|
| Việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cần chuẩn hóa các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đảm bảo tuân thủ Hiến pháp và phù hợp với điều kiện thực tiễn. Ảnh: Huyền Trang |
Chính sách cần thống nhất một nền tảng
Điều 110 Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Luật Đất đai năm 2013 quy định 7 đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất, trong đó Tiết g Khoản 1 quy định mở: “Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ”. Trong khi đó, tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Chính phủ đã ban hành 9 nhóm đối tượng được miễn tiền thuê đất; 4 nhóm đối tượng được giảm tiền thuê đất, mặt nước; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định 4 nhóm đối tượng được miễn tiền sử dụng đất, 3 nhóm đối tượng giảm tiền sử dụng đất.
 |
Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) |
Khoản 4 Điều 70 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định, Quốc hội có thẩm quyền quyết định chính sách cơ bản về tài chính, tiền tệ quốc gia; quy định, sửa đổi hoặc bãi bỏ các thứ thuế; quyết định phân chia các khoản thu và nhiệm vụ chi giữa ngân sách trung ương và ngân sách địa phương; quyết định mức giới hạn an toàn nợ quốc gia, nợ công, nợ chính phủ; quyết định dự toán ngân sách nhà nước và phân bổ ngân sách trung ương, phê chuẩn quyết toán ngân sách nhà nước.
Do đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần xem xét, bổ sung các đối tượng, trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai để đúng với thẩm quyền của Quốc hội. Đồng thời, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tránh trường hợp Luật quy định ít, nhưng nghị định lại mở ra quá nhiều là chưa phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của Chính phủ được quy định trong Hiến pháp.
Miễn/giảm tiền thuê đất: đề xuất một số đối tượng trọng tâm
Do miễn và giảm tiền thuê đất là quy định cho 2 nhóm đối tượng khác nhau nên Điều 152 tại Dự thảo Luật cần tách thành 2 điều chi tiết về chính sách cho từng nhóm đối tượng và bổ sung các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định trong Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
Đối với chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Dự thảo Luật cần bổ sung một số đối tượng đất được xét miễn. Trước hết, nên miễn với đất xây dựng công trình cấp - thoát nước, bao gồm: đất xây dựng công trình khai thác, xử lý nước sạch, nước thải; đất xây dựng, lắp đặt mương, bờ kè, cống dẫn nước thải, đường ống và công trình trên mạng lưới đường ống cấp nước sạch - nước thải và các công trình trực tiếp hỗ trợ quản lý, vận hành gắn liền với hệ thống cấp - thoát nước (nhà hành chính, nhà quản lý, điều hành, nhà xưởng, kho bãi vật tư, sân, đường, vườn).
Hiện nay, Điểm i Khoản 1 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP chưa quy định trường hợp miễn tiền thuê đất cho hệ thống nước thải, mà chỉ quy định miễn tiền thuê đất đối với đất sử dụng cho hệ thống cấp nước sạch. Hệ thống hạ tầng thoát nước do Nhà nước đầu tư, các doanh nghiệp (DN) cung ứng dịch vụ thoát nước chỉ quản lý, vận hành trong thời gian trúng thầu chứ không thuộc đối tượng có quyền thuê đất, khi hết hạn hợp đồng sẽ phải bàn giao lại cho DN trúng thầu tiếp theo. Đây là đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật công cộng và các công trình trực tiếp hỗ trợ quản lý, vận hành, nên ấn định chung vào trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Hơn nữa, khi Nhà nước đấu thầu cung cấp dịch vụ thoát nước, nếu không được miễn tiền thuê đất thì trong cơ cấu tính giá của hồ sơ mời thầu công tác vận hành, nhà thầu vẫn có tiền thuê đất. Thực tế này làm tăng chi phí vào giá chào thầu và đây cũng là cơ sở để tính lợi nhuận trên chi phí vốn của DN trúng thầu (biên lợi nhuận), trong khi về lý thuyết Nhà nước sẽ thu lại chính khoản tiền đó.
