|
| Theo HoREA, Điều 18, Điều 113, Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã đến lúc cần phải sửa đổi theo hướng giao toàn quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm và quyết định ban hành bảng giá đất. Ảnh: Tường Lâm |
Để giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường
Theo HoREA, Điều 18, Điều 113, Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã đến lúc cần phải sửa đổi theo hướng Chính phủ không ban hành khung giá đất, mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm và quyết định ban hành bảng giá đất, để đảm bảo thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo điều 112 Luật Đất đai 2013.
Cụ thể, Điều 18 Luật Đất đai quy định: "Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể"; Điều 113 Luật Đất đai quy định: "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp".
Tương tự, Điều 114 Luật Đất đai quy định căn cứ khung giá đất, cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần; Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định giá đất trong bảng giá đất "phải phù hợp với khung giá đất"; "UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định"; Nghị định 44/2014/NĐ-CP không cho phép bảng giá đất của các địa phương có giá đất tối thiểu thấp hơn mức giá đất tối thiểu đã được quy định trong khung giá đất của Chính phủ.
HoREA cho rằng, các quy định đã viện dẫn ở trên không phù hợp với nguyên tắc đã được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 là "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.
Từ bất hợp lý này kéo theo bất hợp lý khác
Căn cứ các quy định nêu trên, UBND TP.HCM đã ra Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014, có hiệu lực 5 năm, về việc ban hành bảng giá đất, trong đó giá đất cao nhất thuộc về các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ ở quận 1 sau khi đã vận dụng tột khung thì chỉ có giá 162 triệu đồng/m2.
Theo đó, nếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất khu vực 1, tức khu vực cao nhất là 1,2 lần theo Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 23/03/2017 của UBND TP.HCM quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) thì giá đất ở của 3 con đường này cũng chỉ là 194,4 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường đang giao dịch trên 1 tỷ đồng/m2.
Ngoài ra, một vấn đề bất hợp lý trong cách tính tiền sử dụng đất đối với các vị trí nhà trong hẻm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND TP.HCM, dẫn tới mức nộp tiền sử dụng đất của nhiều vị trí nhà trong hẻm trong thời điểm hiện nay cao hơn mức nộp tiền sử dụng đất năm 2014.
Nên giao toàn quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, như vậy, bảng giá đất của TP.HCM được xác lập theo cơ chế này thì giá đất của vị trí có giá cao nhất là đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ và các vị trí có giá đất thấp nhất trong hẻm sâu cũng đều không phù hợp với nguyên tắc "giá đất phổ biến trên thị trường".
“Nhìn chung, bảng giá đất TP.HCM cũng chỉ tương đương khoảng 30 - 40% giá đất thực tế trên thị trường. Điều này đã cho thấy sự bất cập của chế định Chính phủ ban hành khung giá đất, cần phải được xem xét sửa đổi cho phù hợp”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
Từ thực tiễn áp dụng các quy định nêu trên, có thể thấy, quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành đã không tạo được điều kiện để TP.HCM và các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành bảng giá đất theo nguyên tắc giá đất "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" kể cả sau khi đã áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm.
Mặt khác, quy định này cũng chưa tạo điều kiện để TP.HCM và các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chủ động và chịu trách nhiệm về việc ban hành bảng giá đất "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" trên địa bàn.
Do vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi Điều 18, Điều 113, Điều 114 Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành khung giá đất, mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm và quyết định ban hành bảng giá đất, để đảm bảo thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo Điều 112 Luật Đất đai.
