|
| Có ý kiến cho rằng một số quy định tại Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đang dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau về giá đất. Ảnh: Lê Tiên |
Liên quan đến Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo, tại Hội thảo góp ý do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức sáng 23/4 tại Hà Nội, bà Trịnh Minh Hằng, đại diện Phòng Pháp chế Công ty Honda Việt Nam băn khoăn về quy định sử dụng đất đa mục đích.
Theo bà Hằng, Dự thảo quy định việc sử dụng đất đa mục đích là cần phải thực hiện đăng ký đất đai theo quy định tại Luật Đất đai. Tuy nhiên, các trường hợp phải thực hiện đăng ký biến động tại Điều 133 Luật Đất đai 2024 hay các trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước khi chuyển mục đích sử dụng đất đều không đề cập đến việc sử dụng đất đa mục đích.
Bên cạnh đó, theo quy định từ trước đến nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi rõ các mục đích (mục đích chính và mục đích phụ). Nhưng với quy định tại Dự thảo, trường hợp sử dụng đất đa mục đích (ví dụ đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ) thì sẽ không cần đăng ký, tức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không đề cập đến mục đích khác ngoại trừ mục đích sử dụng đất chính. Như vậy, doanh nghiệp có nguy cơ gặp rủi ro vì có thể bị coi là sử dụng đất không đúng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Để tránh mâu thuẫn giữa các văn bản và vướng mắc khi thực hiện, bà Hằng cho rằng, cơ quan soạn thảo cần hướng dẫn chi tiết các yêu cầu, thủ tục khi sử dụng đất đa mục đích.
Theo ông Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư DVL Ventures, cơ quan soạn thảo Dự thảo Nghị định cần làm rõ và quy định thời hạn công bố dự án đầu tư kinh doanh để tránh sai khác với Điều 7, Điều 8 Luật Đấu thầu 2023. Theo quy định về lựa chọn nhà đầu tư tại Luật Đấu thầu, việc công bố dự án đầu tư kinh doanh chậm nhất là trong thời hạn 5 ngày làm việc sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định phê duyệt thông tin dự án đầu tư kinh doanh. Hiện nay, Dự thảo Nghị định chưa quy định cụ thể bước công bố danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu được thực hiện trước khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt thông tin dự án đầu tư kinh doanh đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.
Cho rằng một số quy định tại Dự thảo Nghị định quy định về giá đất đang dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam chỉ ra, khi áp dụng phương pháp so sánh, Dự thảo Nghị định quy định tính cả 2 loại chi phí: “hao mòn, khấu hao” để trừ khỏi giá trị xây dựng mới tài sản nhằm tìm ra giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất theo hướng dẫn về trình tự, nội dung, công thức xác định giá đất theo phương pháp so sánh. Điều này dẫn đến cách hiểu phải tính cả hai loại chi phí này mà không phải là tùy chọn. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hiện chỉ tính “giá trị hao mòn” của tài sản tại thời điểm định giá. Hao mòn là hiện tượng khách quan, là đặc tính tự nhiên của tài sản, giá trị của tài sản sẽ giảm dần theo thời gian sử dụng; còn khấu hao là biện pháp chủ quan của nhà quản lý nhằm thu hồi lại giá trị của tài sản đã hao mòn. Theo đó, phương pháp tính hao mòn và tính khấu hao tài sản là khác nhau, dẫn đến kết quả tính toán giá đất khác nhau.
Còn trong phương pháp thặng dư, theo ông Thỏa, các quy định tính tổng chi phí đầu tư, phát triển bất động sản để tạo ra tài sản có doanh thu của dự án cần bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ các loại chi phí. Tuy nhiên, Dự thảo Nghị định không tính chi phí tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư - một loại chi phí “đầu vào” hợp lý, hợp lệ mà nhà đầu tư phải nộp trước vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật để có đất; không tính chi phí nhà đầu tư phải trả cho người cấp vốn để đầu tư xây dựng; lợi nhuận cũng không được tính trên tổng chi phí (gồm chi phí tiền sử dụng đất + chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất), mà chỉ tính trên chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất, loại bỏ chi phí để có quyền sử dụng đất và các chi phí kinh doanh (quảng cáo, bán hàng, quản lý vận hành)…
“Quy định như vậy là không đúng với nguyên lý hình thành giá (trừ trường hợp đất được Nhà nước giao, miễn tiền sử dụng đất) và phủ nhận nguyên lý “giá trị của tiền tệ có tính thời gian” và “giá trị tương lai của tiền” (là giá trị có thể nhận được tại một thời điểm trong tương lai bao gồm số vốn gốc và toàn bộ số tiền lãi tính đến thời điểm đó) khi người có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào, kể cả đem tiền gửi ngân hàng để hưởng lãi suất. Do đó, để tính đúng, tính đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư thì lợi nhuận phải được tính trên tổng chi phí nêu trên”, ông Thỏa nói.
