(BĐT) - Quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản (BĐS) khoảng 189 nghìn tỷ vào cuối năm 2021, 73% giá trị này sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 - 2024).
Ảnh minh họa: Internet

Ảnh minh họa: Internet

Theo Công ty dịch vụ tài chính FiinGroup, điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh dần hồi phục sau Covid-19 và trước những thay đổi pháp lý cũng như những sự kiện gần đây mà còn tác động đến rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng. Ngoài ra, áp lực trả nợ này có thể tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có vấn đề như các cơ quan quản lý đã chỉ ra.

Triển vọng năm 2022 và các năm tới đây sẽ chỉ có thể được duy trì nếu như những tác động từ sự kiện trên và các thay đổi chính sách mới sẽ không tạo ra các hiệu ứng dây chuyền - tức là các doanh nghiệp có vấn đề sẽ được khu trú và xử lý thay vì đưa ra những biện pháp cứng rắn áp dụng cho cả ngành. Rủi ro này cũng có khả năng được kiểm soát nếu như quyền lợi của các nhà đầu tư trong các lô trái phiếu đang trong quá trình xử lý và có thể là ở cả một số tổ chức phát hành khác theo kết luận của cơ quan quản lý nhà nước được đảm bảo thu hồi một phần hoặc toàn bộ gốc và lãi hoặc có lộ trình rõ ràng được thông tin minh bạch đến trái chủ hiện đang sở hữu.

FiinGroup cho rằng, việc khu trú các đơn vị được phát hiện là vi phạm và các vấn đề có liên quan để đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư cá nhân cũng sẽ giúp tránh tạo ra những tác động tiêu cực mang hiệu ứng “domino” đến không chỉ các tổ chức phát hành thực hiện, chấp hành tốt và minh bạch mà thậm chí cả các nhà phát hành yếu với rủi ro cao mà họ chủ động minh bạch thông tin. Việc này cũng tránh được ảnh hưởng xấu đến tín dụng ngân hàng và sự tác động mang tính lan truyền sang thị trường chứng khoán như những gì đã chứng kiến khi các biện pháp cứng rắn “3 lằn ranh đỏ” được áp dụng với các nhà phát triển BĐS tại Trung Quốc.

Lưu ý rằng, trong thông lệ của thị trường tín dụng, khi một doanh nghiệp chậm trả gốc hoặc lãi của một khoản vay với nhà đầu tư này thì điều khoản vỡ nợ chéo thường có thể được kích hoạt, tức là điều khoản trả nợ có thể được kích hoạt trước thời hạn với các chủ nợ khác. Tính linh hoạt nhất định trong thị trường vốn nội địa có thể được áp dụng nhưng sẽ có khả năng áp dụng cao, nhất là đối với các điều khoản trong hợp đồng tín dụng (vay hoặc trái phiếu) của các doanh nghiệp huy động từ các định chế tài chính nước ngoài.

Số liệu của FiinGroup cho thấy, số dư nợ vay bằng ngoại tệ bao gồm trái phiếu của riêng các doanh nghiệp BĐS niêm yết Việt Nam hiện ở mức khoảng 4 tỷ USD. Đây là một con số không lớn xét trên quy mô tín dụng của ngành BĐS (hiện ở mức 7,04% tổng dư nợ tín dụng – không tính 12,79% dư nợ tín dụng cho người mua nhà) cũng như rủi ro an toàn tài chính quốc gia, nhưng những tác động từ rủi ro tín dụng BĐS có thể làm cho mức điểm xếp hạng quốc gia của Việt Nam trên thị trường vốn quốc tế và của tất cả các ngành còn lại sẽ có thể bị ảnh hưởng. Điều này sẽ dẫn đến việc bị áp dụng một mức lãi suất cao hơn, làm giảm mức độ cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam trong tương quan với các doanh nghiệp FDI đang hoạt động tại Việt Nam hoặc trong hoạt động kinh doanh trên thị trường quốc tế.

Việc thực hiện đảm bảo nguồn tín dụng trái phiếu cho ngành BĐS được duy trì cũng có thể hạn chế rủi ro liên quan đến định giá lại giá trị tài sản đảm bảo và do đó hạn chế những hiệu ứng sang vấn đề nợ xấu của ngân hàng. Vấn đề này đã được xử lý kịp thời bởi các cơ quan chính sách bao gồm của NHNN thông qua diễn biến và kết quả của các thương vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm trong thời gian vừa qua.