Đề xuất bỏ quy định vốn pháp định với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan vừa hoàn tất nghiên cứu, xây dựng Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (KD BĐS) để thay thế Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ.

Khi tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện Nghị định số 76/2015/NĐ-CP trong 6 năm qua, Bộ Xây dựng cho biết, việc thi hành Nghị định đã phát sinh nhiều vướng mắc, bất cập, một số quy định không còn phù hợp với thực tiễn…

Theo Bộ Xây dựng, hiện số lượng, cơ cấu các chủ thể tham gia thị trường bất động sản đã phong phú và đa dạng, chuyên nghiệp hơn 10 năm trước đây. Không chỉ là các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp có quy mô nhỏ tham gia đầu tư KD BĐS mà đã xuất hiện các doanh nghiệp tư nhân có tiềm lực vốn lớn, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia. Đến năm 2019, cả nước có khoảng 100.000 doanh nghiệp xây dựng và 15.000 doanh nghiệp KD BĐS. Trong năm 2020, số doanh nghiệp KD BĐS thành lập mới đạt 6.694 doanh nghiệp. Ngoài các chủ thể là các tổ chức, cá nhân trong nước, còn có sự tham gia ngày càng nhiều của các tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Trong khi đó, thực tế, Khoản 1 Điều 10 của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định điều kiện tổ chức, cá nhân KD BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Quy định về việc doanh nghiệp, hợp tác xã phải có vốn pháp định nêu trên như hiện nay đã thể hiện những bất cập về mặt pháp lý và thực tiễn áp dụng thi hành.

Cụ thể, Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2020 đã quy định KD BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện và bãi bỏ quy định phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng. Do đó, Dự thảo lần này (tại Điều 4) đã sửa đổi toàn bộ nội dung Điều 3 hiện hành quy định về các điều kiện tổ chức, cá nhân tham gia KD BĐS theo hướng bãi bỏ yêu cầu phải có vốn pháp định.

Ngoài ra, Dự thảo Nghị định bổ sung các quy định về điều kiện KD BĐS như: phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải công bố thông tin liên quan đến doanh nghiệp và các thông tin về bất động sản kinh doanh nhằm bảo đảm sự công khai, minh bạch các hoạt động kinh doanh, hạn chế tối đã các rủi ro xảy ra với khách hàng, khắc phục tình trạng lừa đảo do đăng bán các bất động sản không có thực, không do mình đầu tư, kinh doanh như đã và đang xảy trong thời gian vừa qua.

Đặc biệt, Dự thảo đã bổ sung thêm quy định về điều kiện áp dụng đối với các chủ đầu tư dự án KD BĐS là phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên thi thực hiện từng dự án KD BĐS. Quy định này là để thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư, yêu cầu các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án nhằm tránh tình trạng bỏ trống dự án, không triển khai hoặc chậm triển khai thực hiện sau khi được Nhà nước chấp thuận do chủ đầu tư không có năng lực tài chính.

Cơ quan soạn thảo cho biết, Dự thảo Nghị định cũng tháo gỡ các vướng mắc của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn và chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, Dự thảo Nghị định bổ sung quy định về nguyên tắc thực hiện, trong đó phân định rõ các trường hợp thực hiện theo pháp luật về KD BĐS và các trường hợp thực hiện theo pháp luật về đầu tư để tránh nhầm lẫn; quy định về việc kiểm tra nội dung hợp đồng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án để bảo đảm tính thống nhất trong thực hiện pháp luật, hạn chế các tranh chấp xảy ra hoặc lợi dụng chính sách để chuyển giao tài sản không hợp pháp.

Tách quy định về hồ sơ chuyển nhượng dự án thành một Điều riêng để dễ dàng áp dụng. Tách quy định chuyển nhượng một phần và chuyển nhượng toàn bộ dự án thành 2 Điều khác nhau để điều chỉnh, tạo cơ sở pháp lý để các doanh nghiệp dễ dàng thực hiện.

Đối với việc lấy ý kiến thẩm định hồ sơ chuyển nhượng dự án thì Dự thảo Nghị định đã sửa đổi lại nội dung này theo hướng xác định rõ trách nhiệm của cơ quan chủ trì lấy ý kiến, cơ quan tham gia, thời gian thực hiện thẩm định và nội dung lấy ý kiến thẩm định, làm cơ sở để các cơ quan chức năng ở trung ương và địa phương dễ dàng, thuận lợi trong thực hiện.

Bộ Xây dựng nhấn mạnh, Dự thảo Nghị định không bổ sung thêm yêu cầu đối với các bộ, ngành liên quan và các địa phương so với quy định hiện hành của Luật KD BĐS và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ, do đó không làm phát sinh nhân lực, kinh phí đối với các bộ, ngành liên quan và các địa phương trong quá trình thực hiện các quy định của Nghị định sau khi được Chính phủ ký ban hành. Hiện Dự thảo Nghị định vừa được Bộ Xây dựng gửi Bộ Tư pháp xin ý kiến thẩm định.