

Dự thảo Nghị định tiếp tục quy định nhà đầu tư được sử dụng kinh nghiệm của đối tác để chứng minh kinh nghiệm của mình, tạo cơ hội tham dự thầu cho các nhà đầu tư mới trên thị trường. Ảnh: Lê Tiên

Loại ý kiến thứ nhất tán thành quy định tại Dự thảo Nghị định và cho rằng điểm mới này sẽ tháo gỡ khó khăn khi lược bỏ thành tố khó xác định là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến; chỉ sử dụng khu đất đã tổ chức đấu giá dự án để tham chiếu (thay vì phải tham chiếu tất cả kết quả đấu giá đất riêng lẻ). Đồng thời, xác định rõ mức sàn cụ thể tại hồ sơ mời thầu (HSMT) với phương pháp và công thức tính minh bạch, dễ tính toán, làm cơ sở để nhà đầu tư đề xuất tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước trong HSDT. Phương pháp tính đã phản ánh đúng tình hình phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương, bảo đảm tăng thu ngân sách nhà nước và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo đảm tính cạnh tranh trong đấu thầu. Quy định tại Dự thảo cũng bảo đảm làm rõ trách nhiệm của các cơ quan trong việc xác định giá trị m, tăng tính giải trình của bên mời thầu, cơ quan, đơn vị thẩm định.

Loại ý kiến thứ hai đề nghị Dự thảo đổi mới theo hướng bỏ hẳn yêu cầu HSMT phải xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước, để nhà đầu tư tự đề xuất giá trị nộp ngân sách nhà nước trong HSDT. Ưu điểm của phương án này là đơn giản, giảm gánh nặng trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu trong quá trình lập HSMT. Tuy nhiên, nếu nhìn lại giai đoạn không quy định về m3, để nhà đầu tư tự đề xuất, thực tế dẫn đến nhà đầu tư chỉ đề xuất giá trị nộp ngân sách nhà nước mang tính hình thức (bằng 0 hoặc giá trị tượng trưng rất thấp). Nếu theo cách làm này, cùng với việc thực tiễn số lượng nhà đầu tư tham gia vào mỗi dự án chưa cao, có thể dẫn đến tình trạng không bảo đảm hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

Chia sẻ với Báo Đấu thầu, một số ý kiến từ Sở KH&ĐT và nhà đầu tư tán đồng phương án tại Dự thảo Nghị định cho rằng quy định này sẽ khắc phục tình trạng thực tế thời gian qua nhiều địa phương lúng túng, “đùn đẩy” giữa các sở ngành khi tính giá trị m3, dẫn đến chậm trễ trong lựa chọn nhà đầu tư, đưa đất vào sử dụng hoặc tính m3 quá cao (có nguyên nhân do tham chiếu cả kết quả đấu giá riêng lẻ có tỷ lệ tăng sau trúng đấu giá rất cao, nhất là trong khoảng thời gian “sốt đất”), dẫn đến không hấp dẫn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thực tế từ việc quy định giá trị m3 như tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP, nhà đầu tư chào giá trị M3 ít nhất không thấp hơn giá trị m3, nhiều địa phương đã có một khoản tăng thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, có lo ngại là có thể sẽ phát sinh trường hợp địa phương chưa từng đấu giá dự án nên sẽ không có quỹ đất tham chiếu để đưa vào công thức.

Liên quan đến vấn đề này, cuối tuần qua, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc giữa các bộ, ngành, địa phương để góp ý Dự thảo Nghị định, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu làm rõ trình tự thủ tục đấu thầu với các nhóm dự án nhà ở thương mại, khu đô thị với tiêu chí đánh giá cơ bản là số tiền nộp thêm cho ngân sách nhà nước; nhóm dự án thương mại dịch vụ chuyên ngành như hàng không, sân bay… thì ưu tiên tiêu chí tổng mức đầu tư, công nghệ hiện đại, năng lực, uy tín và kinh nghiệm của nhà đầu tư, doanh thu, hiệu quả tương hỗ của dự án đó với các ngành, lĩnh vực kinh tế - xã hội khác. Nhóm dự án khuyến khích xã hội hóa (xử lý chất thải rắn, cấp nước, trạm dừng nghỉ, giáo dục, y tế, văn hóa…) thì đánh giá dựa trên tiêu chí năng lực khoa học công nghệ, hệ số sử dụng đất, suất vốn đầu tư, thời gian thực hiện dự án. Đồng thời, Phó Thủ tướng nhấn mạnh phải quy định điều kiện HSMT minh bạch, phù hợp với thông lệ quốc tế và có chế tài xử lý trường hợp cố tình đưa vào HSMT các yêu cầu có thể hạn chế sự tham gia của nhà đầu tư. Phó Thủ tướng giao Bộ KH&ĐT tiếp tục làm việc với các bộ chuyên ngành, chuyên gia, hiệp hội bất động sản để làm rõ tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất…