 |
| Nếu dữ liệu đầu vào không chính xác và đồng bộ, bảng giá đất sẽ không phản ánh đúng thực tế thị trường, gây hệ lụy cho người dân và doanh nghiệp. Ảnh: Bảo Tín |
Nhiệm vụ chưa từng có tiền lệ sau sáp nhập
Việc TP.HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đặt ra yêu cầu phải xây dựng một bảng giá đất hoàn toàn mới, thống nhất cho toàn Thành phố. Đây là nhiệm vụ có tính chất đặc biệt, lần đầu tiên Thành phố phải xử lý ba bảng giá đất với mức chênh lệch rất lớn và áp dụng cơ chế định giá mới của Luật Đất đai 2024.
Ngay từ tháng 8/2025, UBND Thành phố đã ban hành văn bản chỉ đạo triển khai dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu; đến tháng 9/2025, dự án được phê duyệt và giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì thực hiện. Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, đây là nhiệm vụ “vừa cấp bách vừa có tính nền tảng”, bởi bảng giá đất mới không chỉ thay thế ba bảng giá cũ mà còn là cơ sở áp dụng cho 12 trường hợp theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, ảnh hưởng trực tiếp đến thuế, tiền sử dụng đất, bồi thường – tái định cư và đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong nhiều tháng, các tổ chức tư vấn định giá và các đơn vị chuyên môn của Sở đã tổ chức khảo sát giá đất thực tế tại TP.HCM (cũ), Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Kết quả cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa ba địa phương. Tại khu vực trung tâm TP.HCM, giá khảo sát cao nhất lên đến 954,3 triệu đồng/m²; tại Bình Dương, mức chênh lệch giữa giá thực tế và bảng giá hiện hành có nơi hơn 13 lần; còn tại Bà Rịa – Vũng Tàu, một số xã ghi nhận mức chênh lệch hơn 45 lần – cao nhất trên toàn khu vực khảo sát.
Bên cạnh khảo sát thực địa, Sở Nông nghiệp và Môi trường thu thập dữ liệu từ cơ quan thuế, Văn phòng đăng ký đất đai, Trung tâm đấu giá tài sản, Ban Quản lý các khu công nghiệp, UBND 168 phường – xã – đặc khu, cùng dữ liệu các giao dịch đã hoàn tất. Những giao dịch bất thường hoặc không phản ánh đúng diễn biến thị trường được loại bỏ để đảm bảo độ chính xác của dữ liệu đầu vào. Đây là giai đoạn được Tờ trình mô tả là “mất nhiều thời gian nhất” do sự khác biệt trong cách ghi nhận và quản lý dữ liệu của ba địa phương sau sáp nhập.
Từ nguồn dữ liệu chuẩn hóa, tổ chức tư vấn tiến hành xác định vùng giá trị, lựa chọn thửa đất chuẩn và áp dụng phương pháp so sánh theo Nghị định 71/2024 để xây dựng mặt bằng giá. Giá trong bảng giá đất được xác lập tương đương khoảng 60% giá thị trường, đòi hỏi cần kiểm tra chéo để đảm bảo tính phù hợp và tránh sai lệch.
Ông Nguyễn Toàn Thắng cho rằng, công tác này là một trong những thách thức lớn nhất của quá trình xây dựng bảng giá đất. Nếu dữ liệu đầu vào không chính xác và đồng bộ, bảng giá đất sẽ không phản ánh đúng thực tế thị trường, gây hệ lụy cho người dân và doanh nghiệp.
Dấu mốc quan trọng mở đầu cho giai đoạn mới
Sau khi xác lập mặt bằng giá sơ bộ, Sở Nông nghiệp và Môi trường soạn thảo Tờ trình, dự thảo bảng giá đất và báo cáo thuyết minh. Hồ sơ được công bố công khai trong 30 ngày để lấy ý kiến người dân, doanh nghiệp, chuyên gia, các sở ngành và UBND phường – xã. Tất cả ý kiến góp ý được tổng hợp và đưa vào báo cáo tiếp thu – giải trình.
Trên cơ sở đó, Hội đồng thẩm định Bảng giá đất Thành phố – được kiện toàn theo Nghị định 151/2025 – tiến hành thẩm định hồ sơ. Đây là bước đánh giá độc lập nhằm kiểm tra phương pháp định giá, mức độ phù hợp của vùng giá trị, tính hợp lý của thửa đất chuẩn và khả năng áp dụng bảng giá khi đi vào thực tiễn.
Hoàn tất thẩm định sơ bộ, Sở Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ và chính thức trình Hội đồng thẩm định. Theo kế hoạch nêu trong Tờ trình, sau khi Hội đồng thẩm định thông qua, UBND Thành phố sẽ trình HĐND TP tại kỳ họp tháng 12/2025 để ban hành Nghị quyết áp dụng bảng giá đất lần đầu từ ngày 1/1/2026.
Ông Nguyễn Toàn Thắng nhấn mạnh, việc hoàn thành đúng tiến độ có ý nghĩa rất lớn. Bảng giá đất lần đầu là nền tảng để Thành phố vận hành các quy trình nghĩa vụ tài chính, bồi thường – tái định cư và đấu giá đất trong giai đoạn phát triển mới sau sáp nhập.
Hành trình xây dựng bảng giá đất TP.HCM sau sáp nhập trải qua nhiều tầng nấc: khảo sát, thu thập và chuẩn hóa dữ liệu, phân tích mặt bằng giá, soạn thảo, lấy ý kiến và thẩm định. Dự thảo bảng giá đất lần đầu, khi được HĐND TP thông qua, sẽ tạo ra mặt bằng giá thống nhất cho toàn Thành phố, góp phần thu hẹp chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường, minh bạch hóa công tác đấu giá đất, nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng và tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh trong giai đoạn 2026–2030.
