(BĐT) - Một lượng lớn các nhà đầu tư nội địa đang chuyển hướng tập trung phát triển các dự án bất động sản giá rẻ. Thế nhưng, vẫn còn nhiều thắc mắc xung quanh tính khả thi của xu hướng này đối với tình hình thực tiễn của TP.HCM.
Việc xây nhà giá rẻ cũng phải hướng đến các khu vực có nhu cầu ở thực, bởi người dân sẽ chọn nhà phù hợp cho công việc và đời sống của mình. Ảnh: Tường Lâm

Việc xây nhà giá rẻ cũng phải hướng đến các khu vực có nhu cầu ở thực, bởi người dân sẽ chọn nhà phù hợp cho công việc và đời sống của mình. Ảnh: Tường Lâm

Nhà giá rẻ phải đáp ứng được nhu cầu thực

Trong bản nhận định về thị trường nhà giá rẻ ở TP.HCM, vừa chia sẻ với báo chí ngày 15/3/2017, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, việc xây nhà giá rẻ cũng phải hướng đến các khu vực có nhu cầu ở thực, bởi người dân sẽ chọn nhà phù hợp cho công việc và đời sống của mình. Nếu không thỏa mãn điều kiện này thì dù nhà giá rẻ cũng không thể thu hút được khách mua.

Chính vì vậy, trước khi đề xuất dự án, chủ đầu tư cần tìm hiểu, khảo sát kỹ lưỡng về nhu cầu nhà ở tại khu vực sẽ thực hiện dự án cũng như các yếu tố nhân khẩu khác bao gồm: độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập của các hộ gia đình và sự phát triển của hạ tầng cùng các tiện ích công cộng có đủ để đảm bảo cho nhu cầu của cộng đồng mới hay không.

Thông thường, nhà giá rẻ có các hạn chế như vị trí xa, chất lượng cơ sở hạ tầng,  trường học, bệnh viện, đường sá, cấp thoát nước… chỉ dừng ở mức tối thiểu. Cho nên, các dự án nhà rẻ cần phải được đặt ở các vị trí có hạ tầng giao thông thích hợp, chủ yếu phục vụ người dân tham gia lao động và sinh hoạt trong khu vực.

Ngoài ra, các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thương mại, công viên cũng cần được hoàn thiện và đảm bảo có thể mang lại đầy đủ giá trị xã hội cho người dân nhằm mục tiêu giảm thiểu phần nào giảm áp lực cho các cơ sở hiện hành tại các địa phương đông dân.

Trở lại câu chuyện nhà giá rẻ ở Bình Dương, có thể thấy tỉnh này mật độ dân cư thưa, quỹ đất trống còn dồi dào và là đô thị mới còn trẻ hơn TP.HCM khiến việc phát triển dự án không gặp quá nhiều khó khăn. Ngoài ra, nhiều dự án có diện tích đất rộng nên dễ làm thấp tầng, không tốn chi phí cho hệ thống máy móc thiết bị và thang máy cũng như chi phí thiết kế và nền móng, vì tầng cao luôn tỉ lệ thuận với chi phí

Giá rẻ thì tuổi thọ công trình có được đảm bảo?

Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, về cơ cấu giá thành căn hộ, hiện hệ thống này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là giá trị đất cấu thành sản phẩm nhà ở thông thường chiếm từ 30-45% tổng giá trị sản phẩm. Để giảm giá bán thì cần tác động vào mọi yếu tố trong cơ cấu giá thành. Tuy nhiên quan trọng nhất là chi phí đất, với các thành phần đáng kể như tiền đền bù giải tỏa và tiền sử dụng đất.

Hơn nữa, quy trình phê duyệt đến lúc hoàn thành một dự án trung bình từ 3-5 năm, thời gian này cũng ảnh hưởng đến chi phí. Hiện tại, chất lượng sử dụng của một ngôi nhà hạng B, hạng C trung bình là 50 năm, nếu chi phí càng rẻ, liệu tuổi thọ công trình có được đảm bảo. Việc đảm bảo công trình đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn Việt Nam với mức xây dựng này cũng là điều cần xem xét kỹ.

“Việc làm được nhà 100 triệu – 150 triệu đồng ở TP.HCM là một câu chuyện khó để thanh hiện thực, ngoại trừ giá trị đất chỉ chiếm 1 phần rất nhỏ trong cơ cấu giá thành 100 triệu đồng - 150 triệu đồng này, hoặc giá trị đất không được tính vào”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương khẳng định.

Do đó, muốn làm nhà giá rẻ, trước hết cần có những chính sách khuyến khích và hỗ trợ các doanh nghiệp như miễn giảm chi phí sử dụng đất, pháp lý và các hỗ trợ khác trong quá triển khai dự án để đầu tư tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng, tránh thực hiện những công trình dễ xuống cấp, khó sửa chữa, xây mới.

Ngoài ra, theo Savills Việt Nam, chính quyền địa phương cần củng cố giao thông thuận lợi, các công trình hạ tầng tại khu vực triển khai dự án để người dân tại dự án có thể sinh sống lâu dài chứ không phải tạo nên các khu dân cư tạm thời để sau này chờ tái quy hoạch. Đặc biệt, phải đơn giản hóa quá trình các thủ tục liên quan đến pháp lý và giấy phép. Nếu rút ngắn được thời gian giải quyết thủ tục có thể phần nào tăng tính khả thi và cơ hội cho các dự án nhà giá rẻ tại TP.HCM.