|
| Một số dự án bất động sản có thể đáp ứng tốt nhu cầu thị trường như nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, chủ đầu tư nên được áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn các phân khúc khác. Ảnh: Nhã Chi |
Tại Nghị quyết số 33/NQ-CP Chính phủ yêu cầu thực hiện nhiều giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững trong đó có chỉ đạo NHNN xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản khác nhau.
Về hệ số rủi ro với tín dụng bất động sản, theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN, từ ngày 1/7/2016, hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản được nâng từ mức 150% lên 200%.
Thông tư 19/2017/TT-NHNN về sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng quy định hệ số rủi ro 200% đối với nhóm tài sản là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản, khoản phải đòi mà khách hàng cho phép tổ chức, cá nhân khác sử dụng nguồn vốn để kinh doanh bất động sản.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, hệ số rủi ro tín dụng liên quan trực tiếp đến khả năng cấp tín dụng của ngân hàng thương mại. Theo quy định hiện hành, tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu (CAR - tỷ lệ giữa vốn tự có so với tổng tài sản tính theo rủi ro tín dụng) của các ngân hàng ở mức 8%. Nếu hệ số rủi ro tăng thì tổng tài sản tính theo rủi ro tín dụng tăng và làm hệ số CAR giảm, từ đó hạn chế nguồn lực cho vay. Ngược lại, hệ số rủi ro giảm thì ngân hàng có nguồn lực nhiều hơn cho các khoản vay.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rất khó khăn về vốn, đặc biệt các phân khúc có khả năng tiếp cận thị trường tốt nhưng thiếu vốn và NHNN đang thúc đẩy triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho các dự án nhà ở xã hội thì việc điều chỉnh hệ số rủi ro với một số phân khúc bất động sản là giải pháp tình thế phù hợp.
“Nhìn chung, cho vay kinh doanh bất động sản luôn rủi ro hơn các sản phẩm tín dụng khác. Hệ số rủi ro 200% với tín dụng bất động sản không hẳn là quá cao, bởi thực tế nhiều sản phẩm bất động sản chỉ mang tính đầu cơ, gần như không có người mua để ở. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang rất khó khăn, một số dự án bất động sản có khả năng đáp ứng tốt nhu cầu thị trường như nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, chủ đầu tư nên được áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn các phân khúc khác. Đồng thời, cần có hướng dẫn thực hiện cụ thể để ngân hàng làm căn cứ đưa ra các quy định kiểm soát rủi ro nội bộ. Cơ quan quản lý cũng cần có giải pháp giám sát hoạt động thẩm định rủi ro của các tổ chức tín dụng theo cách phân loại mới”, ông Hiếu nói.
Từ góc độ khác, TS. Châu Đình Linh, giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, việc quy định hệ số rủi ro cao với tín dụng kinh doanh bất động sản là phù hợp với định hướng quản trị rủi ro theo tiêu chuẩn quốc tế, bảo đảm an toàn cho hoạt động của các tổ chức tín dụng, đồng thời để nắn dòng vốn vào lĩnh vực phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế bền vững.
Tuy nhiên, theo ông Linh, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rất khó khăn về vốn, đặc biệt các phân khúc có khả năng tiếp cận thị trường tốt nhưng thiếu vốn và NHNN đang thúc đẩy triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho các dự án nhà ở xã hội thì việc điều chỉnh hệ số rủi ro với một số phân khúc bất động sản là giải pháp tình thế phù hợp. Ngoài ra, cần chọn ngân hàng có khả năng quản trị tốt (tránh các ngân hàng đang chịu kiểm soát đặc biệt hoặc ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu bất động sản ở mức quá cao) để phân bổ nguồn tín dụng này. “Về lâu dài, vẫn nên áp dụng hệ số rủi ro cao với tín dụng bất động sản để bảo đảm an toàn hệ thống và dần hạn chế sự lệ thuộc của lĩnh vực bất động sản vào vốn tín dụng”, ông Linh nhấn mạnh.
