Nghịch lý về giá bất động sản giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp

0:00 / 0:00
0:00
(BĐT) - Thị trường bất động sản dường như đang tồn tại hai thái cực khi giá bán sơ cấp tăng mạnh, nhưng giá bán thứ cấp sụt giảm.
Mặt bằng giá sơ cấp ở tất các các phân phúc bất động sản tại TP.HCM và vùng phụ cận vẫn tiếp tục xu hướng tăng trong những tháng qua. Ảnh: Bảo Tín
Mặt bằng giá sơ cấp ở tất các các phân phúc bất động sản tại TP.HCM và vùng phụ cận vẫn tiếp tục xu hướng tăng trong những tháng qua. Ảnh: Bảo Tín

Tương phản giá bán sơ cấp và thứ cấp

Do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát cao, cộng với nguồn cung mới sụt giảm, nên mặt bằng giá sơ cấp ở tất các các phân phúc bất động sản tại TP.HCM và vùng phụ cận vẫn tiếp tục xu hướng tăng trong những tháng qua.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, trong giai đoạn 2020 - 2021, tuy kinh tế suy giảm do dịch Covid-19 nhưng giá bất động sản tăng mạnh. Giá bán sơ cấp trên thị trường trong thời gian qua không những tăng mạnh, mà còn nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới.

Nguyên nhân khách quan là một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng tốt; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường; ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng.

Nguyên nhân chủ quan là các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. Riêng tại TP.HCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA cho biết, trong thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư còn rất lớn.

Theo số liệu của DKRA, thị trường biệt thự TP.HCM thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá bán lên đến 700 tỷ đồng/căn. Ở Đồng Nai ghi nhận giá bán cao nhất lên đến 107 tỷ đồng/căn biệt thự.

Tuy nhiên, khác với giá ở thị trường sơ cấp, giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm rõ nét, đặc biệt là ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ.

Ngoài ra, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bán bất động sản tăng - giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này sụt giảm mạnh, bởi thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua, nên nhà đầu tư đang có xu hướng “xả hàng” bằng mọi giá.

Thanh lọc thị trường

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Tổng giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, quỹ đất hạn chế, nguồn cung khá thấp, giá bán cao và quy trình cấp phép dự án còn đang bị siết chặt là 4 vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP.HCM đang đối mặt.

Nghịch lý về giá bất động sản giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp ảnh 1

Một trong những giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Ảnh: Bảo Tín

Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, bà Trang cho rằng, về khía cạnh người mua nhà, có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

Ở khía cạnh chủ đầu tư, đây là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Tức, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Còn chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này sẽ tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia và góp phần cho sự phát triển của xã hội vì sẽ nhận được nhiều cơ chế ưu đãi.

Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Đối với khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường.

"Từ đầu tháng 4 năm nay, khi ngân hàng bắt đầu thắt chặt giải ngân cho vay bất động sản, nhà đầu tư cá nhân ngần ngại xuống tiền hơn, nhất là đối những sản phẩm có giá trị lớn như nhà phố và biệt thự, dẫn đến tỷ lệ bán giảm so với quý trước. Nhưng chúng tôi ghi nhận phần lớn chủ đầu tư cũng đã tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng tài trợ để tăng tỷ lệ bán ra”, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield chia sẻ.

Chuyên đề

Kết nối đầu tư