|
| Sau chu kỳ hiệu chỉnh luật hóa bất động sản lần thứ hai (2019 - 2024), thị trường bất động sản được kỳ vọng phục hồi tích cực. Ảnh: Lê Tiên |
5 chu kỳ phát triển bất động sản
Chu kỳ phát triển thị trường BĐS thông thường gắn chặt với nền kinh tế chung, tuy nhiên, không phụ thuộc hoàn toàn. Bên cạnh sự vận động của kinh tế vĩ mô, chu kỳ phát triển thị trường BĐS còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố: sự điều chỉnh, sửa đổi chính sách pháp luật liên quan và sự hỗ trợ không thể thiếu của các gói tín dụng cho vay BĐS theo định hướng từ Nhà nước.
 |
Ths. Nguyễn Phạm Hữu Hậu |
Theo nghiên cứu của Trung tâm Nghiên cứu BĐS Hanita Master (Hanita Master Research Center) thuộc Hanita Master Group, tính đến nay, thị trường BĐS tại Việt Nam trải qua 5 chu kỳ. Mỗi chu kỳ BĐS đều mang những sắc thái riêng và khó có thể xác định chính xác.
Chu kỳ hình thành thị trường BĐS (giai đoạn 1993 - 1999) là giai đoạn sơ khai của thị trường, ghi nhận nhiều tiến bộ vượt bậc của nền kinh tế Việt Nam. Có thể kể đến Hoa Kỳ dỡ bỏ cấm vận kinh tế đối với Việt Nam, Việt Nam gia nhập ASEAN, Luật Đất đai lần đầu tiên được Quốc hội thông qua… Tuy nhiên, thị trường lúc này chỉ tập trung vào phân khúc BĐS thứ cấp, không nhiều dự án được hình thành một cách bài bản, theo quy chuẩn. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tư nhân tham gia thị trường còn hạn chế…
Chu kỳ “luật hóa” thị trường BĐS (giai đoạn 2000 - 2008): Các đạo luật quan trọng được hình thành, khuyến khích doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nước ngoài tham gia mạnh mẽ vào thị trường đầu tư và kinh doanh BĐS như: Luật Doanh nghiệp (năm 2000), Luật Đầu tư nước ngoài (2001), Luật Đất đai (sửa đổi 2003), Luật Kinh doanh BĐS (2006)… Chu kỳ này ghi nhận sự chuyển biến tích cực từ kinh tế quốc doanh sang kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, hiện tượng đầu cơ BĐS cũng hình thành và phát triển mạnh vào thời điểm này.
Những năm 2007 - 2008, kinh tế thế giới rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng. Lạm phát tại Việt Nam ghi nhận ở mức cao từ 12,65% trở lên, đỉnh điểm lên đến 23%. Giá bán BĐS tăng cao chóng mặt, nhưng thanh khoản thị trường rất thấp. Chu kỳ này lần đầu tiên xuất hiện khái niệm “bong bóng BĐS”…
Chu kỳ “hiệu chỉnh” luật hóa BĐS lần thứ nhất (giai đoạn 2009 - 2014), diễn biến tiêu cực của thị trường BĐS ở chu kỳ trước buộc Chính phủ phải điều tiết, thắt chặt tín dụng cho vay BĐS và sử dụng các biện pháp cứng rắn nhằm kiềm chế lạm phát, khiến thị trường BĐS lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá BĐS giảm mạnh, trung bình 30 - 40%. Bên cạnh đó, hai đạo luật quan trọng: Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS được điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung nhằm khắc phục những nhược điểm còn tồn tại.
Chu kỳ phục hồi, hưng phấn (giai đoạn 2015 - 2018) ghi nhận giai đoạn tăng trưởng của thị trường BĐS kéo dài hơn so với các chu kỳ trước. Thị trường có dấu hiệu hồi phục và phát triển ổn định từ đầu năm 2015. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm và thanh khoản thị trường luôn duy trì ở mức cao, số lượng hàng tồn kho giảm đáng kể là tín hiệu đáng mừng cho thị trường BĐS. Chu kỳ này ghi nhận sự xuất hiện nhiều loại hình BĐS mới: officetel, condotel, shophouse... chưa mang tính pháp lý rõ ràng, gây nhiều tranh cãi. Với tỷ suất lợi nhuận cao, nhiều doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đầu tư vào các loại hình này, khiến cho thị trường xuất hiện dấu hiệu “lệch pha” cung - cầu.
