Thị trường bất động sản: Những điểm nghẽn pháp lý

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những hạn chế đầu tiên của thị trường bất động sản là lãi suất cho vay với bất động sản vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm). Vì thế, nhà đầu tư cần rất thận trọng khi sử dụng các hình thức tín dụng để gọi vốn, nhằm tránh lâm vào tình trạng bị giam vốn, vỡ nợ hay chịu lãi suất cao kéo dài.

Tiếp đến là điểm nghẽn từ các thủ tục hành chính, tình trạng thời gian xử lý kéo dài… Chẳng hạn, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 05/04/2017 quy định cấp tỉnh được thẩm định thiết kế các công trình cao tầng đến 24 tầng, có chiều cao đến 75 m.

Quy định này thông thoáng hơn so với thời gian trước, nhưng theo đánh giá của HoREA, việc điều chỉnh, sửa đổi này còn ít, tất cả các công trình trên 24 tầng (75 m) vẫn phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) thẩm định. Trong khi đó, năng lực đội ngũ cán bộ các thành phố trực thuộc Trung ương có thể đảm đương việc thẩm định các công trình cao tầng đến 100 m.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cho biết, họ phải “cõng” tiền sử dụng đất quá nặng, tạo ra cơ chế “xin - cho”, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Hơn nữa, việc khó khăn trong giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra.

Ngay cả những dự án chuyển nhượng cũng gặp những điểm nghẽn do pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có nhiều dự án thế chấp làm tài sản bảo đảm, nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng.

Chia sẻ với Báo Đầu tư Bất động sản, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Cengroup cho biết: “Thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường mới nổi, do đó về khung pháp lý vận hành thị trường cũng chưa thực sự hoàn thiện. Mặt khác, thời gian gần đây, chính sách tín dụng với bất động sản cũng đang gặp một số vấn đề, không chỉ về lãi suất cao, mà việc giải ngân cho các dự án bất động sản, nhất là các dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang gặp những khó khăn nhất định”.

Cũng theo ông Hưng, với việc hạn chế nguồn vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn theo Thông tư 06/2016 của Ngân hàng Nhà nước đã khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn, bởi vốn cho bất động sản chủ yếu vốn trung và dài hạn. Trên thực tế, các ngân hàng đang rất cố gắng để huy động vốn dài hạn, có ngân hàng phát hành trái phiếu, tín chỉ quỹ để huy động dòng vốn dài hạn, nhưng điều này cũng không dễ thực hiện trong một sớm một chiều.

Tuy nhiên, ông Hưng cho rằng, vấn đề vốn, tùy từng chủ đầu tư, họ sẽ giải này mà không phải hoàn toàn phụ thuộc vào ngân hàng. Chẳng hạn, có những chủ đầu tư chỉ cần bảo lãnh từ ngân hàng nhưng không cần vốn, vì họ hợp tác với đơn vị khác và chính sách bán hàng tự cân đối được dòng tiền.

Một điểm khó khăn nữa, theo ông Hưng, liên quan đến các dự án sau khi được chuyển nhượng sẽ được giải quyết như thế nào.

“Khó khăn nhất mà chúng tôi gặp trong những dự án chuyển nhượng là vấn đề bản thân sản phẩm của dự án, tức là có khả năng thay đổi được không, nếu nó có lỗi trong quá trình thiết kế hoặc định vị sản phẩm là khó khăn nhất.

Đặc biệt là những dự án đang triển khai thi công thì càng khó khăn hơn trong việc thủ tục thay đổi những vấn đề này. Hoặc có thể gặp những vấn đề khó khăn về khoản nợ của ngân hàng, khách mua cũ. Có vấn đề liên quan đến sản phẩm, vấn đề kinh doanh tài chính, năng lực chủ đầu tư cũ, hoặc vấn đề tiếp cận bán hàng…”, ông Hưng nói.

Để hạn chế việc sa vào điểm nghẽn này, các chuyên gia cũng cho rằng, nhà đầu tư cần thận trọng hơn trong quá trình mua bán, sang nhượng, cần thực sự hiểu luật, có một đội ngũ pháp lý chuyên sâu và tin cậy, để có thể nắm chắc quy chế, quy định, tránh bị rơi vào những tình huống đáng tiếc.