Nhiều khoảng trống pháp lý trong đấu giá đất

0:00 / 0:00
0:00
(BĐT) - Sau khi trả giá rất cao để trúng đấu giá đất tại Thủ Thiêm, 2/4 nhà đầu tư đã có văn bản gửi các cơ quan chức năng xin bỏ cọc, không thực hiện dự án, để lại không ít hệ lụy. Nhiều ý kiến cho rằng, cần đưa ra các giải pháp, quy định pháp lý riêng cho đấu giá đất để vừa đảm bảo cạnh tranh, mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, vừa hạn chế việc doanh nghiệp (DN) gây nhiễu loạn thị trường.
Quy định về năng lực tài chính của nhà đầu tư tham gia đấu giá đất chưa đầy đủ, không rõ ràng. Ảnh: Song Lê
Quy định về năng lực tài chính của nhà đầu tư tham gia đấu giá đất chưa đầy đủ, không rõ ràng. Ảnh: Song Lê

Trả giá cao rồi bỏ cọc làm nhiễu loạn thị trường

Câu chuyện các DN trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc sẽ không có gì đáng nói nếu giá trúng đấu giá tiệm cận với giá thị trường. Sở dĩ dư luận bàn tán nhiều về kết quả trúng đấu giá tại Thủ Thiêm bởi lô đất 3-12 có giá trúng cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm, trung bình mỗi mét vuông có giá tới 2,45 tỷ đồng. Đây là con số cao bất thường, có thể ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, bất động sản.

Ngay từ thời điểm chưa có DN nào “xin bỏ cọc lô đất trúng đấu giá”, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có báo cáo Thủ tướng Chính phủ vào đầu tháng 1/2022, trong đó nhận định, cho dù các DN trúng đấu giá sẽ thực hiện đúng cam kết nộp tiền sử dụng đất theo kết quả trúng đấu giá hay đơn phương hủy bỏ cam kết thì sau cuộc đấu giá này cũng phát sinh nhiều vấn đề cần lưu tâm.

Cụ thể, mặt bằng giá đất tại khu vực Thủ Thiêm nói riêng, tại TP.HCM nói chung có thể sẽ bị đẩy lên một mức cao hơn, có thể làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực đối với công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất. Việc tăng giá đất làm tăng chi phí sản xuất, kinh doanh và giảm sức cạnh tranh của DN, hộ kinh doanh, ảnh hưởng không tốt đến môi trường đầu tư. Người chưa có nhà ở, thu nhập trung bình và thấp sẽ khó khăn thêm trong việc tìm kiếm, tiếp cận nhà ở… Việc định giá đất, thẩm định giá đất, giao đất và cho thuê đất cũng sẽ xuất hiện tâm lý e ngại bị quy kết làm thất thoát ngân sách nhà nước, đồng thời gây khó khăn cho các cuộc đấu giá tương tự trong tương lai.

Trong trường hợp DN trúng đấu giá đơn phương hủy bỏ cam kết nộp tiền sử dụng đất thì đây có thể là chiêu trò “thổi giá” để tranh thủ bán các bất động sản mà DN đang kinh doanh tại TP.HCM và các khu vực lân cận; lợi dụng đánh bóng hình ảnh DN, tăng giá trị DN để phát hành trái phiếu, tăng giá cổ phiếu, tăng giá trị góp vốn liên doanh, mua bán nợ, mua bán dự án…

Thiếu nhiều quy định pháp lý về đấu giá đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, trên thực tế, xảy ra nhiều trường hợp nhà đầu tư lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để thiết lập mặt bằng giá đất “ảo” nhằm thu lợi riêng. Do đó, ông Châu đề nghị cần sửa đổi nguyên tắc định giá đất, chỉ xác định giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là một trong các nguồn thông tin tham khảo để thực hiện định giá đất. Việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Bàn về năng lực tài chính của nhà đầu tư tham gia đấu giá, ông Châu cho rằng, pháp luật nên quy định theo hướng nhà đầu tư chỉ được “trả giá” lô đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng” (tương tự như quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 7 Thông tư số 120/2020/TT-BTC ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính về giao dịch chứng khoán). Hoặc đề nghị xem xét quy định “ngưỡng giá”, có thể ở mức gấp khoảng 1,5 lần “giá khởi điểm đấu giá” là phù hợp. Nhà đầu tư được trả giá không vượt quá “ngưỡng giá”, nếu vượt quá “ngưỡng giá” thì nhà đầu tư chỉ được “trả giá” lô đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng”.

Ngoài ra, cần xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực. Theo đó, Nhà nước cần kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng gồm: đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư (Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này); đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư” quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013 (Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này); ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để “thổi” giá đất, tạo mặt bằng giá đất “ảo” để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.

Từ cuộc đấu giá trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, quy định của pháp luật về đấu giá đất chưa đồng bộ, chưa đầy đủ, bộc lộ nhiều bất cập. Đơn cử, pháp luật chưa quy định thống nhất về việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Hiện không có quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực. Quy định hiện hành chưa đầy đủ, không rõ ràng về việc xem xét các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất đấu giá…

Chuyên đề

Kết nối đầu tư