Thị trường bất động sản chờ đợi nền tảng pháp lý mới

Việc tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc pháp lý sẽ thúc đẩy tiến độ dự án, tạo nguồn cung mới cho thị trường bất động sản. Ảnh: Lê Tiên

Tại Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững do Chính phủ tổ chức mới đây, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp chỉ ra vướng mắc, khó khăn lớn nhất với dự án BĐS hiện nay là về thủ tục pháp lý.

Từ thực tiễn có thể kể ra những điểm chưa phù hợp, chồng chéo tại Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013.

Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS có một số điều khoản đến nay đã không theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường BĐS. Quy định về kinh doanh BĐS còn sự chồng chéo, giao thoa với nhiều luật, như giao thoa về kinh doanh quyền sử dụng đất với chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; về kinh doanh nhà ở với pháp luật về nhà ở; chuyển nhượng dự án BĐS với chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư... Sự giao thoa này dẫn đến có sự phân tán, chồng chéo về quy định giữa các đạo luật và ngay trong một đạo luật; gây khó khăn cho các tổ chức, cơ quan, cá nhân trong việc nắm bắt, hiểu rõ và lựa chọn áp dụng quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, theo Bộ Xây dựng, một số nội dung quy định về kinh doanh BĐS còn chung chung, chưa cụ thể để điều chỉnh đầy đủ các hình thức, hoạt động kinh doanh BĐS trong thực tế; chưa có quy định cụ thể về việc điều tiết thị trường BĐS…

Bộ Xây dựng đánh giá, các nội dung của Luật Nhà ở có liên quan đến các quy định của Luật Đất đai, đặc biệt là những chính sách lớn như vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài, quy hoạch sử dụng đất, quỹ đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Việc áp dụng các quy định về xử lý chuyển tiếp có liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư; lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở; phân loại dự án nhà ở; hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở; cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ… cũng còn nhiều bất cập.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, Luật Nhà ở đã gây ra ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại vì quy định trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại và yêu cầu dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư. Vấn đề này cần được tháo gỡ trong Luật Nhà ở (sửa đổi).

Với nhà ở xã hội, thủ tục còn phức tạp hơn nhà ở thương mại, cơ chế ưu đãi không thực tế dẫn đến dù nhu cầu cao, nhưng doanh nghiệp không mặn mà. Nhiều doanh nghiệp chia sẻ, Luật Nhà ở quy định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhưng thực tế chủ đầu tư hầu như không được thụ hưởng. Quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai, làm mất nhiều thời gian thực hiện thủ tục và chậm tiến độ triển khai dự án…

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, liên quan đến pháp luật về đất đai, khó khăn, vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất…, đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất "thị trường" chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, BĐS là một ngành kinh doanh phải thực hiện các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với những ngành nghề khác, chịu sự tác động của hàng loạt luật khác nhau. Vì sự phức tạp, chồng chéo này mà nhiều ý kiến từng đánh giá các thủ tục BĐS là một “ma trận” làm cho tốc độ triển khai dự án bị hạn chế rất lớn.

Quốc hội, Chính phủ cũng đã nhìn thấy rõ vấn đề này và đã có lộ trình sửa đổi nhiều luật liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS. Một trong những mục tiêu, quan điểm khi sửa đổi là giải quyết sự chồng chéo giữa các luật; bổ sung, sửa đổi quy định phù hợp với bối cảnh, điều kiện thực tiễn; tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc pháp lý để thúc đẩy tiến độ dự án, tạo nguồn cung mới cho thị trường; tạo cơ chế phù hợp khuyến khích phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân…

Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững được Chính phủ ban hành ngày 11/3 vừa qua, đã đặt trọng tâm vào cởi nút thắt thể chế, bên cạnh vấn đề nguồn vốn.

Nghị quyết nêu rõ, Chính phủ tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, BĐS bảo đảm đồng bộ, khả thi. Bên cạnh hoàn thiện luật, Nghị quyết cũng nêu một số giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý trước mắt, như tích cực nghiên cứu, xây dựng và trình Quốc hội xem xét, ban hành "Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội"; khẩn trương sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành luật nhằm tháo gỡ những tồn tại, hạn chế, vướng mắc, khó khăn hiện nay liên quan đến triển khai thực hiện đầu tư xây dựng, kinh doanh, chuyển nhượng dự án BĐS…

Những giải pháp hoàn thiện thể chế được doanh nghiệp đánh giá cao, kỳ vọng sẽ khơi thông điểm nghẽn cho thị trường BĐS, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trên tinh thần hài hòa, chia sẻ lợi ích - rủi ro.