​Căn hộ cao cấp: Dễ mua, khó bán

Hiện tượng bị “mắc cạn”, tức mua rồi nhưng bán lại không được, diễn ra ở phân khúc căn hộ cao cấp rất nhiều. Ảnh: Bảo Tín

Cách đây khoảng 3 - 4 năm, khi thị trường bất động sản đang phát triển tốt cùng sức hút lớn của căn hộ cao cấp, nhiều khách hàng dù tài chính thực sự chưa dồi dào song cũng đã trở thành những nhà đầu tư thứ cấp ở phân khúc này. Thế nhưng, viễn cảnh được về sống và sở hữu căn hộ tiêu chuẩn như khách sạn đã vụt tắt sau đó không lâu.

Ông Phạm Xuân, một khách hàng đang sở hữu một căn hộ ở đảo Kim Cương, TP. Thủ Đức, TP.HCM cho biết, năm 2019 đã mua tại khu vực này 1 căn hộ 3 phòng ngủ, có diện tích 110 m2, với giá 9,6 tỷ đồng. "Do căn hộ này của chủ đầu tư nước ngoài, nên lúc đầu thanh toán rất nhẹ, chỉ tương đương 30%. Tuy nhiên, khi bàn giao nhà, do không có tiền để đóng 65% còn lại (trừ 5% chờ ra sổ hồng) nên buộc phải vay ngân hàng hơn 6 tỷ đồng", ông Phạm Xuân cho hay.

Từ khi nhận nhà đến nay đã hơn 2 năm, mỗi tháng ông Phạm Xuân phải trả tiền lãi ngân hàng gần 60 triệu đồng, trong khi căn hộ này hiện được ông cho thuê với giá 17 triệu đồng/tháng. “Tôi đã rao bán từ khi mới nhận căn hộ, nhưng đến nay vẫn chưa bán được. Lý do là khách hàng trả giá quá thấp, chưa bằng giá tiền tôi bỏ ra mua lúc trước. Nếu tính thêm tiền lãi ngân hàng 2 năm nay thì đúng là lỗ chồng lỗ”, ông Phạm Xuân chua xót nói.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đấu thầu, hiện tượng bị “mắc cạn”, tức mua rồi nhưng bán lại không được, diễn ra ở phân khúc căn hộ cao cấp rất nhiều. Đa phần những khách hàng rơi vào tình trạng này đều dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, khi mua xác định kiểu “hàng hai” là ở cũng được mà cho thuê cũng được. Với biến động lãi suất tiền vay như hiện nay, không biết những “thượng đế” dạng này còn trụ được bao lâu.

Trong khi đó, đối với những khách hàng muốn mua nhà hoặc căn hộ để an cư, giá trên dưới 10 tỷ đồng hiện có rất nhiều lựa chọn và dường như tâm lý đã bỏ ra chừng ấy tiền ai cũng thích mua nhà phố. Đạt - một nhân viên môi giới Dự án One Verandah cho biết, nhiều khách hàng ở đây muốn bán nhanh, đã giảm hơn 100 triệu đồng so với hợp đồng gốc của chủ đầu tư nhưng vẫn chưa bán được. Thế mới biết, căn hộ cao cấp mua thì dễ nhưng bán rất khó.

Việc “lướt sóng" trên thị trường căn hộ cao cấp rất khó thoát hàng và càng không dễ kiếm lời đối với những nhà đầu tư thứ cấp. Ảnh: Bảo Tín

Không phải bây giờ mà những năm gần đây, việc “lướt sóng" trên thị trường căn hộ cao cấp rất khó thoát hàng và càng không dễ kiếm lời đối với những nhà đầu tư thứ cấp. Bởi lẽ, thị trường bất động sản TP.HCM đã và đang xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, trong lúc nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn gần như "tuyệt chủng", nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân rất thiếu.

Trong bài tham luận tại Hội nghị Thủ tướng Chính phủ đối thoại với doanh nghiệp ngày 11/8/2022, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, tình trạng “lệch pha cung cầu” đi đôi với “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp kéo theo giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây.

Và, một nghịch lý là, trong khi giá bán trực tiếp của các chủ đầu tư cho khách hàng trên thị trường sơ cấp liên tục tăng, thì ở chiều ngược lại, các khách hàng mua đi bán lại căn hộ cao cấp ở thị trường thứ cấp rất trầy trật. Điều này chỉ có thể được lý giải là do các chủ đầu tư đã tối ưu hóa hết lợi nhuận, còn khách hàng chỉ "hớt váng", vì cuộc chơi không dành cho những nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ.

Vẫn theo ông Lê Hoàng Châu, không chỉ căn hộ cao cấp với giá hàng chục tỷ đồng, thời gian qua đã xuất hiện những căn nhà liền thổ giá trên 500 tỷ đồng, các căn hộ siêu sang giá trên 100 tỷ đồng, đó là chưa kể các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp. Dĩ nhiên, tất cả sự bột phát nói trên đều không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Hiện thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm tốc, phát triển chậm lại, trầm lắng; doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu; nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn vì thị trường thứ cấp cũng đang “trầm lắng”; người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây.

Nhiều chuyên gia kinh tế khi nói về chủ đề này đều khuyên rằng, khi đầu tư bất động sản, nhất là căn hộ cao cấp, khách hàng cần phải xác định được mục đích đầu tư và khả năng tài chính một cách rõ ràng. Không nên đầu tư theo kiểu sĩ diện hay chạy theo đám đông, gặp chăng hay chớ, bởi thị trường bất động sản lúc này chứ không phải như thời kỳ đầu "đánh đâu thắng đó", nhất là trong bối cảnh căn hộ cao cấp đang "lệch cung" thì cần phải thận trọng.