(BĐT) - Giới chuyên gia cho rằng, để cân bằng nguồn cung giữa các phân khúc bất động sản cần đưa ra định hướng, dẫn dắt thị trường.
206 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000 m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Ảnh: Song Lê

206 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000 m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Ảnh: Song Lê

Ví dụ, phân khúc nhà ở xã hội thiếu nên có chính sách ưu tiên, còn phân khúc trung, cao cấp dư thừa thì khuyến cáo hạn chế.

Nhà ở giá rẻ khan hiếm

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, đang xảy ra tình trạng mất cân đối trong quan hệ cung - cầu bất động sản. Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa với khoảng 70 - 100 triệu m2 sàn. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc này hiện chỉ chiếm từ 20 - 30% tùy từng địa phương, đô thị cụ thể.

Ngược lại, phân khúc nhà ở bình dân (mức giá dưới 25 triệu đồng/m2), chiếm 70 - 80% nhu cầu lại đang khan hiếm nguồn cung. Hiện nay, 206 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000 m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công.

Nhu cầu nhà ở xã hội toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011 - 2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, TP.HCM khoảng 134.000 căn, Hà Nội 110.000 căn, Bình Dương 41.250 căn, Đồng Nai 36.700 căn; Đà Nẵng 11.500 căn...

Đáng lưu ý, dù dịch bệnh Covid-19 tác động lên nhiều mặt kinh tế, các sản phẩm ngành hàng khác nhau, song, nguồn cung nhà ở trung và cao cấp vẫn tăng do nhiều dự án đã hoàn thành xây dựng. Theo thống kê, cả nước có 71 dự án với 25.734 căn hộ đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, khi phát triển các dự án nhà ở cao cấp, chủ đầu tư tính đến thu hút khách nước ngoài, nhưng do vướng ở Luật Đất đai nên nhiều sản phẩm bị tồn kho.

Không thể siết chặt bất động sản cao cấp

Nhằm đảm bảo cân đối cung - cầu, tránh tình trạng dư thừa, tồn kho gây bất ổn thị trường bất động sản, nhiều ý kiến đề xuất cơ quan quản lý nhà nước cần phải siết chặt việc cấp mới các dự án trong phân khúc trung và cao cấp để nắn dòng vốn đi vào phân khúc giá rẻ và nhà ở xã hội. Bởi thực tế, việc thiếu hụt nguồn cung phân khúc giá rẻ có phần do thiếu chính sách, cơ chế hấp dẫn nên các chủ đầu tư không mấy mặn mà.

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, không nên siết chặt mà cần có định hướng, cập nhật dữ liệu cung cầu thường xuyên để khuyến cáo doanh nghiệp, nhà đầu tư phân khúc nào thừa, phân khúc nào thiếu. Trên cơ sở đó, nhà đầu tư sẽ tự biết nên đổ tiền làm dự án nào. “Nhà quản lý không nên can thiệp vào thị trường bằng cách cấm sản xuất cái này, bắt sản xuất cái khác mà chỉ nên là người dẫn dắt, định hướng bằng chính sách để kích thích xây dựng phân khúc đang thiếu và hạn chế phân khúc thừa”, ông Đính nói.

Cũng theo ông Đính, hiện nay Nhà nước đã có những hỗ trợ hợp lý như “bơm" thêm nguồn vốn cho vay phát triển và mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không nhất thiết dự án nào cũng phải xây nhà ở xã hội. Trên thực tế, có những dự án nhà ở xã hội mở bán rất nhiều lần nhưng không có người mua vì không phù hợp với nhu cầu sinh sống, đi lại.

Phân tích kỹ hơn, chuyên gia tài chính - bất động sản Lê Xuân Nghĩa cho rằng lệch pha cung - cầu giữa các phân khúc chủ yếu do thủ tục cấp giấy phép xây dựng một dự án bất động sản mất quá nhiều thời gian, làm đội chi phí, giá thành. Ông Nghĩa cho rằng, nên giảm thời gian cấp phép một dự án xuống còn 1 năm hoặc 6 tháng thay vì mất 3 năm như trước đây.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng không thể hạn chế việc phát triển các dự án bất động sản cao cấp, chủ đầu tư được quyết định làm dự án nào vì pháp luật không cấm. Tuy nhiên, để phát triển được nhà ở giá rẻ cần thiết phải có chính sách như giảm tiền thuế đất hoặc trợ giúp lãi suất ngân hàng như đã áp dụng với nhà ở xã hội. “Chỉ cần tập trung 2 cơ chế này, nhà đầu tư sẽ tự nhảy vào làm nhà ở xã hội”, ông Đặng Hùng Võ khẳng định.