Bất động sản công nghiệp châu Á Thái Bình Dương tăng nhiệt

Jones Lang LaSalle (JLL) vừa công bố báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp khu vực châu Á Thái Bình Dương với nhiều điểm sáng tích cực. Theo đó, Tập đoàn Alibaba của Trung Quốc đã chia sẻ trong tháng 3/2017 rằng họ sẽ thiết lập một trung tâm hậu cần tại Malaysia. Cũng trong tháng này, Amazon cho biết họ đang tìm kiếm các hệ thống phân phối tại Australia.

Theo Pelham Higgins, Giám đốc Thị trường vốn Khu công nghiệp tại Nhật Bản và Hàn Quốc của JLL, nhu cầu về tài sản hậu cần chắc chắn sẽ bùng nổ. Nguyên nhân là do sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu và nhu cầu trong tiêu dùng ngày càng nhiều ở các nước mới nổi tại châu Á dẫn đến nhu cầu tái cấu trúc chuỗi cung ứng.

Chuyên gia này cho biết khi lãi suất đầu tư tăng ở các thị trường trọng điểm của Trung Quốc, Singapore, Australia và Hong Kong, các tài sản có chất lượng tốt càng hấp dẫn nhà đầu tư bất động sản công nghiệp và khách thuê. Có rất nhiều nguồn vốn rót vào phân khúc này và những tài sản có chất lượng tốt luôn được săn lùng. Hầu hết các tài sản chất lượng tốt đều do các quỹ đầu tư đến từ Nhật Bản, Singapore, Australia hoặc Hong Kong nắm giữ, và họ không muốn bán chúng, đặc biệt là những tài sản đã được lấp đầy và tạo ra nguồn thu nhập hấp dẫn.

Có 2 thách thức lớn nhất của bất động sản hậu cần, ông Higgins nhận xét. Thứ nhất là mức giá tại các thị trường trọng điểm châu Á vẫn ở ngưỡng cao khiến cho hiệu suất đầu tư thấp. Người mua thường sẽ không sẵn sàng chi trả một khoảng chi phí lớn. Nếu họ phải trả một cái giá quá cao, hiệu suất đầu tư thấp sẽ rất khó để đạt được mục tiêu đầu tư của họ.

Thứ hai là thời gian thuê bất động sản công nghiệp tại một số thị trường châu Á Thái Bình Dương đang rút ngắn dần. Ví dụ tại Nhật Bản, thời hạn cho thuê cách đây một thập kỷ là khoảng 10-15 năm. Những năm gần đây thời hạn cho thuê đã giảm xuống còn khoảng 5-7 năm. Trong khi thời hạn hợp đồng ngắn hơn, hiệu suất đầu tư vẫn ở mức thấp, báo hiệu rằng các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lợi nhuận thấp trong thời hạn ngắn. Điều này đang gây ra một số lo ngại rằng mức giá hiện tại không thể duy trì ổn định trừ phi thời hạn cho thuê trở lại mức trên 10 năm.

Trong tương lai, sự gia tăng của giá đất và chi phí xây dựng sẽ tiếp tục thách thức các chủ đầu tư tại những thị trường trọng điểm. Để đạt mức lợi nhuận mong muốn, chủ đầu tư buộc phải đưa ra mức giá thuê cao hơn. Sẽ không nhiều khách thuê có thể sẵn lòng chi trả với mức giá đó ngay cả khi thị trường có nguồn cung mới tham gia. Điển hình như giá thuê ở Nhật Bản ở mức rất cao nhưng khách thuê vẫn phải miễn cưỡng để thuê tài sản.

"Nếu bạn đang mua ở mức giá rất cao, bạn phải tự hỏi bản thân là liệu những tài sản này có giữ được giá trị của chúng không", Higgins phân tích. Để khắc phục những khó khăn này, các nhà đầu tư có thể trì hoãn giao dịch hoặc tìm kiếm các khoản vay ưu đãi để đạt được lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.

Tuy nhiên, mặt tích cực là việc giá bất động sản công nghiệp ở các thị trường tiêu biểu của châu Á Thái Bình Dương tăng cao lại tạo ra cơ hội lớn cho những thị trường mới nổi có mức giá cạnh tranh hơn. Các nhà đầu tư đang dần chuyển hướng tập trung vào các thị trường mới nổi như Ấn Độ, Trung Quốc, Việt Nam và Philippines. Bên cạnh sự phát triển của các trung tâm thương mại điện tử, các nhà đầu tư cũng đang tìm kiếm cơ hội trong phân đoạn nhỏ hơn như cung cấp dịch vụ giao hàng.

JLL dự báo thêm, tình trạng thiếu hụt cơ sở vật chất hậu cần hiện đại tại châu Á Thái Bình Dương sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu, khiến cho bất động sản công nghiệp trở thành một trong những loại tài sản được giới đầu tư ưa thích nhất.