 |
| Việc ban hành bảng giá đất lần đầu là nền tảng quan trọng để TP.HCM triển khai hiệu quả các dự án trọng điểm giai đoạn 2026–2030. Ảnh: Bảo Tín |
Văn bản do Giám đốc Sở Nguyễn Toàn Thắng ký xác định đây là bước triển khai quan trọng của Luật Đất đai 2024 và là một trong những chính sách có tác động lớn nhất lên thị trường bất động sản năm 2026.
Khoảng cách lớn giữa bảng giá hiện hành và thực tế thị trường
Theo Tờ trình, bảng giá đất đang áp dụng tại TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ hết hiệu lực từ 31/12/2025. Thực tế nhiều năm qua cho thấy khoảng cách giữa bảng giá Nhà nước và giá giao dịch trên thị trường ngày càng nới rộng, gây khó khăn cho các công tác bồi thường, định giá, thu thuế, tính tiền sử dụng đất và tổ chức đấu giá.
Tại TP.HCM (cũ), khảo sát tại khu vực quận 1 cho thấy giá đất cao nhất lên tới 954,3 triệu đồng/m², thuộc nhóm có giá đất thực tế cao nhất cả nước. Trong khi đó, bảng giá đất năm 2024 vẫn cách xa đáng kể, gây nên sự thiếu đồng nhất giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường.
Chênh lệch tại Bình Dương còn lớn hơn: nhiều khu vực trung tâm Dĩ An, Thuận An có giá thực tế cao gấp 13,62 lần bảng giá hiện hành.
Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, một số xã ngoại thành như Kim Long ghi nhận mức chênh lệch lên đến 45,2 lần – mức cao nhất tại khu vực phía Nam.
Theo quy định của Nghị định 71/2024, bảng giá đất phải được xây dựng tương đương 60% giá thị trường, làm căn cứ để tính các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã rà soát, phân tích các khu vực tương đồng, rồi đưa vào dự thảo mức giá điều chỉnh với biên độ hợp lý hơn.
Kết quả, TP.HCM (cũ) giá cao nhất 687,2 triệu đồng/m², tăng 1,56 lần so với bảng giá hiện hành; Bình Dương giá tối đa 89,6 triệu đồng/m², tăng 8,10 lần; Bà Rịa – Vũng Tàu giá cao nhất 149,8 triệu đồng/m², tăng 3,78 lần.
Ông Nguyễn Toàn Thắng đánh giá mức tăng mạnh tại một số địa phương là "cần thiết để khôi phục sự tương thích giữa bảng giá Nhà nước và thực tế thị trường", từ đó tháo gỡ các vướng mắc trong bồi thường, thu hồi đất, đấu giá và thu ngân sách.
Áp dụng cho 12 trường hợp theo Luật Đất đai 2024
Bảng giá đất lần đầu sẽ được áp dụng cho 12 trường hợp theo Điều 111 và Điều 159 Luật Đất đai 2024, trong đó có: tính tiền sử dụng đất khi cấp GCN; tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất; tính tiền thuê đất hàng năm; làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí khác.
Đây đều là những nội dung có ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu người dân và doanh nghiệp tại địa bàn TP.HCM mở rộng.
Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết dữ liệu phục vụ định giá được tổng hợp từ nhiều nguồn: cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai, dữ liệu các giao dịch mua bán đã hoàn tất, giá trúng đấu giá, giá đất cụ thể đã được phê duyệt, cùng thông tin do UBND 168 phường – xã – đặc khu cung cấp. Các giao dịch bất thường hoặc có dấu hiệu làm giá đều được loại trừ khỏi quá trình phân tích.
Ông Nguyễn Toàn Thắng nhận định, bảng giá đất mới tạo khung pháp lý thống nhất sau khi các địa phương sát nhập về TP.HCM. Việc áp dụng một bảng giá chung giúp bảo đảm tính đồng bộ, hạn chế tình trạng chênh lệch cục bộ, từ đó nâng cao tính minh bạch và khả năng dự đoán của thị trường.
Quy trình xây dựng – thẩm định 16 bước, tăng tính khách quan và trách nhiệm giải trình
Tờ trình cho biết, việc xây dựng bảng giá đất đã tuân thủ đúng quy trình 16 bước theo Nghị định 151/2025, bao gồm khảo sát, thu thập dữ liệu, phân tích vùng giá trị, xác định vị trí đất, thuê đơn vị tư vấn độc lập và thực hiện phản biện bởi Hội đồng thẩm định.
Bảng giá đất cũng trải qua 30 ngày lấy ý kiến nhân dân, tham vấn các chuyên gia, các tổ chức nghề nghiệp và ý kiến bằng văn bản của các sở ngành trước khi trình UBND Thành phố. Việc này nhằm đảm bảo bảng giá không chỉ phản ánh đúng nguyên tắc thị trường, mà còn phù hợp với thực tiễn địa phương, không gây biến động quá lớn đối với các nhóm đối tượng yếu thế.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, một trong những thay đổi quan trọng của Luật Đất đai 2024 là quy định bảng giá đất được cập nhật hàng năm, thay vì ổn định trong 5 năm như trước đây. Điều này đòi hỏi các cơ quan chuyên môn chuẩn bị năng lực kỹ thuật, dữ liệu và nhân sự để cập nhật bảng giá kịp thời, phản ánh đúng xu hướng thị trường.
Tờ trình đánh giá việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ tạo ra nhiều chuyển biến tích cực như giảm khiếu nại (người dân biết trước giá trị bồi thường – tái định cư, nhờ đó hạn chế tranh chấp khi thu hồi đất; tăng thu ngân sách (giá khởi điểm đấu giá đất phù hợp hơn, tránh tình trạng thất thu khi giá thị trường cao gấp nhiều lần); hỗ trợ thu hút đầu tư (khi giá đất rõ ràng, minh bạch, nhà đầu tư dễ lập phương án tài chính và quyết định đầu tư); đẩy nhanh tiến độ dự án: đặc biệt là các dự án hạ tầng trọng điểm như vành đai, metro, đường liên vùng.
Ông Nguyễn Toàn Thắng nhấn mạnh, việc ban hành bảng giá đất lần đầu là nền tảng quan trọng để TP.HCM triển khai hiệu quả các dự án trọng điểm giai đoạn 2026–2030. Đây là bước đi quyết định nhằm bảo đảm công bằng cho người dân, minh bạch cho doanh nghiệp và hiệu quả cho Nhà nước.
Hiện Sở đã hoàn tất việc lấy ý kiến các đơn vị liên quan và báo cáo Hội đồng thẩm định Bảng giá đất Thành phố. Sau khi Hội đồng thông qua, UBND Thành phố sẽ trình HĐND Thành phố ban hành Nghị quyết để áp dụng từ 1/1/2026.
