(BĐT) - Theo một số ý kiến, thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, xen cài thửa đất thuộc Nhà nước quản lý vẫn còn một số vướng mắc, dẫn đến một số dự án phải đình hoãn. Việc tháo gỡ vướng mắc sẽ giúp nhiều dự án khởi động, đóng góp vào phát triển và tăng trưởng kinh tế.
Vướng thủ tục xử lý đất công xen kẹt trong dự án sử dụng đất khiến nhà đầu tư và Nhà nước đều không khai thác được nguồn lực đất đai để phát triển. Ảnh: Lê Tiên

Vướng thủ tục xử lý đất công xen kẹt trong dự án sử dụng đất khiến nhà đầu tư và Nhà nước đều không khai thác được nguồn lực đất đai để phát triển. Ảnh: Lê Tiên

Gửi ý kiến tới Thủ tướng Chính phủ nhân Hội nghị trực tuyến Thủ tướng Chính phủ với doanh nghiệp năm 2020 diễn ra ngày 9/5/2020, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) chia sẻ, thị trường bất động sản như chiếc lò xo bị nén, trước hết cần Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng, thì sẽ bùng lên mạnh mẽ, tạo nên cú hích cho nền kinh tế.

Đề xuất đầu tiên mà HOREA gửi tới Thủ tướng là sớm tháo gỡ các vướng mắc, chồng chéo, mâu thuẫn trong một số quy định pháp luật và xây dựng “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, xen cài thửa đất thuộc Nhà nước quản lý. Để giải quyết, HOREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, theo thủ tục rút gọn. Trong đó, có bổ sung hình thức “giao đất” đối với thửa đất do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở; đi đôi với quy định thửa đất do Nhà nước quản lý có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; nếu không đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án và xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trước đó, trong một văn bản góp ý khác liên quan vấn đề này, quan ngại là nếu quy trình, thủ tục đấu giá “thửa đất có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập” bị chậm, sẽ dẫn đến việc chậm xác định người trúng đấu giá và ngân sách nhà nước chậm thu được khoản tiền này, HOREA kiến nghị thêm cần quy định thời gian tổ chức thực hiện đấu giá thửa đất có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập ngay trong Nghị định này hoặc trong Thông tư hướng dẫn chi tiết. Thời gian theo gợi ý của hiệp hội này là có thể không chậm hơn 90 ngày, kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, để sớm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và sớm đưa đất vào sử dụng, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.

Nếu các quy định này được ban hành, sẽ giúp giải quyết dứt điểm các vướng mắc đối với các phần đất do Nhà nước quản lý, nằm xen kẽ trong 126 dự án sản xuất kinh doanh, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp hiện nay trên địa bàn TP.HCM, đang bị ngừng triển khai, và giúp tái khởi động các dự án này, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Đề xuất của HOREA có lẽ xuất phát từ vướng mắc của nhiều doanh nghiệp tham gia thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất. Nhiều dự án bị dừng vì vướng về cơ chế xử lý đối với các phần đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án sản xuất kinh doanh, vì theo quy định hiện hành, việc giao đất đối với đất công phải thông qua đấu giá, nhưng có những thửa đất không khả thi để đấu giá.

Một nhà đầu tư đã tham gia đấu thầu, đấu giá, thực hiện nhiều dự án khu đô thị, nhà ở trên cả nước chia sẻ, có những dự án đã đưa ra đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đã có kết quả sơ tuyển, thậm chí có kết quả lựa chọn nhà đầu tư, nhà đầu tư đã ứng tiền giải phóng mặt bằng, vẫn bị dừng lại vì có phần đất công xen kẹt trong khu đất dự án.

Thực tế, theo nhà đầu tư này, việc đất công xen lẫn trong 1 dự án sử dụng đất đưa ra đấu thầu là rất khó tránh, ví dụ như kênh, mương, hè, rãnh là đất công xen kẹt trong đất dự án. Nhưng nhiều dự án tỷ trọng đất công rất nhỏ, chưa đến 10%, hơn nữa, phần đất công đó khi đối chiếu với quy hoạch đã được duyệt thì không có giá trị thương phẩm, chỉ là đất giao thông, không định giá được, có đưa ra đấu giá cũng không có nhà đầu tư tham gia. Trong khi quy định hiện nay cứ dính đến đất công thì giao đất phải thông qua đấu giá, không quy định rõ tỷ lệ bao nhiêu.

Nhà đầu tư này cho rằng, với những khu đất như vậy, nếu Nhà nước có tiền để giải phóng mặt bằng toàn bộ rồi đưa ra đấu giá thì không vướng. Tuy nhiên, nhiều địa phương không có kinh phí giải phóng mặt bằng, nên tổ chức đấu thầu để nhà đầu tư trúng thầu ứng tiền giải phóng mặt bằng. Khi đấu thầu cả khu đất, lại vướng phần đất công xen kẹt (theo quy định phải đấu giá). Nhiều tỉnh vướng, phải dừng lại để xin ý kiến các bộ, xem tỷ trọng bao nhiêu phần trăm đất công xen kẹt thì phải đấu giá, bao nhiêu được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Doanh nghiệp này chia sẻ, để “chắc ăn và an toàn nhất”, một số tỉnh quyết định lựa chọn đấu giá, nhưng không có nguồn giải phóng mặt bằng nên nhà đầu tư phải tham gia hỗ trợ bằng nhiều hình thức để giải phóng mặt bằng thành đất sạch. Vì thế, cuộc đấu giá sau đó phải làm sao có thể hợp thức hóa được việc giao đất cho nhà đầu tư đã ứng tiền, có thể dẫn đến cạnh tranh không lành mạnh khi đấu giá hay những tiêu cực khác trong đấu giá đất đã xảy ra.

Đó như một vòng luẩn quẩn, mà cuối cùng nhà đầu tư và Nhà nước đều không khai thác được nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế.