Chưa rõ cơ chế giao đất, nhà đầu tư và Nhà nước cùng thiệt

(BĐT) - Việc chưa rõ ràng về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư đã trúng thầu dự án sử dụng đất đang gây khó khăn, thiệt hại không chỉ cho nhà đầu tư mà còn gây thiệt hại trực tiếp cho sự phát triển kinh tế, vốn hóa đất công, ảnh hưởng lớn tới môi trường đầu tư của địa phương và giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Nội dung "đấu thầu dự án có sử dụng đất" có trong Luật Đất đai 2003, Luật Đấu thầu 2013 và Luật Nhà ở 2014, nhưng không được quy định trong Luật Đất đai 2013. Ảnh: Song Lê
Nội dung "đấu thầu dự án có sử dụng đất" có trong Luật Đất đai 2003, Luật Đấu thầu 2013 và Luật Nhà ở 2014, nhưng không được quy định trong Luật Đất đai 2013. Ảnh: Song Lê

Một nhà đầu tư đã phản ánh như vậy liên quan đến những khó khăn, vướng mắc về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư đã trúng thầu dự án sử dụng đất.

Nhà đầu tư kêu trời

Theo nhà đầu tư này, liên quan đến quy định lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 30/2015/NĐ-CP ghi nhận đấu thầu là một trong những hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sử dụng đất, thường áp dụng cho khu đất thực hiện dự án chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện chưa có quy định rõ ràng về trường hợp giao đất, cho thuê đất trên cơ sở kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Theo đó, việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án trong thời gian qua đã có những cách hiểu và cách áp dụng khác nhau, gây khó khăn trực tiếp cho nhà đầu tư.

Trước năm 2019, một số địa phương theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã thực hiện thủ tục giao đất/cho thuê đất cho nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu thầu theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Tuy nhiên, tháng 4/2019, tại Công văn số 1647/BTNMT-PC ngày 10/4/2019 gửi Văn phòng Chính phủ, khi phản hồi về việc cho phép các dự án đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án theo pháp luật về đấu thầu và đầu tư, đồng thời nhà đầu tư đã ứng tiền giải phóng mặt bằng thì không phải đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, Bộ TN&MT khẳng định: “Hiện nay pháp luật về đất đai không quy định giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và nhà đầu tư đã ứng tiền giải phóng mặt bằng”.

Theo Nhà đầu tư, nhiều dự án đã hoàn thành thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đã tạm dừng xem xét việc giao đất/cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án. Thậm chí, một số địa phương còn dừng việc tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đã được hội đồng nhân dân thông qua chủ trương đầu tư, nằm trong các danh mục dự án thu hồi đất. Trong khi đó, tại rất nhiều dự án trong diện “tạm dừng” để xem xét việc giao đất, cho thuê đất, nhà đầu tư đã phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng để tham gia giải phóng mặt bằng khu đất thực hiện dự án mà mình đã trúng thầu. Nhà đầu tư không chỉ đứng trước nguy cơ thiệt hại về chi phí đã đầu tư, mà còn có thể mất rất nhiều cơ hội kinh doanh. Mặt khác, nếu dừng đấu thầu thì địa phương cũng không thể tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất vì không bố trí được đủ nguồn vốn để thực hiện giải phóng trước toàn bộ mặt bằng, tạo quỹ đất sạch.

Quy định rõ để phát huy nguồn lực đất đai

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT), đấu giá đất, đấu thầu dự án sử dụng đất là 2 cơ chế, công cụ hữu hiệu để tăng thu tối đa cho ngân sách nhà nước từ nguồn lực đất đai, tăng hiệu quả quản lý, phân bổ, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, so với đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất còn hướng tới nhiều mục đích quan trọng khác. Cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là sự kết hợp cả đấu thầu (phải đánh giá về năng lực, kinh nghiệm, giải pháp kỹ thuật của nhà đầu tư cũng như hiệu quả đầu tư trong tương lai) và đấu giá (chào tăng giá để khai thác giá trị địa tô), đồng thời có hợp đồng để dễ dàng kiểm soát, ràng buộc chặt chẽ nhà đầu tư, đảm bảo tiến độ, hiệu quả đầu tư theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Là một hình thức hiệu quả, nhiều địa phương đã áp dụng hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất để khai thác hiệu quả giá trị đất đai trong bối cảnh không có nguồn lực giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, thực tế triển khai không chỉ nhà đầu tư trên, mà nhiều địa phương đã phản ánh về khó khăn khi giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu, gây ảnh hưởng lớn tới hoạt động thu hút đầu tư của địa phương.

Về giải pháp, theo một số chuyên gia, Điểm i Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013, một trong những trường hợp được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá là “các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định”. Như vậy, việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá cho nhà đầu tư đã trúng thầu để thực hiện dự án có thể được áp dụng trong trường hợp có văn bản do Thủ tướng ban hành cho phép thực hiện hoặc quy định tại Nghị định thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP.

Về lâu dài, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ bổ sung chế định "đấu thầu dự án có sử dụng đất" để lựa chọn nhà đầu tư khi xem xét, sửa đổi Luật Đất đai 2013. Theo HoREA, cơ chế đấu thầu dự án sử dụng đất sẽ góp phần kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng và cạnh tranh lành mạnh. Chế định "đấu thầu dự án có sử dụng đất" đã được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhưng không còn được quy định trong Luật Đất đai 2013. Trong khi đó, chế định này được quy định trong Luật Nhà ở 2014, Luật Đấu thầu 2013, và cần thiết bổ sung vào Luật Đất đai vì đây là luật gốc.

Nguyệt Minh