Thách thức ngày càng lớn với bất động sản nghỉ dưỡng

Những tháng gần đây, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào xu hướng đi ngang, thậm chí sụt giảm khá mạnh về nguồn cung lẫn sức cầu. Ảnh: Vũ Long

Vừa phục hồi chưa được bao lâu sau đại dịch Covid-19, thì liên tiếp những tháng gần đây, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào xu hướng đi ngang, thậm chí sụt giảm khá mạnh về nguồn cung lẫn sức cầu.

Ghi nhận từ thực tế cho thấy, lượng quan tâm và giao dịch tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu chững lại. Các ngân hàng kiểm soát tín dụng chặt hơn, lãi suất cho vay tăng, trong khi nhà đầu tư đa phần sử dụng đòn bẩy tài chính, là nguyên nhân chính dẫn đến sự chững lại này.

Nguyên nhân thứ hai, theo phản ánh của nhà đầu tư Nguyễn Văn Tài, đó là đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng không còn dễ thu lợi nhuận. “Số vốn bỏ ra đầu tư thường từ vài tỷ đến hàng chục tỷ đồng cho mỗi sản phẩm, nhưng hiệu quả khai thác không cao, biến động về tài sản đầu tư không hấp dẫn bằng các phân khúc khác”, ông Tài đúc kết sau khi trải nghiệm thực tế bằng việc bỏ ra 30 tỷ đồng sở hữu một biệt thự nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng.

Gánh nặng trả lãi tăng cao trong khi lợi nhuận kỳ vọng không đạt, nhiều nhà đầu tư “gồng” tiền không nổi đang tìm cách thanh lý hợp đồng, chấp nhận chịu lỗ, dù dự án chưa đến ngày bàn giao. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa nhận định, tình trạng này đang xảy ra ở nhóm nhà đầu tư condotel yếu tài chính, cạn tiền đóng tiếp, không thể vay vốn ngân hàng đóng đúng tiến độ, hoặc bất an khi quan sát những chuyển biến xấu trên thị trường. Ở họ thấy rõ tâm lý bế tắc với suy nghĩ ôm hàng không có lãi, bán ra chẳng ai mua.

Đặc điểm chung của biệt thự nghỉ dưỡng là có giá trị đầu tư lớn, thường là hàng chục tỷ đồng/sản phẩm. Theo đó, nhà đầu tư dễ mắc vào thế khó khi phải mang trên vai gánh nặng trả lãi vay, đồng thời cảm thấy tiếc nuối khi mất chi phí cơ hội đầu tư vào những tài sản khác. Ông Trần Khánh Quang chia sẻ, với loại hình condotel, nhiều nhà đầu tư dường như “quên” tính phân bổ chi phí khấu hao, bởi condotel là loại tài sản sở hữu có thời hạn thường là 50 năm (thậm chí ít hơn nếu các dự án vướng pháp lý, chậm tiến độ) và cần được duy tu, bảo dưỡng định kỳ.

Tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng được ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam lý giải do nguyên nhân dòng chảy tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, lãi suất cho vay cao hơn… Thực trạng này khiến sức cầu giảm mạnh và thanh khoản ghi nhận mức thấp nhất từ đầu năm đến nay ở một số phân khúc. Nhiều chủ đầu tư đã đưa ra chính sách như cam kết mua lại, cam kết lợi nhuận, chia sẻ lợi nhuận… nhằm kích cầu thị trường, nhưng vẫn không níu chân được nhà đầu tư như kỳ vọng. Nếu điểm nghẽn về kiểm soát tín dụng không được tháo gỡ và lãi suất không có xu hướng giảm, sức cầu trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng dự báo sẽ tiếp tục suy giảm, thách thức tạo thanh khoản cho loại tài sản này sẽ ngày một lớn.

Bất động sản nghỉ dưỡng là mô hình được xây dựng tại khu nghỉ dưỡng, khu du lịch, sau đó bán lại cho những cá nhân, tổ chức có nhu cầu đầu tư với mục đích phục vụ khách du lịch, cung cấp dịch vụ lưu trú, thương mại… Nhà đầu tư có thể thu được lợi ích từ việc cho bên thứ ba thuê lại vận hành kinh doanh hoặc tự kinh doanh. Trường hợp cho bên thứ ba thuê lại, lợi ích thu được từ hoạt động kinh doanh sẽ chia theo thỏa thuận giữa các bên.

Theo luật sư Trần Khánh Ly, ở Việt Nam phổ biến hình thức cho bên thứ ba thuê lại vận hành kinh doanh. Tuy nhiên, không phải bên thứ ba nào cũng giữ đúng cam kết và kinh doanh hiệu quả để “trả” lại lợi ích cho chủ đầu tư. Chưa kể, các dự án bất động sản loại này tiềm ẩn nhiều bất cập do tính pháp lý về sổ đỏ chưa hoàn thiện và thống nhất, khiến công tác quản lý, vận hành dự án còn gặp nhiều khó khăn…

Diễn biến trên thị trường đang cho thấy một thực tế: mua tài sản hình thành trong tương lai không dễ có lãi và khi thị trường chuyển biến xấu, mọi khó khăn sẽ đến rất nhanh. Ông Trần Khánh Quang cho rằng, những nhà đầu tư vốn ít rất khó trụ lâu với thị trường và rất dễ rơi vào thua lỗ. Ngay cả tình huống nhà đầu tư may mắn thu hồi về đúng giá vốn cũng sẽ bị lỗ tối thiểu 7 - 8%, nếu tính chi phí cơ hội và lãi suất phải trả.