Để nguồn lực đất đai phát huy hiệu quả trong dự án BT

(BĐT) - Những năm gần đây, sự ấm lên của thị trường bất động sản đã thúc đẩy làn sóng đầu tư theo hình thức BT hay gọi nôm na là đổi đất lấy hạ tầng. Làn sóng này không chỉ diễn ra mạnh mẽ tại Hà Nội, TP.HCM mà nở rộ ở rất nhiều địa phương.
Dự án BT cần phải được giám sát chất lượng công trình và thanh quyết toán như đối với một dự án đầu tư công. Ảnh: Lê Tiên
Dự án BT cần phải được giám sát chất lượng công trình và thanh quyết toán như đối với một dự án đầu tư công. Ảnh: Lê Tiên

Nghị định số 63/2018/NĐ-CP (NĐ 63/2018) với những quy định mới được kỳ vọng giúp tránh thất thoát, lãng phí các nguồn lực quốc gia, mở rộng phương thức thanh toán cho nhà đầu tư trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

Nở rộ đổi đất lấy công trình

Theo giới chuyên gia, hình thức BT nếu làm đúng sẽ khai thác tốt những quỹ đất dôi dư để Nhà nước có thêm nguồn lực đầu tư các công trình kết cấu hạ tầng dịch vụ công. Tuy nhiên, thực tiễn thời gian qua, tình trạng triển khai dự án BT đã khiến không ít người lo ngại về nguy cơ Nhà nước thất thoát kép và nhà đầu tư được lợi đôi đường. 

Từ khâu phê duyệt chủ trương đầu tư dự án BT đã cho thấy sự dễ dãi ở nhiều địa phương. Nhiều dự án BT hàng trăm tỷ đồng được vẽ ra để xây dựng nhà văn hóa, đường liên thôn, liên xã, trung tâm văn hóa thể thao, sân vận động, trung tâm hội nghị,... Những dự án này được phê duyệt không phải thông qua HĐND tỉnh, rất nhiều trong số đó có lẽ không xuất phát từ mục đích công, mà chỉ để nhà đầu tư có công trình nhằm đổi lại quỹ đất đã nhắm trước.

Báo cáo kiểm toán quyết toán ngân sách nhà nước năm 2016 vừa được Kiểm toán Nhà nước gửi tới Quốc hội cũng chỉ ra nhiều lỗ hổng trong thực hiện dự án BT. Kết quả kiểm toán 17 dự án BT trong năm 2017 cho thấy, hầu hết các dự án đều lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định thầu, làm giảm sự cạnh tranh và tiềm ẩn rủi ro chọn nhà đầu tư không đủ năng lực.

Bên cạnh đó, việc thanh toán cho nhà đầu tư theo hình thức giao đất đã giải phóng mặt bằng có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá là chưa phù hợp quy định của Luật Đất đai năm 2013 và là kẽ hở dẫn đến thất thoát ngân sách. Quy định về thời điểm giao đất để thanh toán dự án BT và thời điểm giao dự án BT còn bất cập, không rõ ràng dẫn đến việc thanh toán dự án BT bằng quỹ đất không đảm bảo nguyên tắc ngang giá...

Kiểm toán Nhà nước cũng chỉ ra vốn đầu tư chủ yếu là vốn vay (khoảng 85%) và được tính lãi, với lãi suất tối đa huy động bằng 1,3 lần lãi suất TPCP, dẫn đến thực chất gần như toàn bộ dự án là vốn của Nhà nước hoặc là vốn của Nhà nước đi vay với mức lãi suất cao hơn lãi suất Nhà nước huy động để đầu tư thực hiện dự án. Điều này cho thấy, việc thực hiện dự án BT không thực sự giảm gánh nặng cho NSNN.

Nhiều dự án giao cho nhà đầu tư thực hiện từ khâu thẩm định, phê duyệt dự án, thiết kế dự toán và tự lựa chọn các đơn vị tư vấn thiết kế, thi công, giám sát dẫn đến có thể không đảm bảo tính khách quan; công tác quản lý, giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước chưa được thực hiện thường xuyên, đầy đủ theo chức năng, nhiệm vụ được giao dẫn đến để xảy ra sai sót ở tất cả các khâu, gây thất thoát trong quá trình thi công thực hiện dự án.

Qua kiểm toán tại 30 dự án BT từ trước đến nay, KTNN đã kiến nghị xử lý tài chính 4.515 tỷ đồng, trong đó có dự án tỷ lệ xử lý tài chính lên đến 27% tổng giá trị dự án được kiểm toán. 

Dự án BT sẽ bị quản chặt hơn

Theo Bộ KH&ĐT, từ thực tiễn cho thấy, dự án BT cần phải được giám sát chất lượng công trình và thanh quyết toán như quy định đối với một dự án đầu tư công. Tuy nhiên, quy định hiện hành chỉ yêu cầu phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi ở mức thiết kế cơ sở. Quy định này không bảo đảm chính xác giá trị công trình để bố trí nguồn đất thanh toán phù hợp và sai khác nhiều so với giá trị công trình được thanh quyết toán.

Những quy định về BT chỉ rải rác tại Nghị định số 15/2015/NĐ-CP. NĐ 63/2018 đã bổ sung một chương riêng về trình tự thực hiện dự án BT với định hướng quản lý chặt chẽ hơn loại dự án này.

Trong đó, có nhiều quy định mới bảo đảm quá trình đấu thầu thực chất, hiệu quả, minh bạch hơn. Việc lựa chọn nhà đầu tư dự án BT được thực hiện sau khi dự án có thiết kế và dự toán xây dựng công trình, để đảm bảo khi tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, giá trị công trình BT là tương đối chính xác.

Nhằm tránh thất thoát trong việc thanh toán hợp đồng BT, Nghị định quy định quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư được xác định và phê duyệt trong báo cáo nghiên cứu khả thi, làm cơ sở để tổ chức lựa chọn nhà đầu tư. Quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/500 (nếu có) của quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư phải được lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật trước khi báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt. Trường hợp điều chỉnh quy hoạch dẫn đến thay đổi giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư xác định lại giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đảm bảo không thất thoát ngân sách nhà nước, hài hòa lợi ích nhà đầu tư, người dân.

Nội dung hợp đồng dự án BT phải thỏa thuận và quy định rõ nguyên tắc xử lý khi quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư trong dự án BT được cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch dẫn đến giá trị quyền sử dụng đất thay đổi.

Ngoài sử dụng giá trị quyền sử dụng đất, NĐ 63/2018 bổ sung phương thức thanh toán bằng trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; Nhượng quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ cho nhà đầu tư theo pháp luật chuyên ngành.

Để hạn chế việc phê duyệt dự án tràn lan, NĐ 63/2018 quy định Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định chủ trương đầu tư dự án BT nhóm A, HĐND cấp tỉnh quyết định chủ trương dự án BT nhóm B.

Việt Thắng