|
| Các luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sẽ tác động lớn đến thị trường và các chủ thể liên quan. Ảnh: Lê Tiên |
Giải quyết nút thắt pháp lý, bàn đạp cho giai đoạn phát triển mới
Dẫn số liệu của Bộ Xây dựng về việc năm 2023 cả nước có khoảng 1.200 dự án BĐS, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là vướng mắc pháp lý, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM kỳ vọng các luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Nhà ở (sửa đổi) và các nghị quyết mà Quốc hội đã, sắp ban hành, bao gồm các nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác; thí điểm về việc tách giải phóng mặt bằng, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư sẽ cơ bản giải quyết được các vướng mắc này.
Nói về Luật Đất đai 2024, trong số những điểm nhấn nổi bật, ông Lê Hoàng Châu đánh giá cao quy định tại Điều 126 về cơ chế thực hiện “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” đối với đất chưa giải phóng mặt bằng và quy định “nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Đặc biệt, Điều 126 quy định, trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu, đảm bảo hài hòa lợi ích của 3 chủ thể có liên quan. Một là, đảm bảo lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên tái định cư tại chỗ, không còn xảy ra tình trạng nhà đầu tư được ai đó “chống lưng” để “mua rẻ” đất của dân. Hai là, đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư khi biết rõ chi phí, thời gian hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và được giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng “đầu nậu” núp bóng “chủ đất” gây khó dễ cho nhà đầu tư. Và thứ ba là, toàn bộ “địa tô chênh lệch” được thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng thì sẽ nhận được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội. Hơn thế nữa, thực hiện được việc này sẽ tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và góp phần tăng chỉ số năng lực cạnh tranh quốc gia.
Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, cộng đồng doanh nghiệp BĐS rất kỳ vọng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhất là cấp tỉnh khẩn trương thực thi hiệu quả Điều 125 Luật Đất đai 2024 về thực hiện “đấu giá quyền sử dụng đất” và Điều 126 về thực hiện “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư”, đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở thương mại.
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược batdongsan.com.vn nhận định, sự thay đổi của các luật dự kiến có 4 tác động lớn. Đầu tiên, nhiều quy định mới dự kiến thúc đẩy tăng giá đất trong tương lai. Giá đất tương lai dự kiến tăng khi tần suất cập nhật bảng giá đất tăng (Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần). Chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp, thứ cấp. Giá BĐS sơ cấp tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo giá đất; thủ tục bố trí tái định cư với việc chủ đầu tư phải bố trí nhà tái định cư trong dự án, thực hiện trước khi thu hồi, giải tỏa, điều kiện nhà tái định cư phải bằng hoặc tốt hơn… Giá BĐS thứ cấp tăng do giá chuyển nhượng BĐS dự án tăng theo giá sơ cấp, nhà riêng tăng theo giá đất, phân lô bán nền đô thị bị siết chặt…
Thứ hai là siết chặt - sàng lọc chủ đầu tư. Theo đó, giai đoạn chuẩn bị có sự nâng cao tiêu chuẩn với năng lực chủ đầu tư phát triển dự án. Với giai đoạn phát triển, chủ đầu tư gặp áp lực lớn hơn trong việc triển khai dự án đúng tiến độ. Giai đoạn bán hàng siết chặt quy định thu tiền đặt cọc và các đợt thanh toán cho BĐS tương lai. Những việc chủ đầu tư có thể thực hiện là làm mới chiến lược kinh doanh; tập trung dự án có nhu cầu thực; đảm bảo năng lực tài chính, pháp lý, tiến độ...
Thứ ba là người tiêu dùng được đảm bảo quyền lợi và tác động thứ tư là hệ thống quản lý chặt chẽ hơn.
Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới, trong đó một điểm đáng chú ý là mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều. Lượng kiều hối về Việt Nam trong 10 năm trở lại đây duy trì vị trí TOP 10 quốc gia có lượng kiều hối lớn nhất thế giới và trong TOP 3 khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Lũy kế từ năm 1993 đến hết 2022, lượng kiều hối đạt trên 190 tỷ USD, riêng năm 2023 ước đạt khoảng 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm 2022. Ước tính mỗi năm có 25% lượng kiều hối được gửi gắm vào thị trường địa ốc. Đây sẽ là trợ lực cho thị trường BĐS thời gian tới, đặc biệt trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp địa ốc đang khát vốn.
