|
| Các địa phương đang chờ đợi có hướng dẫn thống nhất đối với hình thức lựa chọn nhà đầu tư để có thể triển khai nhanh chóng và hiệu quả dự án nhà ở xã hội. Ảnh: Song Lê |
Mối quan tâm ngày càng tăng
Ngày 15/3/2023, Dự án Nhà ở xã hội (NOXH) khu quy hoạch 5B - CC5 tại TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng mở hồ sơ đăng ký thực hiện. Theo đó, có 7 nhà đầu tư nộp hồ sơ, gồm: Công ty TNHH Xây dựng và Đầu tư (Khánh Hòa), Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành (TP.HCM), Công ty CP Xây dựng và Kỹ thuật Việt Nam (Hà Nội), Liên danh Công ty CP 873 - Xây dựng công trình giao thông - Công ty CP Đầu tư xây dựng và Thương mại Vạn Phúc Việt (Hà Nội), Công ty CP Đầu tư Địa ốc Sông Hồng (Hà Nội), Liên danh Công ty CP Địa ốc Kim Thi - Công ty CP Phát triển Gia Thịnh Phát (Nghệ An), Liên danh Công ty CP Thương mại và Đầu tư Linh Châu - Công ty CP Tri Việt Hội An (Hà Nội).
Dự án công bố danh mục để mời gọi nhà đầu tư từ ngày 19/1/2023, sơ bộ tổng chi phí thực hiện 418,4 tỷ đồng; chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư 92,84 tỷ đồng. Hiện chưa có kết quả đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm. Tuy nhiên, việc có 7 nhà đầu tư đến từ nhiều địa phương đăng ký thực hiện cho thấy Dự án thu hút được sự quan tâm khá lớn.
Trước đó, Dự án NOXH tại Khu tái định cư Thành Hải (Ninh Thuận) có sơ bộ chi phí hơn 1.134 tỷ đồng, mở hồ sơ ngày 1/2/2023, thu hút 3 nhà đầu tư đăng ký thực hiện; Dự án Xây dựng Khu nhà ở xã hội tại Tổng kho 3 Lạc Viên (số 142 Lê Lai), phường Máy Chai và phường Cầu Tre, quận Ngô Quyền, TP. Hải Phòng hơn 4.865 tỷ đồng, mở thầu tháng 9/2022 cũng thu hút 3 nhà đầu tư đăng ký. Rất nhiều dự án NOXH khác có 2 - 3 nhà đầu tư nộp hồ sơ. Việc số lượng nhà đầu tư đăng ký thực hiện tuy chưa quyết định hình thức lựa chọn nhà đầu tư, nhưng cũng cho thấy tín hiệu thị trường có sự quan tâm nhất định đến các dự án NOXH khi được công khai mời gọi nhà đầu tư trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.
Vẫn khó khi pháp lý chưa thống nhất
Theo phản ánh của một số nhà đầu tư, khi đấu thầu dự án NOXH theo quy định của Luật Đấu thầu, một trong những nguyên tắc xét duyệt trúng thầu là đề xuất nộp ngân sách nhà nước lớn nhất nhằm tận dụng tối đa giá trị địa tô do khu đất đem lại. Tuy nhiên, quy định này chưa phù hợp với dự án NOXH, vì lợi nhuận rất thấp, nhà đầu tư khó cân đối.
Trong những năm qua, nhiều địa phương đã áp dụng quy trình của pháp luật đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư dự án NOXH, rất nhiều dự án đã được công bố danh mục trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia. Tuy nhiên, các địa phương vẫn đang chờ đợi có hướng dẫn thống nhất đối với hình thức lựa chọn nhà đầu tư loại hình dự án này để bớt lúng túng trong triển khai.
Tổng hợp các quy định hiện hành, Bộ Xây dựng cho biết, quy định về lựa chọn nhà đầu tư dự án NOXH còn chồng chéo, chưa thống nhất giữa pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu, pháp luật về đất đai…
Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, với dự án NOXH được đầu tư không phải bằng nguồn vốn nhà nước, thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư, hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư. Nghị định của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH hướng dẫn việc đấu thầu chọn nhà đầu tư NOXH thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu. Tuy nhiên, pháp luật về đấu thầu hiện hành chỉ quy định việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị, công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm nhà ở thương mại, trụ sở, văn phòng làm việc và công trình thương mại, dịch vụ. Quy định này dẫn đến việc áp dụng các quy định về trình tự, thủ tục, phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất... của pháp luật đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư dự án NOXH lại có một số điểm không phù hợp, ví dụ tiêu chí đánh giá về M3.
Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 và nghị định hướng dẫn Luật Đất đai quy định dự án xây dựng NOXH thuộc trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Như vậy, hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NOXH quy định tại Luật Nhà ở không thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai.
Tại Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu bổ sung quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH theo hướng thống nhất, đồng bộ trên tinh thần khuyến khích đầu tư xã hội hóa.
Hiện tại Luật Đấu thầu, Luật Đất đai và Luật Nhà ở đều đang được sửa đổi. Trước khi các luật này được thông qua, có hiệu lực, Bộ Xây dựng đề xuất quy định rõ tại Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NOXH và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp, theo hướng: đối với dự án NOXH được đầu tư không phải bằng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở thì UBND cấp tỉnh quyết định giao nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư; trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư thì thực hiện lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu theo pháp luật đấu thầu. Bộ Xây dựng cũng kiến nghị rà soát lại quy định về lựa chọn nhà đầu tư dự án NOXH tại Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, quy định thống nhất, đồng bộ ở các dự thảo luật sửa đổi để khắc phục những bất cập, chồng chéo, phức tạp hiện nay.
