(BĐT) - “Điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng được xem là 1 trong 4 “điểm nghẽn” lớn của thị trường bất động sản ở TP.HCM hiện nay. Nhiều dự án bị dang dở vì bồi thường “da beo”, còn doanh nghiệp thì bị chôn vốn trong một thời gian dài.
Ảnh Internet

Ảnh Internet

Dự án “da beo”

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đang có 4 “điểm nghẽn” lớn. “Điểm nghẽn” thứ nhất là gánh nặng tiền sử dụng đất đang tạo ra cơ chế “xin - cho”. “Điểm nghẽn” thứ hai là thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, điển hình là khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1, từ trên 20 tầng.

“Điểm nghẽn” thứ ba là chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn; lãi suất cho vay vẫn còn cao; thiếu nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội.

Và cuối cùng là “điểm nghẽn” trong giải phóng mặt bằng (GPMB). Đây cũng là “điểm nghẽn” lớn nhất tại các dự án BĐS hiện nay, là nguyên nhân dẫn đến tình trạng dự án “da beo”, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài. Theo thống kế, hiện tại TP.HCM có đến 500 dự án BĐS phải ngừng triển khai, trong đó, có nhiều dự án ngừng triển khai do vướng khâu GPMB.

Theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong một số trường hợp, trong đó có dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị. Nhưng, như chia sẻ của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong thời gian qua, việc thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất các dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị để tiến hành GPMB là rất khó khăn, mất rất nhiều thời gian, công sức của cơ quan nhà nước và nhà đầu tư.

Thực tế, có nhiều dự án không thể triển khai được là do vướng đền bù giải tỏa. Không những vậy, nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được, bắt buộc phải đình trệ.

Giới chuyên gia nhận định, có nhiều dự án phát triển nhà ở tại TP.HCM lâm vào cảnh bế tắc, ngưng triển khai là vì chủ đầu tư và người dân không thể thống nhất giá bồi thường hoặc kéo dài thời gian tiến hành thương lượng để GPMB.

Kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai

Nhiều dự án phát triển nhà ở tại TP.HCM lâm vào cảnh bế tắc, ngưng triển khai là vì chủ đầu tư và người dân không thể thống nhất giá bồi thường hoặc kéo dài thời gian tiến hành thương lượng để GPMB
Theo thống kê của HoREA, tồn kho BĐS cả nước còn khoảng 31.842 tỷ đồng, giảm 19.047 tỷ đồng so với năm 2015. Trong đó, TP.HCM chỉ còn tồn kho 5.954 tỷ đồng, giảm 4.153 tỷ đồng so với năm 2015. Năm 2016, giá bán căn hộ chỉ tăng khoảng trên dưới 5%, giá bán đất nền có mức tăng cao hơn khoảng trên dưới 10% tùy theo loại sản phẩm, tiện ích, hoặc vị trí dự án. Tuy nhiên, thị trường vẫn thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, và nhà ở thương mại giá rẻ. Bên cạnh đó, với 500 dự án trên địa bàn TP.HCM bị ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án BĐS dở dang, do nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu là do GPMB, đang là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”.

Trong bối cảnh như vậy, mới đây HoREA đã kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh khi phê duyệt Đề án quy hoạch phát triển các khu đô thị mới, các khu vực chỉnh trang đô thị, các khu vực dân cư tự chỉnh trang; hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phù hợp với quy hoạch được duyệt về chỉnh trang đô thị, thì được thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực hiện dự án; tránh tình trạng người có đất lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống pháp luật để khiếu kiện kéo dài.

HoREA cũng kiến nghị giao cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” của các tỉnh, thành phố thực hiện thu hồi đất, thực hiện GPMB. Sau đó, sẽ tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư nhằm đảm bảo minh bạch, công bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện như hiện nay, và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.