|
| Dự án condotel dù phát triển rất nhiều nhưng vẫn chưa rõ ràng về pháp lý. |
Doanh nghiệp vẫn tự bơi
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, sự phát triển nhanh chóng của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khiến khung pháp lý cho loại hình này chưa theo kịp. Dường như các doanh nghiệp vẫn phải hoàn toàn tự mò tìm hướng dẫn, tự xây dựng mô hình hoạt động.
Ông Nguyễn Quang Hưng, Tổng giám đốc Công ty Quang Hưng - đơn vị đang xây dựng dự án condotel ở Vũng Tàu - cho biết, khi xây dựng dự án, chính ông và cơ quan cấp phép nhiều lần lúng túng bởi trong Luật Kinh doanh bất động sản không đề cập đến nhiều nội dung liên quan. Đơn cử như việc căn hộ condotel khi bán cho khách hàng, hợp đồng giao dịch là mua bán căn hộ, nhưng căn hộ này trong luật là không có tên và không được cấp sổ chủ quyền xử dựng cho khách hàng.
Còn theo chuyên gia bất động sản Trần Đức Phượng, về pháp luật đất đai, hiện vẫn thiếu quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp. Bởi đơn cử như condotel là loại căn hộ vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ. Vậy loại hình căn hộ này cũng cần được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này.
Một chuyên gia bất động sản khác cho biết, hiện nay loại hình bất động sản nghỉ dưỡng được gọi dưới những tên gọi khác nhau với tên chung là biệt thự, căn hộ như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch..., hay tên gọi riêng cho căn phòng trong tòa nhà cao tầng như căn hộ du lịch, căn hộ nghỉ dưỡng, hay cũng chỉ ghi căn hộ.
Khung pháp lý cho loại hình bất động sản này hiện nay gần như trống vắng, các doanh nghiệp xây dựng những dự án kiểu này phải mày mò vận dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời phải dựa vào các pháp luật liên quan giống như Luật Du lịch và Luật Nhà ở, thậm chí văn bản Luật Quy hoạch đô thị 2009 và các văn bản hướng dẫn cũng chỉ quy định đến “khu đô thị” chung chung, mặc dù trong chính sách và việc quy hoạch từng địa phương vẫn có quy hoạch và kế hoạch phát triển du lịch.
Hiện các địa phương đang xây dựng “khu đô thị du lịch” nhưng lại dựa trên “khu đô thị” kèm với tiêu chuẩn của đơn vị ở nên vừa lãng phí trong đầu tư và khó trong việc xây dựng một mô hình du lịch bài bản để thu hút khách du lịch.
Bên cạnh đó, do chưa được ban hành khung pháp lý riêng nên cũng vướng về vấn đề thủ tục đầu tư, về giao đất, quy hoạch, thiết kế xây dựng… cho đến cả sau khi bàn giao cho người mua đưa vào sử dụng.
Dựa theo đặc điểm về loại đất của loại hình condotel, có thấy một số mô hình như được giao đất ở (hình thành đơn vị ở) và người mua được cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài, có thể kể đến Khu du lịch Flamingo Đại Lải. Hoặc được giao đất ở (không hình thành đơn vị ở) và người mua được cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài như tại tỉnh Khánh Hòa; được giao đất ở như tại Phú Quốc.
Có thể thấy, tất cả các dự án loại hình condotel hiện nay muốn người mua được cấp giấy chứng nhận đều phải phù hợp với loại đất ở. Do đó, không phải condotel nào người mua cũng được cấp giấy chứng nhận.
Trao đổi với phóng viên, luật sư Phạm Văn Hùng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận đang được thực hiện theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên - Môi trường. Tuy nhiên, không phải condotel nào cũng được bán cho người mua, do vậy người mua chỉ được cấp giấy chứng nhận đối với dự án có nội dung (toàn bộ công trình hoặc một phần công trình) chủ đầu tư được kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Riêng dự án condotel chỉ là dự án khách sạn đơn thuần theo Luật Du lịch thì chủ đầu tư không được bán, nếu người mua vẫn ký hợp đồng thì không thể ra giấy chứng nhận. Mặc dù loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay chưa có tên gọi pháp lý nhưng theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì quyết định phê duyệt nào sẽ ghi tên công trình đó, nói chung là đầu xuôi đuôi lọt, chỉ vấn đề vướng là giấy chứng nhận không thể dùng tên nước ngoài là “villa” hay “condotel”, nên có thể phải dùng dạng tên theo phương các đặc thù chưa có trong Thông tư 23/2014/TT-BTNMT như nhà biện thự (căn hộ) nghỉ dưỡng..., nhưng không thể là biệt thự (căn hộ) du lịch để nhầm với dự án khách sạn, dự án khu du lịch (không được phân chia và bán).
Luật sư Hùng cũng cho biết, căn cứ theo pháp luật hiện hành thì các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có thể bán được các biệt thự, căn hộ trên đất thương mại dịch vụ và không nhất thiết phải chuyển sang đất ở. Sự rắc rối của loại hình này cũng có một phần trách nhiệm của chủ đầu tư và tư tưởng quá nặng về sở hữu ổn định lâu dài hay sở hữu có thời hạn (không quá 50 năm) của khách hàng.
Bộ xây dựng muốn “công nhận”
Cuối tháng 4 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có kiến nghị với Bộ Xây dựng về loại hình bất động sản condotel ven biển. Trong văn bản kiến nghị, VNREA cho rằng, Bộ Xây dựng cần điều chỉnh, đề xuất sửa đổi luật và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan về quy hoạch condotel.
Trong đó, có đề xuất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (giấy chứng nhận) cho khách hàng mua condotel ven biển theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua condotel (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp giấy chứng nhận, dù dự án condotel ven biển đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai về đất phi nông nghiệp loại đất ở không hình thành đơn vị ở; Điều 55 Luật Đất đai về trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được quy hoạch xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở.
Trong Văn bản số 67/BXD-QL trả lời những kiến nghị của VNREA về các khiến nghị này, Bộ Xây dựng cho rằng, sẽ sớm nghiên cứu và ban hành các văn bản theo đúng thẩm quyền về quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình này.
Bộ Xây dựng cũng đề nghị Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu về pháp luật đất đai, cần sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này.
Đề nghị giao Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu về tài chính đất đai, cần bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất hỗn hợp để phù hợp với loại hình bất động sản co.
Các kiến nghị khác của VNREA như thời hạn sở hữu, chuyển nhượng hợp đồng, sở hữu đối với người nước ngoài, đầu tư hạ tầng…, Bộ Xây dựng cho biết đã ghi nhận và sẽ phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu để trình cơ quan có thẩm quyền sớm xem xét, giải quyết.