Tại Tọa đàm “Cơ hội đầu tư BĐS với Luật Đất đai sửa đổi” diễn ra mới đây, chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, khi các luật được đồng bộ với nhau, các dự án sẽ được tiến hành nhanh hơn, bệnh sợ trách nhiệm của cán bộ liên quan cũng giảm đi, các quyết định cho thuê đất, giao đất có thể sẽ sớm hơn, từ đó tạo ra thêm nhiều nguồn cung. Khi nguồn cung dồi dào, câu chuyện đẩy giá vô tội vạ sẽ không còn, những méo mó đang tồn đọng sẽ giảm bớt.
Từ góc độ doanh nghiệp, bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng cho rằng, cùng với Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023, thị trường BĐS sẽ khởi sắc trở lại và phát triển một cách minh bạch hơn, tốt hơn. Ngay từ đầu năm 2024, tỷ lệ môi giới BĐS trở lại nghề tăng trở lại. Lãi suất thấp, thanh khoản tiền đồng dồi dào cùng hành lang pháp lý đầy đủ hơn sẽ là yếu tố thúc đẩy các nhà đầu tư quay lại thị trường. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property mong muốn, Luật Đất đai 2024 sẽ giúp cả doanh nghiệp và chính quyền an toàn hơn khi thực hiện dự án.
Khẩn trương đưa các luật vào thực tiễn
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, đầu tư BĐS đang rất khó khăn, ít dự án ra đời, một mặt do hành lang pháp lý, mặt khác do giới đầu tư đang chờ các văn bản hướng dẫn luật.
Nhiều doanh nghiệp cho rằng, những tác động tích cực của các luật mới phụ thuộc nhiều vào khâu hướng dẫn và thực tế triển khai. Chính phủ cần chỉ đạo sớm ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn đảm bảo nhất quán, đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cùng với các luật liên quan khác nhằm khắc phục chồng chéo, vướng mắc, đảm bảo hiệu lực thực thi… Trong đó, cần lưu ý các điều khoản chuyển tiếp và cho phép thí điểm những vấn đề còn chưa "chín", còn tranh luận nhiều nhưng thực tiễn thị trường đòi hỏi điều tiết.
Để sớm đưa Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023 vào cuộc sống, Chính phủ đã chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ ban hành văn bản hướng dẫn và bảo đảm chất lượng. Trên cơ sở đó, Chính phủ sẽ trình Quốc hội cho phép thi hành 3 luật là từ tháng 7/2024.
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 đang được Bộ hoàn thành đúng tiến độ để có thể sớm triển khai thi hành.
Tại cuộc họp báo Chính phủ ngày 3/5/2024, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, đối với Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng được giao xây dựng 3 nghị định, 1 thông tư và 1 quyết định; Bộ Quốc phòng được giao xây dựng Thông tư quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở trong Quân đội nhân dân Việt Nam; Bộ Công an sẽ xây dựng Thông tư quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở trong công an nhân dân. Đối với Luật Kinh doanh BĐS, Bộ Xây dựng được phân công xây dựng 2 nghị định và 1 thông tư, gồm: Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS; Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS; Thông tư ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS. Bộ Tài chính xây dựng Thông tư quy định việc sử dụng kinh phí để xây dựng, điều tra thu thập thông tin, cập nhật, duy trì, vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS...
Bộ Xây dựng nhấn mạnh, trong thời gian tới, các bộ, ngành cần tập trung xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở..., bảo đảm đủ điều kiện để trình Quốc hội cho phép sớm thi hành các luật này trong tháng 7/2024. Các địa phương cần tập trung rà soát, sửa đổi văn bản thuộc thẩm quyền để có thể áp dụng Luật Đất đai ngay sau khi có hiệu lực, nhất là xây dựng bảng giá đất. Tháng 7/2024 cũng là thời điểm Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực thi hành (trừ một số điều, khoản), tạo nền tảng pháp lý đồng bộ hỗ trợ thị trường BĐS Việt Nam.
Trong một báo cáo giám sát gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tháng 4 vừa qua, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhấn mạnh, về quản lý thị trường BĐS, cần tăng cường quản lý, kiểm tra, giám sát các dự án BĐS tại địa phương, đảm bảo các dự án được thực hiện theo đúng quy hoạch, chủ trương đầu tư được duyệt. Xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường BĐS, đảm bảo sự kết nối, liên thông của dữ liệu về đất đai, nhà ở, quy hoạch… và công khai, minh bạch thông tin thị trường. Về phát triển nhà ở xã hội, bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo quy hoạch, chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở. Nghiên cứu các chính sách để thu hút đầu tư vào phát triển nhà ở xã hội. Các bộ, ngành tăng cường phối hợp với các địa phương để tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình triển khai dự án khi các luật sửa đổi có hiệu lực, đặc biệt là các dự án chuyển tiếp…