Chu kỳ suy thoái và hiệu chỉnh luật hóa BĐS lần thứ hai (giai đoạn 2019 - 2024): 10 năm kể từ chu kỳ hiệu chỉnh luật hóa BĐS lần thứ nhất, thị trường BĐS ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực. Bên cạnh đó, những tiêu cực của thị trường BĐS cũng tăng nhanh, tỷ lệ thuận với những điểm tích cực. Các đợt thanh, kiểm tra toàn quốc về tình hình sử dụng nguồn tài nguyên đất và công sản diễn ra thường xuyên hơn, từ đó phát hiện và xử lý hàng loạt sai phạm ở nhiều địa phương…
Giai đoạn 2019 - 2022, những bất ổn do dịch bệnh, địa chính trị và suy thoái kinh tế toàn cầu ảnh hưởng lớn đến kinh tế vĩ mô. Chính phủ ban hành nhiều chính sách siết chặt tín dụng cho vay BĐS nhằm kiềm chế lạm phát. Khan hiếm nguồn cung, giá bán tăng cao nhưng sản phẩm “lệch pha” với nhu cầu thị trường khiến giao dịch thật rơi về mức thấp nhất so với các chu kỳ trước đó, thậm chí thấp lịch sử.
Việc hiệu chỉnh ba đạo luật quan trọng trong năm 2024 bao gồm: Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS là điều kiện đủ để doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS nhìn lại những tồn tại trong doanh nghiệp, từ đó điều chỉnh, đi đúng hướng và tuân thủ pháp luật. Điều kiện cần hiện nay thuộc về những chính sách khuyến khích từ Trung ương đến địa phương và sự điều tiết kịp thời của Chính phủ trong lĩnh vực cho vay BĐS.
Kỳ vọng thị trường phục hồi và tăng trưởng
Tính từ thời điểm ban hành Luật Đất đai năm 1993, cứ mỗi 10 năm, Quốc hội lại có những sửa đổi cơ bản, ban hành văn bản mới thay thế văn bản cũ, cho thấy những thay đổi tích cực trong tư duy lập pháp. Dự án luật này được các cơ quan quản lý nhà nước, chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp, người dân mong đợi với kỳ vọng sẽ tháo gỡ những “nút thắt” tồn tại nhiều năm qua. Đặc biệt, nút thắt pháp lý là vấn đề doanh nghiệp mong chờ được tháo gỡ nhất...
Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ giải quyết các vướng mắc, khai phóng hiệu quả nguồn lực đất đai; tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và các dự án; góp phần giúp thị trường BĐS phát triển theo hướng minh bạch, bền vững. Cơ chế mới sẽ giảm tối đa các quan hệ “xin - cho”, góp phần tạo môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS “làm thật” cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí phát triển dự án từ đó có cơ hội giảm xuống. Đây là một yếu tố quan trọng để giá BĐS dần tiệm cận với giá trị thực. Ngược lại, những hành vi đầu cơ BĐS để hưởng chênh lệch địa tô, cùng với cách làm cũ, tư duy “đi đêm” giữa doanh nghiệp và lãnh đạo địa phương được trông đợi xóa bỏ hoàn toàn, trả lại sự trong sạch và minh bạch cho thị trường đầu tư và kinh doanh BĐS.
Với những đổi mới từ chính sách, thị trường BĐS có cơ hội vực dậy trong năm 2024, tuy nhiên, những tín hiệu về sự phục hồi sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các dự án luật chính thức đi vào thực tiễn. Nhiều doanh nghiệp mong đợi, việc ban hành các nghị định/thông tư hướng dẫn (văn bản dưới luật) sẽ cụ thể và kịp thời, bởi đây là yếu tố quan trọng nhất hiện nay, giúp giải quyết những khó khăn còn tồn tại và thúc đẩy sự phục hồi tích cực của thị trường BĐS.
