M&A dự án bất động sản: Lợi thế nghiêng hẳn về bên mua

Thị trường M&A ngày càng "nóng” với nhiều thương vụ đầu tư quy mô lớn. Ảnh: Bảo Tín

Thị trường M&A ngày càng “nóng”

Thương vụ M&A được dư luận quan tâm gần đây nhất đó là việc Keppel cùng Keppel Vietnam Fund (KVF), gọi chung là Keppel Consortium đã ký các thỏa thuận ràng buộc để mua lại 49% cổ phần từ Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền tại hai dự án khu dân cư liền kề ở TP. Thủ Đức. Giá trị thương vụ chuyển nhượng này giúp Khang Điền thu về 3.180 tỷ đồng, khoảng 187,1 triệu USD, đổi lại Khang Điền giảm tỷ lệ nắm giữ xuống còn 51% cổ phần của dự án.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đấu thầu, tổng diện tích đất của 2 dự án nói trên khoảng 11,8 ha. Dự tính tổng chi phí phát triển cho hai dự án, bao gồm chi phí đất đai, khoảng 10.200 tỷ đồng. Keppel Consortium và Khang Điền sẽ cùng phát triển tổng cộng hơn 200 căn nhà liền thổ và hơn 600 căn hộ tại 2 khu đất nói trên. Về pháp lý, cả 2 dự án này đã có quy hoạch tổng thế và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồi đầu tháng 3 năm nay, Tập đoàn CapitaLand Group (Singapore) cũng đàm phán mua tài sản trị giá khoảng 1,5 tỷ USD từ Công ty CP Vinhomes để sở hữu một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc Hải Phòng. Đây được đánh giá là một trong những thương vụ bất động sản lớn nhất ở Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây. Thị trường M&A ngày càng "nóng” với nhiều thương vụ đầu tư quy mô lớn. Phía Vinhomes vẫn chưa tiết lộ bất cứ điều gì thêm về sự thương thảo này.

Không chỉ đối với các doanh nghiệp niêm yết, các doanh nghiệp lớn nhưng chưa niêm yết thời gian qua cũng chạy đua với M&A để cơ cấu lại nợ nần. Đáng lưu ý, trong số đó có nhiều chủ đầu tư chấp nhận đàm phán theo hướng “mua đứt bán đoạn” cả quỹ đất dành để phát triển dự án chứ không bán một phần dự án dưới hình thức giảm tỷ lệ cổ phần sở hữu. Trường hợp này đang diễn ra với một tập đoàn lớn tại TP.HCM khi phải thương thuyết với các nhà đầu tư nước ngoài để bán lại các dự án ở khu Đông và khu Nam Thành phố, nhưng bên mua vẫn đang ở “kèo trên” đòi ép giá vì biết doanh nghiệp này đang lúc khốn khó.

Nhóm đầu tư nước ngoài quan tâm đến M&A nhiều

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng nhóm đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... thời gian qua quan tâm đến M&A dự án bất động sản tăng mạnh. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công chưa nhiều. Đa số các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Tham khảo ý kiến từ các chuyên gia bất động sản cho thấy, nguyên nhân chính dẫn đến giao dịch thành công chưa nhiều vì phía bên mua có ưu thế về dòng tiền nên thường mặc cả, ép giá, ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10%-20%. Trong khi đó, bên bán rất khó chấp nhận chuyển nhượng tài sản với giá quá thấp, vì để có một dự án họ phải bỏ rất nhiều thời gian, tiền của, công sức.

Một nguyên nhân nữa đến từ bên bán, là do nhiều chủ đầu tư dự án không đành bán quỹ đất, mà ngược lại còn nuôi hy vọng rất nhiều về sự hồi phục của thị trường nên cố “gồng”, đưa ra mức giá khá cao.

Cũng có trường hợp chấp nhận bán tháo để có dòng tiền duy trì hoạt động, cắt bớt các khoản vay, bởi không thể “sống mòn” dù tài sản bất động sản vẫn còn nhiều. Cá biệt, có vài trường hợp chủ đầu tư rơi vào kiệt quệ, đành thanh lý dự án với giá rất thấp, rút khỏi thị trường.

Để có nhiều hơn nữa các thương vụ M&A diễn ra thành công, theo các chuyên gia, trước tiên các ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án không đủ điều kiện để chuyển nhượng cần sớm được gỡ bỏ. Ảnh: Bảo Tín

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hồi tháng 4 năm nay Hiệp hội đã có văn bản đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng tương tự cơ chế “thí điểm” cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản theo khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội tại thời điểm này để tháo gỡ được ngay khó khăn về “dòng tiền và thanh khoản” cho các doanh nghiệp bất động sản và tạo điều kiện phát triển thông thoáng thị trường M&A.

Vẫn theo ông Châu, việc cho phép các doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án theo thỏa thuận, theo nhu cầu thì Nhà nước vừa thu được thuế, vừa tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, vừa tăng tính minh bạch, khắc phục được tình trạng chuyển nhượng dự án “chui” nấp dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần dẫn đến thay đổi cổ đông, thay đổi chủ doanh nghiệp mà thực chất là chuyển nhượng dự án có thể làm thất thu ngân sách nhà nước.

Để có nhiều hơn nữa các thương vụ M&A diễn ra thành công, theo các chuyên gia, trước tiên các ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án không đủ điều kiện để chuyển nhượng cần sớm được gỡ bỏ. Cùng với đó, hệ thống pháp luật cần có sự đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phải tinh gọn, không gây cản trở cho các dự án cũng như doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Ngoài ra, theo VARS, Chính phủ nên cho phép chủ đầu tư “mắc cạn”, không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng. Bởi khi họ đã "đuối sức" thì làm gì còn nguồn lực để đầu tư giai đoạn tiếp theo. Tốt nhất là tạo điều kiện để họ chuyển giao cho chủ đầu tư có nguồn lực khác, tiếp tục triển khai thực hiện dự án.