|
| Tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà tăng trưởng mạnh có thể tiềm ẩn rủi ro nếu chất lượng các khoản vay không được kiểm soát tốt. Ảnh: Lê Tiên |
Tín dụng BĐS chuyển dịch từ phía cung sang cầu
Theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, năm 2017, tín dụng vào hoạt động kinh doanh BĐS và xây dựng chiếm 15,8% trong tổng tín dụng, tăng 12,2% so với năm 2016, trong khi năm 2016 mức tăng là 17,1%.
Trong khi tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS giảm, tín dụng tiêu dùng tiếp tục tăng mạnh theo đà tăng trưởng từ cuối năm 2015. Trong đó, cho vay với mục đích mua, sửa chữa nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng chính với 52,9% (năm 2016 chiếm 49,5%) và tăng trưởng mạnh nhất là 76,5%. Dư nợ cho vay mua nhà hiện chiếm tỷ trọng 9,5% trong tổng tín dụng, gần tương đương với dư nợ cho các đơn vị chủ đầu tư kinh doanh BĐS.
Một nghiên cứu của Ban KTTW nhận định, dòng vốn tín dụng cho thị trường BĐS năm 2017 đã có xu hướng chuyển dịch rõ ràng từ phía cung sang phía cầu. Các khoản vay kinh doanh BĐS dành cho các chủ đầu tư dự án tăng trưởng rất chậm, thậm chí tỷ trọng tương đối trong tổng dư nợ tín dụng còn có xu hướng sụt giảm. Ngược lại, tín dụng dịch chuyển sang phía cầu là người mua nhà.
Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân dẫn đến vốn tín dụng cho BĐS giảm là do các doanh nghiệp BĐS có thêm kênh huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán. Nhiều doanh nghiệp hiện tại dựa chủ yếu vào nguồn vốn chủ sở hữu và vốn huy động từ khách hàng thay vì vốn vay như trước đây. Ngoài ra, năm 2017, chính sách có ảnh hưởng nổi bật đến dòng vốn tín dụng cho BĐS là việc hạn chế cho vay kinh doanh BĐS và cho vay trung, dài hạn theo Thông tư số 06/2016/TT-NHNN.
Tín dụng chuyển hướng tiềm ẩn rủi ro
Theo ông Cấn Văn Lực, tín dụng cho vay mua nhà ở tăng là xu hướng bình thường. Ban KTTW cũng đánh giá, điểm tích cực của xu hướng này là sẽ tránh được tình trạng thừa cung do nguồn vốn tập trung vào phía cung, các chủ đầu tư phát triển dự án như giai đoạn trước. Về mặt lý thuyết, rủi ro đổ vỡ của thị trường cũng giảm xuống do tín hiệu thị trường được phản ánh chính xác hơn thông qua quyết định của người mua nhà, thay vì của chủ doanh nghiệp. Mặt khác, mô hình cho vay tập trung vào người mua nhà cũng giúp ngân hàng phân tán rủi ro tốt hơn vào lượng lớn người vay, thay vì một số ít công ty phát triển BĐS.
Tuy nhiên, Ban KTTW cảnh báo mức tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà quá cao cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM có quy mô tiêu thụ khoảng 60 - 70 nghìn căn hộ/năm, tương ứng khoảng 8 - 9 tỷ USD. Với tỷ lệ vay vốn ngân hàng thường phổ biến ở mức 50 - 70% tổng giá trị căn hộ, có thể thấy phần đáng kể trong các khoản vay mua nhà được chảy vào thị trường nhà đất, vốn luôn tiềm ẩn yếu tố đầu cơ ở mức cao.
Cho vay tiêu dùng mới đang trong giai đoạn đầu bùng nổ tại Việt Nam, cơ sở dữ liệu về nguồn thu nhập và hành vi người vay vốn chưa được xây dựng đầy đủ khiến rủi ro hoạt động luôn tiềm ẩn với các TCTD. Nguồn cầu BĐS được tài trợ quá mức bởi nguồn vốn vay sẽ gây rủi ro đổ vỡ cho cả hai khu vực tài chính và BĐS.
Ban KTTW khuyến nghị các quy định về cho vay tiêu dùng cần được thiết kế một cách chặt chẽ, tránh những kẽ hở trong chứng minh nguồn thu nhập để trả nợ của người vay và kiểm soát mục đích vay vốn. Trong đó, cần loại bỏ hoặc yêu cầu mức vốn tự có cao với các khoản vay mua nhà với mục đích đầu tư. Chính sách có thể áp dụng linh hoạt với các đối tượng mua nhà lần đầu, mua nhà cho nhu cầu ở thực. Quan trọng hơn, cơ chế giám sát cần bảo đảm rằng các quy định về cho vay sẽ được tuân thủ nghiêm ngặt.