Hiện nay, Điểm i Khoản 1 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP chưa quy định trường hợp miễn tiền thuê đất cho hệ thống nước thải, mà chỉ quy định miễn tiền thuê đất đối với đất sử dụng cho hệ thống cấp nước sạch.
Thứ đến, nên miễn đối với đất của các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đã được phê duyệt đề án liên doanh, liên kết (LDLK), cho thuê dưới hình thức đấu giá. Đây là vướng mắc tồn tại lâu nay khi tính hiệu quả của hoạt động cho thuê, LDLK của các đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, trong đó diện tích cho thuê, LDLK phải thực hiện tính tiền thuê đất như DN, trong khi diện tích nhà đất là diện tích dôi dư, thường không tách biệt rõ ràng, dẫn đến rất phức tạp trong quá trình tính tiền thuê đất, áp tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất... Nguồn thu tiền thuê đất này nên được coi là do ngân sách cấp, việc tính tiền thuê đất như DN không khuyến khích được các đơn vị này tận dụng hết giá trị tài sản công được giao.
Cùng với đó, đất xây dựng công trình ngầm sử dụng làm bãi đỗ xe cũng nên miễn tiền thuê đất. Các trường hợp xây công trình ngầm như bãi đỗ xe độc lập có thu tiền nhưng việc hạ ngầm diện tích này thường có chi phí đầu tư rất cao, trong khi doanh thu không tương xứng. Vì vậy, cần khuyến khích đầu tư để tăng công trình hạ tầng, tiện ích cho xã hội, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Liên quan đến chính sách giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhiều chủ thể mong rằng, Dự thảo Luật sẽ bổ sung một số đối tượng đất được xét giảm, xuất phát từ thực tế sử dụng loại đất này.
Đó là, diện tích đất trong hành lang an toàn lưới điện, hành lang đê điều, thuỷ lợi. Thực tế, nhiều dự án, thửa đất cho thuê trả tiền hàng năm (không có thời hạn thuê đất) có sử dụng đất trong hành lang đê điều, an toàn lưới điện nhưng không được xây dựng công trình dẫn đến giảm công năng sử dụng đất, nhưng vẫn phải nộp tiền thuê đất như đất ngoài diện tích này. Điều này là chưa phù hợp.
Hai là đất trong chỉ giới quy hoạch (mở đường); đất thuê hàng năm trả tiền hàng năm không được xây dựng công trình trên đất. Thời gian qua, nhiều dự án, thửa đất cho thuê có sử dụng đất trong chỉ giới mở đường. Người sử dụng đất không được xây dựng công trình, nên hầu như không tạo ra doanh thu, thậm chí phải bỏ thêm chi phí xây tường rào, bảo vệ để chống lấn chiếm, nhưng vẫn phải trả tiền thuê đất như trong diện tích có công trình.
Ba là đất hạ tầng sân, đường, vườn, hồ ao, cảnh quan trong dự án đô thị, nhà ở cao tầng. Các diện tích đất hạ tầng này không mang lại thu nhập cho chủ đầu tư, thậm chí còn là gánh nặng do chủ đầu tư phải bỏ chi phí duy tu, bảo dưỡng, chăm sóc. Thực tế này có thể dẫn đến việc chủ đầu tư sau khi đưa dự án vào hoạt động đề nghị bàn giao, trả các diện tích này cho chính quyền địa phương, tạo gánh nặng cho ngân sách nhà nước để duy tu, bảo dưỡng, chống lấn chiếm...
Bốn là đất sử dụng vào các mục đích xã hội hóa (văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao). Đầu tư vào các lĩnh vực này thường có lợi nhuận thấp, trong khi các chính sách hỗ trợ của Nhà nước hiện nay chưa đủ hấp dẫn các nguồn lực tài chính ngoài ngân sách đầu tư xây dựng công trình phúc lợi, giáo dục.
