Tín dụng bất động sản: Kiểm soát chặt để phát triển bền vững

(BĐT) - Trong thời gian qua, tình trạng biến động giá bất động sản (BĐS), nhất là đất nền đang thu hút sự quan tâm của dư luận. Bài học về nợ xấu từ những cơn sốt nhà đất trong quá khứ vẫn còn nguyên giá trị. Việc ngân hàng chặt chẽ hơn trong cho vay vào lĩnh vực này là điều tất yếu nhằm bảo đảm chất lượng tín dụng và ổn định cho nền kinh tế.
Ảnh Internet
Ảnh Internet

Ưu tiên vốn cho sản xuất kinh doanh

Báo cáo kết quả hoạt động trong thời gian qua của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) gửi tới Quốc hội cho biết, tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS quý I/2018 chỉ tăng 3,65% so với cuối năm 2017, chiếm tỷ trọng 6,57%, trong khi cùng kỳ năm trước tăng 7,34%, chiếm tỷ trọng 6,8%.

NHNN cũng cho biết, nguồn vốn tín dụng đã được khơi thông và tăng trưởng đều trong năm, hỗ trợ tích cực cho tăng trưởng kinh tế, đến ngày 27/4/2018, tín dụng tăng 5,05% so với cuối năm 2017, cùng với mặt bằng lãi suất được giữ ổn định đã đáp ứng tốt cho nhu cầu vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh. Cơ cấu tín dụng tập trung chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh; đồng thời tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro được kiểm soát chặt chẽ.

Việc kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường địa ốc đã được NHNN chú trọng với nhiều động thái. Cụ thể, ngày 28/12/2017, NHNN đã ban hành Thông tư 19 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình: từ ngày 1/1/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%; từ ngày 1/1/2019 là 40%. Đồng thời vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS như quy định tại Thông tư 06.

Tiếp theo đó, ngày 23/1/2018, NHNN đã có Công văn số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh. Đồng thời phải hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản. Bên cạnh đó, thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp. 

Siết tín dụng BĐS có thể kéo dài

Theo chuyên gia tài chính - ngân hàng, Nguyễn Trí Hiếu, việc hạn chế nguồn vốn tín dụng vào BĐS có thể sẽ tiếp tục diễn ra trong những năm tới bởi 2 lý do. Thứ nhất, theo Thông tư 19 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng của NHNN, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn sẽ được rút xuống còn 40% từ mức 45% của năm 2018. Trong khi đó, cho vay lĩnh vực BĐS thường là trung và dài hạn. Ngoài ra, hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS 200% sẽ được giữ nguyên trong các năm tới. Điều này sẽ làm giảm quy mô cho vay trong lĩnh vực BĐS.

Bên cạnh đó, lãi suất tín dụng cho lĩnh vực BĐS cũng là một công cụ điều chỉnh thị trường này. Với việc một số khu vực đang xảy ra hiện tượng sốt đất, gây nhiều rủi ro thì việc một số ngân hàng thương mại cổ phần đã tăng lãi suất cho vay mua bất động sản trong thời gian gần đây để bù trừ cho rủi ro tăng lên.

Tuy nhiên, vẫn tiềm ẩn một số rủi ro do dòng vốn chảy vào BĐS bị thẩm thấu qua một số kênh tín dụng.

Số liệu của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia (NFSC) cho thấy, tín dụng BĐS cả năm 2017 chỉ chiếm 8% tổng dư nợ tín dụng cả nước, song lại “ẩn nấp” khá nhiều ở tín dụng tiêu dùng. Những năm gần đây, tín dụng tiêu dùng tăng tới 50 - 60%, chiếm khoảng 17% tổng tín dụng cả nước. Trong đó, hơn 50% tín dụng tiêu dùng được phục vụ nhu cầu vay mua, sửa chữa nhà ở. Do vậy, NFSC cho rằng, nếu tính toán một cách đầy đủ, kể cả trực tiếp lẫn gián tiếp (qua kênh cho vay tiêu dùng, cho vay xây dựng), thì tổng dư nợ cho vay BĐS có thể lên tới hơn 20% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế.

Ngăn ngừa tình trạng này, Công văn số 563 ngày 23/1/2018 của NHNN cũng yêu cầu kiểm soát tốt chất lượng tín dụng tiêu dùng, nâng cao hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ, giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tín dụng tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh BĐS.

Bài học về tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực BĐS những năm 2011 - 2014 vẫn còn nguyên giá trị. Vốn từ ngân hàng phần lớn đổ vào bất động sản đã gây nên một “cục” nợ xấu cho nền kinh tế. Do đó, khi thị trường BĐS ấm trở lại, việc áp dụng chính sách siết tín dụng cũng là điều dễ hiểu.

Hoàng Việt