(BĐT) - Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa công bố Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó “phục hồi” quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án sử dụng đất (DASDĐ) từng được quy định trong Luật Đất đai năm 2003. Báo Đấu thầu đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về đất đai, đầu tư, bất động sản xung quanh nội dung này.
Đấu thầu dự án sử dụng đất là hình thức lựa chọn nhà đầu tư có nhiều ưu điểm. Ảnh: Lê Tiên

Đấu thầu dự án sử dụng đất là hình thức lựa chọn nhà đầu tư có nhiều ưu điểm. Ảnh: Lê Tiên

Thưa ông, việc giao đất thông qua đấu thầu DASDĐ từng được quy định tại Luật Đất đai năm 2003, sau đó lại không được quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Quá trình này để lại hệ quả gì trong việc lựa chọn nhà đầu tư DASDĐ?

Luật Đầu tư hiện hành quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án: đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ); đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; chấp thuận nhà đầu tư. Trong đó, hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư DASDĐ có nhiều ưu điểm như: đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - nhà đầu tư - người sử dụng đất, tận dụng tốt nguồn lực của doanh nghiệp cho công tác giải phóng mặt bằng và có thể tạo ra các khu đô thị quy mô lớn.

Củng cố hành lang pháp lý cho đấu thầu dự án sử dụng đất ảnh 1

Ông Nguyễn Văn Đỉnh

Tuy nhiên, đấu thầu DASDĐ đã bị “tắc nghẽn” suốt giai đoạn 2014 - 2020 bởi Luật Đất đai năm 2013 không còn quy định hình thức này. Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 thống kê các trường hợp giao đất phải qua đấu giá QSDĐ, trong đó có dự án nhà ở thương mại và không quy định trường hợp đấu thầu DASDĐ thì được “miễn” đấu giá khi giao đất. Do vậy, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có kết quả trúng thầu, nhà đầu tư được lựa chọn đã ứng tiền cho Nhà nước giải phóng mặt bằng nhưng không thể được giao đất.

Việc “phục hồi” quy định về giao đất thông qua đấu thầu DASDĐ có ý nghĩa như thế nào, đánh giá của ông về quy định này tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)?

Nghị quyết số 18-NQ/TW mới đây đã đặt ra nhiệm vụ, giải pháp: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu DASDĐ”. Do vậy, “phục hồi” quy định về giao đất thông qua đấu thầu DASDĐ là nhiệm vụ quan trọng, cấp thiết khi xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi). Chương V Dự thảo Luật đã quy định khá cụ thể về 3 trường hợp giao đất, cho thuê đất (gọi chung là giao đất): giao đất qua đấu giá QSDĐ; giao đất qua đấu thầu DASDĐ; giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Tuy nhiên, Điều 64 Dự thảo quy định, đất được lựa chọn để thực hiện đấu thầu DASDĐ phải đảm bảo đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy định này xung đột với quy định quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập tại Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị và Khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng. Nếu chưa đấu thầu, chưa chọn được chủ đầu tư thì chủ thể nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào? Trong khi đó, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư chỉ yêu cầu có quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000) là đủ điều kiện đấu thầu.

Điều 64 Dự thảo còn quy định điều kiện đấu thầu DASDĐ là “dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên”. Theo tôi, điều kiện này bất khả thi bởi quy mô 100 héc-ta là rất lớn. Với các địa phương chưa phát triển, việc đấu thầu dự án có quy mô 100 héc-ta rất khó để thu hút nhà đầu tư cũng như tiêu thụ sản phẩm; dễ dẫn đến “dự án treo”, bỏ hoang hóa đất đai.

Ngoài ra, các tiêu chí về đấu thầu DASDĐ tại Dự thảo như: “Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn theo mục đích sử dụng đất hiện trạng” sẽ rất khó đánh giá, lượng hóa bởi không có căn cứ để định giá đất ở thời điểm này. Mặt khác, phải làm rõ “giá trị quyền sử dụng đất cao hơn” là đánh giá cho toàn dự án hay đánh giá cục bộ từng vị trí. Một số tiêu chí khác như: “Dự án có yêu cầu về động lực lan tỏa về phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu về điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị”; “... lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500 với ý tưởng tốt nhất” là rất cảm tính, không định lượng được nên khi áp dụng sẽ gây lúng túng.

Theo ông, cần phải làm gì để hoàn thiện quy định về đấu thầu DASDĐ và thực thi hiệu quả?

Đấu thầu DASDĐ là hình thức lựa chọn nhà đầu tư có nhiều ưu điểm và việc “luật hóa” tại Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ củng cố hành lang pháp lý vững chắc cho hình thức lựa chọn nhà đầu tư này.

Quy định về giao đất thông qua đấu thầu DASDĐ có sự giao thoa giữa pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu thầu. Hiện nay, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang xây dựng Luật Đấu thầu (sửa đổi). Do vậy, hai bộ cần phối hợp chặt chẽ trong quá trình soạn thảo 2 luật nêu trên, tránh gây “xung đột pháp luật” khi ban hành.