|
| Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết. Ảnh: Lê Tiên |
Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung nhiều chính sách đất đai nhằm thực hiện chủ trương chung của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các địa phương, người dân và doanh nghiệp. Trong đó, bổ sung Điều 17a vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về đất đai, đầu tư, bất động sản cho rằng, Điều 17a có các quy định cụ thể nhằm tháo gỡ những bất cập về đấu giá đất, đặc biệt sau cuộc đấu giá “tai tiếng” tại Thủ Thiêm cuối năm 2021. Tuy nhiên, có một vướng mắc trong quá trình triển khai khi Điều 17a nêu điều kiện đối với đất đưa ra đấu giá là “đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở”.
Theo chuyên gia này, đây là quy định được kế thừa từ Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Liên bộ Tài nguyên và Môi trường - Tư pháp. Trong khi đó, thực tế tại nhiều địa phương khi triển khai đấu giá quyền sử dụng đất theo Thông tư liên tịch số 14 đã phát sinh “xung đột pháp luật” bởi không làm rõ được cơ quan nào lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào. Quy định phải có quy hoạch chi tiết mới đủ điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất xung đột với Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị (quy định quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập). Vậy nếu chưa đấu giá, chưa lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì cơ quan nào lập quy hoạch chi tiết? Theo ông Đỉnh, đây là câu chuyện “con gà - quả trứng” gây tranh cãi suốt thời gian qua.
Nếu cơ quan nhà nước tổ chức lập quy hoạch chi tiết bằng vốn ngân sách nhà nước để đấu giá thì sẽ trái quy định ngân sách chỉ sử dụng để lập quy hoạch chi tiết dự án không có mục đích kinh doanh (Khoản 1 Điều 12 Luật Quy hoạch đô thị). Mặt khác, pháp luật hiện hành cho phép các dự án có quy mô nhỏ dưới 5 ha (dưới 2 ha đối với dự án nhà ở chung cư) không phải lập quy hoạch chi tiết mà thay bằng bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình (Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP, Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP), nhưng Thông tư liên tịch 14 lại đặt ra điều kiện tiên quyết phải có quy hoạch chi tiết gây lúng túng khi triển khai thực hiện. Do đó, nội dung này cần có hướng dẫn cụ thể để địa phương yên tâm thực hiện.
Bên cạnh đó, ông Đỉnh cũng bày tỏ băn khoăn đối với yêu cầu “việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đối với từng thửa đất” (tại điểm c Khoản 3 Điều 17a). Yêu cầu này chỉ phù hợp với đấu giá các nền đất cho hộ gia đình, cá nhân xây nhà để ở, không hợp lý trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Theo ông Đỉnh, quy định này cần bổ sung thêm quy định loại trừ. Theo đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đối với từng thửa đất, trừ trường hợp đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.
Trao đổi với phóng viên Báo Đấu thầu, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, rất khó thực hiện quy định “đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở”. Theo pháp luật về xây dựng, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết 1/500 và bằng tiền của chủ đầu tư dự án, không phải trách nhiệm của Nhà nước. Quy hoạch chi tiết 1/500 chỉ có khi dự án đã được phê duyệt, đã tìm được chủ đầu tư… nên việc đưa ra quy định ở bước xem xét điều kiện đối với đất đưa ra đấu giá sẽ khó thực hiện trong thực tiễn. Do đó, cần hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn để giải quyết vấn đề có thể phát sinh.
Theo một cán bộ thực hiện công tác phát triển quỹ đất tại Hà Nội, một số địa phương lớn thường có nguồn vốn từ quỹ phát triển của tỉnh, thành phố, các đơn vị được giao xúc tiến việc làm sạch quỹ đất, đầu tư xây dựng hạ tầng… để lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thông qua đấu giá sẽ được vay tiền từ quỹ này để thực hiện. Sau khi tìm được nhà đầu tư trúng đấu giá (chủ đầu tư dự án), người trúng đấu giá sẽ phải hoàn trả lại khoản đầu tư này cho quỹ phát triển. Tuy nhiên, không phải địa phương nào cũng có nguồn vốn cho quỹ này, việc ứng tiền thực hiện quy hoạch chi tiết 1/500 là rất khó đối với một số địa phương. Do vậy, cần quy định rõ hơn đối với trường hợp Nhà nước phải bỏ tiền để làm sạch quỹ đất, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, lập quy hoạch chi tiết 1/500 để đảm bảo quy định này được thực hiện đồng bộ ở các địa phương, tránh việc có nơi triển khai được, có nơi không.
