Ngân hàng kiểm soát tín dụng, thị trường nhà ở TP.HCM gặp khó khăn

Tỷ lệ bán trong quý 2/2022 giảm do lãi suất tăng và khó tiếp cận dòng vốn. Ảnh: Ngô Bảo Tín

Phân khúc trung cấp chiếm phần lớn thị trường

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung thị trường căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 10.700 căn. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm phần lớn thị trường với hơn 9.600 căn đến từ các dự án: Beverly Solari (Vinhomes Grand Park), LUMIERE Boulevard (Masteri Centre Point), MT East Mark City, Urban Green, King Crown Infinity và Fiato Premier...

Đối với nhà phố và biệt thự, quý II ghi nhận khoảng 194 căn được tung ra thị trường. Bên cạnh đó, báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết, TP. Thủ Đức được đẩy mạnh phát triển thành nơi tập trung chính của thị trường nhà liền thổ với các dự án quy mô lớn.

Số lượng căn hộ bán ra trong quý II đạt 9.048 căn, gần bằng với số lượng bán của cả năm 2021 là 10.145 căn. Riêng thị trường nhà phố bán được 173 căn, giảm 10 căn so với quý I; trong khi số căn biệt thự giảm một nửa so với quý trước với 45 căn được giao dịch.

Giá bán căn hộ quý II dao động từ mức trung bình thấp nhất là 1.556 USD/m2 (tương đương 36 triệu đồng/m2) đến trung bình cao nhất đạt 15.009 USD/m2 (tương đương 348 triệu đồng/m2). Đối với các dự án biệt thự và nhà phố có mức giá lần lượt là 11.000 USD/m2 (tương đương 255 triệu đồng/m2) và 9.300 USD/m2 (tương đương 216 triệu đồng/m2).

Với các dự án đã được triển khai hơn 3 quý, giá bán sơ cấp vẫn được giữ ở mức ổn định. Trong khi đó, với các dự án tích hợp quy mô lớn, giá bán sơ cấp tăng trong khoảng 1 - 3% so với quý trước. Mức dao động giá cả này là để đảm bảo lợi ích cho cả phía đầu tư và những người mua trước đó.

Nhờ sự phục hồi kinh tế và sự thay đổi nâng cao mức sống của mọi người, tỷ lệ những hộ trung lưu tại TP.HCM cũng đã gia tăng. Các nhà đầu tư đã thích ứng kịp thời để “linh hoạt” đẩy mạnh cung cấp các sản phẩm phù hợp nhằm đáp ứng được nhu cầu cho các hộ này.

Nhà đầu tư cá nhân ngần ngại xuống tiền

“Siết tín dụng” là từ khóa được nhắc đến nhiều trên thị trường bất động sản kể từ đầu tháng 4 khi nhiều ngân hàng bắt đầu thắt chặt giải ngân cho vay bất động sản. Kiểm soát tín dụng là yêu cầu được Ngân hàng Nhà Nước đưa ra để hạn chế đầu cơ, thổi giá. Vì khó tiếp cận tín dụng, nhà đầu tư cá nhân ngần ngại xuống tiền hơn, nhất là đối những sản phẩm có giá trị lớn như nhà phố và biệt thự, dẫn đến tỷ lệ bán giảm so với quý trước.

Doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và nhà đầu tư ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính sẽ ít bị tác động hơn. Phần lớn chủ đầu tư cũng đã tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng tài trợ để tăng tỷ lệ bán ra.

Thời gian qua, sự kiện thông xe cầu Thủ Thiêm 2 bắc qua sông Sài Gòn kết nối với trung tâm Quận 1 và TP. Thủ Đức đã thúc đẩy thị trường nhà ở tiếp tục sôi động tại khu Đông. Bên cạnh đó, đường Vành đai 3 và Metro Line 1 đang “gấp rút” hoàn thiện khiến khu vực này luôn nằm trong tầm ngắm của các nhà phát triển bất động sản.

Cushman & Wakefield dự báo, đến năm 2023 nguồn cung căn hộ sẽ đạt 30.000 - 35.000 căn, nhu cầu tiếp tục ổn định đến từ mục đích mua để ở và đầu tư. Khu vực phía Đông và phía Nam sẽ dẫn đầu thị trường căn hộ.

Mặc khác, thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM vẫn còn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung từ năm 2019 đến nay. Hy vọng nguồn cung nhà liền thổ sẽ được cải thiện trong năm 3 năm tới với 7.859 căn cung ứng ra thị trường, được thúc đẩy bởi những chính sách và cam kết của chính quyền trong việc cải thiện các cơ sở hạ tầng ra những khu vực xa trung tâm thành phố.

Thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM vẫn còn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung từ năm 2019 đến nay. Ảnh: Ngô Bảo Tín

Theo ông Sử Ngọc Khương, hiện nay các ngân hàng cũng đang rà soát khả năng cho vay với bất động sản. Nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn. Các doanh nghiệp khác về xây dựng, dịch vụ cũng sẽ hưởng lợi từ doanh nghiệp bất động sản.

“Để phát triển một dự án bất động sản, các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. Xu hướng siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ làm thị trường khó khăn hơn. Tuy nhiên, các nhà phát triển sẽ xoay sở để giải quyết vấn đề này thông qua nhiều hình thức khác nhau”, ông Khương đánh giá.

Ngoài ra, khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay bên cạnh nguồn vốn là vấn đề pháp lý của dự án, bởi yếu tố này tác động trực tiếp đến tiến độ của dự án bất động sản tại Việt Nam. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3 - 5 năm.

Vì vậy, Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân.

Về bức tranh nhà ở trong dài hạn, ông Khương cho rằng, bất động sản nhà ở tại đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và Nha Trang nhận được sự quan tâm của người dân đến sống và làm việc. Do đó, bài toán nhà ở sẽ đòi hỏi một nguồn cung rất lớn và cần được ưu tiên lên hàng đầu.