|
| Tăng tính cạnh tranh trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất giúp Nhà nước có thể chọn được nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án, phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai. Ảnh minh họa: Nhã Chi |
Theo một chuyên gia pháp lý về đất đai, đầu tư, bất động sản, hiện việc đấu giá QSDĐ để giao đất/cho thuê đất thực hiện dự án được điều chỉnh bởi Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP về đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Trong các văn bản pháp lý này không quy định rõ cấm hay không cấm liên danh NĐT tham gia đấu giá QSDĐ, do đó nhiều nơi có cách hiểu và vận dụng khác nhau. Tới nay, câu chuyện liên danh NĐT có được tham gia đấu giá QSDĐ không vẫn bị bỏ ngỏ.
Mặt khác, Điều 5, Điều 38 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá phải là cá nhân hoặc tổ chức. Liên danh NĐT không có tư cách pháp nhân. Do đó, theo vị chuyên gia này, quy định liên danh NĐT không được tham gia đấu giá QSDĐ thực hiện dự án là phù hợp với mục tiêu quản lý nhà nước, tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.
Bên cạnh đó, qua vụ việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm, đã xuất hiện câu hỏi về việc làm sao để thông qua công cụ đấu giá, Nhà nước có thể chọn được NĐT đủ năng lực thực hiện dự án, tránh lãng phí nguồn lực đất đai. Và tại Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, đã có quy định về lựa chọn NĐT đấu giá QSDĐ.
Tại thời điểm xây dựng và đưa ra lấy ý kiến, Dự thảo có quy định khiến nhiều chuyên gia và luật sư băn khoăn như: tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá; ngoài ra, nếu từ chối tham gia đấu giá thì NĐT sẽ mất tiền đặt trước này cộng thêm 1 khoản bồi thường cũng bằng 20%. Trong trường hợp tự hủy kết quả thì NĐT phải nộp thêm khoản tiền tương đương 50% giá trị QSDĐ trúng đấu giá. Trường hợp tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì 5 năm tiếp không được tham gia đấu giá đất.
TS. Dương Kim Thế Nguyên, Trưởng Khoa Luật thuộc Trường Kinh tế Luật và Quản lý nhà nước UEH cho rằng, mục đích của việc tổ chức đấu giá là gia tăng tính cạnh tranh, để NĐT có khả năng tiếp cận được đất đai và thu về ngân sách cao nhất cho Nhà nước. Nếu đưa ra nhiều điều kiện sẽ dẫn tới giảm tính cạnh tranh, ít người tham gia đấu giá. Một số chuyên gia về đất đai cũng cho rằng, mất số tiền đặt trước 20% là đủ răn đe. Việc tăng nặng hình thức phạt sẽ làm giảm sức hấp dẫn của các phiên đấu giá.
Tiếp thu nhiều ý kiến góp ý, trong Dự thảo Nghị định được Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi xin ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp, Dự thảo bổ sung Điều 17a về đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất với nhiều quy định cụ thể, rõ ràng.
Cụ thể, tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai. Các tổ chức này không được liên doanh, liên kết để tham gia đấu giá. Bên cạnh đó, tổ chức tham gia đấu giá không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác; phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá; có cam kết bảo lãnh của ngân hàng đối với số vốn đầu tư đến khi hoàn thành dự án; không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá…
Ngoài ra, người trúng đấu giá phải nộp tiền đặt cọc bằng 20% giá trị của thửa đất tính theo giá trúng đấu giá ngay tại phiên đấu giá và trước khi lập biên bản đấu giá. Khoản tiền đặt trước (bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm) được khấu trừ vào tiền đặt cọc. Người trúng đấu giá bị hủy kết quả trúng đấu giá quy định tại Điểm d Khoản 5 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì không được nhận lại tiền đặt cọc và không được tham gia đấu giá QSDĐ trong thời gian 3 năm kể từ ngày bị hủy kết quả.
Bộ Tài nguyên và Môi trường thông tin, Dự thảo Nghị định đang được hoàn thiện trước khi trình Chính phủ ban hành. Bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ trong quá trình hoàn thiện Dự án Luật Đất đai sửa đổi.
