(BĐT) - Vụ đấu giá đất đổ bể tại Thủ Thiêm xảy ra gần đây đã cho thấy nhiều bất cập, lỗ hổng trong các quy định pháp luật về việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ). Nhằm khắc phục những bất cập này, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Việc bổ sung những chế tài mạnh, đủ sức răn đe là rất cần thiết nhằm hạn chế hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động đấu giá đất. Ảnh: Lê Tiên

Việc bổ sung những chế tài mạnh, đủ sức răn đe là rất cần thiết nhằm hạn chế hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động đấu giá đất. Ảnh: Lê Tiên

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Đất đai thuộc Bộ TN&MT cho biết, Dự thảo Nghị định đưa ra một số điều kiện cụ thể đối với tổ chức, cá nhân khi tham gia đấu giá, cũng như chế tài xử phạt đối với hành vi vi phạm pháp luật về đấu giá.

Theo đó, tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ phải đáp ứng đủ các điều kiện như: thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên; có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất. Cùng với đó phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác; phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Bên cạnh đó, Dự thảo Nghị định bổ sung một số chế tài. Cụ thể, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản bảo đảm. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản bảo đảm. Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tài sản bảo đảm và tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng. Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị QSDĐ trúng đấu giá và các chi phí đấu giá…

Theo Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, thuộc Công ty Luật TNHH Bizlink, việc bổ sung những chế tài mạnh, đủ sức răn đe là rất cần thiết. Ngoài ra, cần có cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư tương tự như thủ tục đấu thầu (xem xét đề xuất về tài chính, kỹ thuật để sàng lọc, lựa chọn ra 1 danh sách các nhà đầu tư tiềm năng, có khả năng thực hiện tốt dự án) rồi mới tiến hành bỏ giá. Cơ chế này không những mang lại lợi ích cho Nhà nước, mà còn giúp khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất đai.

Tuy nhiên, ông Mạnh cho rằng, tại thời điểm tổ chức đấu giá, vẫn chưa lựa chọn được nhà đầu tư mà yêu cầu người tham gia đấu giá phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư là chưa phù hợp. Giá trị khoản tiền đặt trước được quy định trong Dự thảo Nghị định cũng đang mâu thuẫn với Luật Đấu giá tài sản 2016 (tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá). Trong khi đó, đối với trường hợp xung đột pháp luật, các bên sẽ phải áp dụng Luật Đấu giá tài sản.

Bên cạnh đó, theo ông Mạnh để bảo đảm công bằng, cần quy định rõ thêm về việc phải công bố thông tin về trường hợp không được tham gia đấu giá QSDĐ và đăng tải công khai trên Báo Đấu thầu.

Đối với chế tài xử phạt đối với người tham gia đấu giá vi phạm, một số ý kiến cho rằng, quy định như Dự thảo Nghị định là quá nặng. Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên viên pháp lý của Công ty CP Vinhomes cho rằng, trường hợp doanh nghiệp trúng đấu giá bỏ cọc thì tài sản của Nhà nước (QSDĐ) vẫn còn và có thể đấu giá lại. Thiệt hại (nếu có) chỉ gồm chi phí tổ chức đấu giá và tiền lãi mà Nhà nước lẽ ra nhận được nếu thu tiền sớm. Do đó, việc quy định khoản bồi thường 50% giá trị QSDĐ trúng đấu giá là không phù hợp với tính chất của bồi thường thiệt hại. Hai khoản bồi thường theo Dự thảo Nghị định cần thiết kế dưới hình thức phạt vi phạm. Mức phạt cũng cần được cân nhắc để loại trừ việc bỏ cọc nhưng không giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.