|
| Để trụ lại trên thương trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải tìm cách tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, chuyển nhượng bớt dự án… Ảnh: Song Lê |
Những tháng ngày gian khó…
Những diễn biến về thị trường bất động sản qua 3 tháng đầu năm nay ở các phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng đã diễn ra không như mong đợi khi hầu hết rổ hàng tung ra thị trường đều bị giảm cả ở nguồn cung lẫn tính thanh khoản. Nhịp đập thị trường cứ yếu dần và có thời điểm gần như tê liệt dẫn đến tình trạng nhiều doanh nghiệp bất động sản đối diện với nguy cơ phá sản, như con thuyền sắp bị đánh đắm.
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group cho biết, ở TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới đất nền trong 2 tháng đầu năm 2023 lần lượt giảm 92% và 98% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới chỉ bằng 44% so với cùng kỳ 2022, tập trung tại TP.HCM. Phân khúc nhà phố, biệt thự nguồn cung mới đạt 43% so với cùng kỳ năm trước, co cụm chủ yếu ở Bình Dương - chiếm 84% tổng nguồn cung. Riêng bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường đã “ngủ đông” trong 2 tháng vừa qua khi hàng loạt dự án đóng giỏ hàng và dời thời gian triển khai bán hàng.
Giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay, không chỉ chủ đầu tư dự án bất động sản mới “ngấm đòn”, mà cả nhà đầu tư cá nhân cũng vậy, nhất là những ai sử dụng đòn bẩy tài chính ở tỷ lệ cao. Phản ánh rõ nhất cho tình trạng này là ở thị trường thứ cấp, chủ yếu sản phẩm của tất cả các phân khúc do khách hàng ký gửi bán lại, mức giá đồng loạt giảm mạnh.
Ghi nhận ý kiến từ những cuộc hội thảo gần đây, nhiều chủ đầu tư đều nhận định, khó khăn trước mắt vẫn còn nhiều; nếu không có những hướng xử lý cụ thể từ tất cả các phía, thanh khoản thị trường khó có thể chuyển biến tích cực trong thời gian tới. Nhiều công ty nghiên cứu thị trường cũng đưa ra dự báo, ngoại trừ phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có kỳ vọng tăng nhẹ, tập trung ở các dự án có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, những phân khúc còn lại khó có đột biến trong ngắn hạn.
Tái cấu trúc, chờ cơ hội hồi sinh
Nhìn vào cơ cấu các sản phẩm bất động sản hiện nay sẽ thấy, để giải quyết hết hậu quả của sự lệch pha cung cầu, trong đó việc tiêu thụ cơ bản những sản phẩm bất động sản cao cấp và hạng sang phải cần một khoảng thời gian dài. Trong giai đoạn thị trường rần rật nóng sốt, những sản phẩm này đã làm nên tên tuổi đình đám của nhiều thương hiệu bất động sản, nhưng khi thị trường đóng băng, chính những phân khúc này lại khiến nhiều ông lớn lao đao.
Để giải cứu thị trường bất động sản, Chính phủ liên tục đưa ra các chính sách khơi thông ách tắc cho lĩnh vực này, mà gần đây nhất là Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trước đó chưa đầy một tuần, khuôn khổ pháp lý để xử lý vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng đã được cụ thể hóa bởi Nghị định số 08/2023/NĐ-CP. “Lối thoát hiểm” chính là cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với trái chủ gia hạn thêm tối đa 2 năm.
Ở TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới đất nền trong 2 tháng đầu năm 2023 lần lượt giảm 92% và 98% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới chỉ bằng 44% so với cùng kỳ 2022, tập trung tại TP.HCM. Phân khúc nhà phố, biệt thự nguồn cung mới đạt 43% so với cùng kỳ năm trước, co cụm chủ yếu ở Bình Dương - chiếm 84% tổng nguồn cung.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), lâu nay “vướng mắc pháp lý” chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Tiếp theo là vấn đề “trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn” và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành “nợ xấu” hoặc “nhảy nhóm nợ xấu hơn” phủ sóng phần còn lại. Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách và đang sửa đổi một số luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu,… có liên quan đến bất động sản để gỡ vướng cho doanh nghiệp. Vấn đề còn lại nằm ở khâu thực thi chính sách của các bộ, ngành, địa phương và cách vượt khó, mà nói chính xác là tái cấu trúc toàn diện của doanh nghiệp bất động sản.
Hồi đầu tháng 2 năm nay, tại Hội nghị về tín dụng bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho rằng, để vượt khó, trước hết các doanh nghiệp bất động sản phải tự lực tái cơ cấu phù hợp với khả năng quản lý và tình hình tài chính của mình.
Quan điểm của bà Hồng được nhiều ý kiến đồng thuận và cho rằng, đây là cơ hội để trả bất động sản về giá trị thực của nó, để nhiều người có thể mua nhà đất đúng giá trị của nó thay vì bị bơm thổi để chiếm đoạt chênh lệch địa tô.
Một số doanh nghiệp địa ốc hiện là thành viên HoREA thừa nhận, 2022 là năm khó khăn và khắc nghiệt đối với thị trường bất động sản khi có gần 1.200 doanh nghiệp trong lĩnh vực này giải thể. Tuy nhiên, 2023 mới là năm có tính quyết định sống còn, bởi nhiều doanh nghiệp hiện rất khan hiếm tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng, có thể dẫn đến tình trạng “chết” trên đống tài sản. Để trụ lại trên thị trường, nhiều doanh nghiệp phải tìm cách tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án… Với những nỗ lực tự thân và các chính sách Chính phủ mới ban hành, doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng từ cuối năm nay trở đi, thị trường sẽ từng bước được hồi sinh.
