|
| Luật Đất đai 2024 quy định rõ thời hạn bàn giao mặt bằng trong trường hợp đấu thầu. Ảnh: Lê Tiên |
Hài hòa lợi ích các chủ thể liên quan
Cơ chế đấu thầu dự án sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhưng không còn được quy định trong Luật Đất đai 2013, tạo ra khoảng trống pháp lý và nhiều khó khăn trong thực tiễn. Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội thông qua đã quy định lại cơ chế giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư tại Điều 126, giao Chính phủ hướng dẫn điều này.
Tuy còn nhiều vấn đề cần hướng dẫn thêm tại nghị định để đảm bảo khả thi, hiệu quả khi thực hiện, nhưng trước mắt, nhiều nhà đầu tư đánh giá cao việc quy định cơ chế giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá cao Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập, hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng”. Trong đó, Điều 126 đã quy định cơ chế thực hiện “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” đối với đất chưa giải phóng mặt bằng và quy định “nhà đầu tư trúng thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu. Cơ chế này đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể có liên quan: người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo giá thị trường, không còn tình trạng nhà đầu tư được ai đó “chống lưng” để “mua rẻ” đất của dân; đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư khi biết rõ chi phí, thời gian hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và được giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng “đầu nậu núp bóng chủ đất” gây khó dễ cho nhà đầu tư. “Địa tô chênh lệch” được nộp vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng sẽ được người có đất bị thu hồi và xã hội ủng hộ, đồng thuận. Hơn thế nữa, thực hiện được việc này sẽ góp phần xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và sẽ làm tăng chỉ số “năng lực cạnh tranh quốc gia”.
HOREA nhấn mạnh, Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở” hoặc “phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhất là cấp tỉnh khẩn trương thực thi hiệu quả Điều 125 và Điều 126 để lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở thương mại hiện nay.
Bên cạnh đó, đại diện một nhà đầu tư lớn từng tham gia đấu giá, đấu thầu nhiều dự án chia sẻ, với đấu giá, Nhà nước sẽ phải giải phóng mặt bằng, với nguồn lực hạn hẹp thường giải phóng mặt bằng lô đất nhỏ, hình thành các dự án nhỏ lẻ. Nếu địa phương muốn phát triển khu đô thị lớn, thay đổi diện mạo đô thị, tác động lan tỏa thì phải trông chờ huy động nguồn vốn tư nhân ứng trước thực hiện giải phóng mặt bằng, thông qua cơ chế đấu thầu.
 |
Cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng thực thi hiệu quả Luật Đất đai 2024 để lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở thương mại hiện nay. Ảnh: Lê Tiên |
Hy vọng gỡ ách tắc giải phóng mặt bằng
Một trong những điểm mà nhiều nhà đầu tư chia sẻ là hy vọng với những quy định tại Luật Đất đai 2024, công tác giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi hơn, vì đây là ách tắc, khó khăn tại rất nhiều dự án khu đô thị, nhà ở thương mại thời gian qua.
Theo ông Nguyễn Đức Hải - Giám đốc Công ty TNHH Tập đoàn Hưng Thịnh, hầu hết dự án của Tập đoàn bị ách tắc nhiều năm vì chậm trễ giải phóng mặt bằng, có một số dự án trúng thầu từ năm 2019, nhà đầu tư đã ứng vốn giải phóng mặt bằng 30 - 40 tỷ đồng/dự án, nhưng đến nay vẫn chưa được giao đất. Nhà đầu tư phải gánh chi phí lãi vay rất lớn, 12 - 13%/năm, vỡ kế hoạch sử dụng dòng tiền, phương án đầu tư ban đầu.
Thảo luận tại Quốc hội, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Bình Dương) chỉ ra thực tế, có trường hợp nhà đầu tư trúng thầu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhưng thời gian cơ quan chức năng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá dài, ảnh hưởng đến tiến độ công trình, gây thiệt hại cho chủ đầu tư.
Nguyên nhân chậm giải phóng mặt bằng một phần do giá đền bù thấp, người dân không đồng thuận, một phần do người dân kỳ vọng, đòi hỏi giá đền bù cao tương đương các dự án do nhà đầu tư tự thỏa thuận đền bù, nên chậm trễ bàn giao...
Ông Hải kỳ vọng, việc quy định rõ tại Luật thời hạn bàn giao mặt bằng trong trường hợp đấu thầu, đồng thời xác định giá bồi thường sát giá thị trường sẽ giúp công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thuận lợi hơn. Nhà đầu tư có thể phải ứng vốn giải phóng mặt bằng nhiều hơn, nhưng dự án khả thi phụ thuộc nhiều vào thời gian, lỡ nhịp là mất cơ hội, tốn thêm nhiều chi phí, mất hiệu quả, cho nên nếu đảm bảo thời gian bàn giao mặt bằng thì nhà đầu tư sẽ chủ động được kế hoạch đầu tư.
Khi ứng lượng vốn lớn giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư luôn kỳ vọng tiến độ bàn giao mặt bằng đúng thời hạn. Do đó, ông Hải và một số nhà đầu tư khác mong Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024 có chế tài đủ mạnh, cụ thể ràng buộc trách nhiệm về phía Nhà nước khi bàn giao mặt bằng không đúng thời hạn.
