(BĐT) - Bất động sản TP.HCM đã trải qua giai đoạn khó khăn khi mà nguồn cung không đủ đáp ứng cầu.
Nhiều dự án bất động sản TP.HCM bị đóng băng do sự bất cập của
các thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Ảnh: Lê
Tiên

Nhiều dự án bất động sản TP.HCM bị đóng băng do sự bất cập của các thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Ảnh: Lê Tiên

Mặt khác, dù nhiều nút thắt về pháp lý đã được tháo gỡ nhưng có lẽ thị trường bất động sản chỉ có thể khởi sắc khi các quy định này chính thức có hiệu lực từ 1/1/2021.

Gỡ vướng nhiều cơ chế, chính sách

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ 1/7/2015 - ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, đến tháng 8/2018, cả Thành phố có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp dù đã thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư, nhưng không được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để có cơ sở thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo.

Kể từ sau 7/3/2017 - ngày ban hành Văn bản 342/TTg-V.I về việc tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo QĐ số 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, đã có khoảng 150 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công bị tạm dừng để được rà soát các thủ tục đầu tư đã được thực hiện trước đây. Đến tháng 3/2019, lãnh đạo cơ quan Trung ương và Thành phố đã công bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường, nhưng thực chất nhiều dự án đến nay vẫn chưa hoạt động bình thường. “Điều này làm cho thị trường bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng nguồn cung, nhiều doanh nghiệp khó khăn, thậm chí nguy cơ phá sản mà hệ lụy là người tiêu dùng khó tiếp cận sản phẩm nhà ở; giá nhà có xu hướng tăng; nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản cũng bị sụt giảm theo”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Chia sẻ về những khó khăn tại Dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển (Nhà Bè, TP.HCM), bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Quốc Cường Gia Lai cho biết, Dự án đã được chấp thuận đầu tư. Nhưng đến nay, Quốc Cường Gia Lai không được giao đất mà phải chờ xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ do là đất dự án có kênh rạch bên trong.

Tuy nhiên, theo đánh giá của HoREA, những khó khăn về cơ chế, chính sách mà nhiều doanh nghiệp bất động sản TP.HCM phải đối mặt sẽ dần biến mất khi tới đây, Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi một số điều Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường, kết hợp với Luật Xây dựng sửa đổi chính thức có hiệu lực.

Cụ thể, nếu như trước đây Luật Nhà ở quy định phải có 100% đất ở hợp pháp mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, bây giờ, luật sửa đổi quy định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đối với nhà đầu tư: “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”. Điều này khai thông bế tắc của 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp tại TP.HCM.

Hay như quy định cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp, có hiệu lực từ ngày 1/1/2021, sẽ tháo gỡ được vướng mắc đối với hàng trăm dự án có sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, đã bị ách tắc trong 5 năm qua.

Liệu đã tới hồi thái lai?

Với nhiều điểm nghẽn về cơ chế, chính sách được khai thông, thị trường bất động sản TP.HCM được giới đầu tư kỳ vọng sẽ khởi sắc trong thời gian tới.

Theo báo cáo mới nhất của Savills về thị trường căn hộ, nguồn cung sơ cấp nửa đầu năm 2020 giảm 52% theo năm với hơn 9.100 căn, đây là mức giảm thấp nhất trong 5 năm qua. Trong nửa cuối 2020, sẽ có hơn 31.700 căn dự kiến mở bán. “Do chậm trễ phê duyệt giấy phép xây dựng, phần lớn nguồn cung tương lai đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Quận 2 và Quận 9 tiếp tục dẫn dắt nguồn cung, chiếm hơn 53% thị phần. Hạ tầng được chú trọng đầu tư và khả năng kết nối liên tục được cải thiện đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các quận phía Đông”, đại diện Savills cho biết. Nguồn cung tương lai đến năm 2022 dự kiến đạt 147.000 căn, trong đó hạng C tiếp tục chiếm lĩnh với 62% thị phần; nhiều chủ đầu tư dần chuyển hướng sang phân khúc này do nhu cầu cao từ thị trường.

Tuy vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, dù nhiều quy định đã được sửa đổi nhưng phải đến đầu năm 2021 mới chính thức có hiệu lực. Do đó, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ có khởi sắc nhất định cả nguồn cung lẫn tâm lý mua bán, song để bứt phá ngay 6 tháng cuối năm là điều không thể.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREa cho biết, trong quá trình góp ý kiến Dự thảo Luật Đầu tư, Luật Xây dựng (sửa đổi), Hiệp hội đã đề nghị Quốc hội thông qua theo hình thức rút gọn để sớm có hiệu lực. Nhưng, Quốc hội đã quyết định các luật trên có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2021.

“Do đó, Hiệp hội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ làm việc với Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết quy định một số điều khoản của Luật PPP và Luật Xây dựng (sửa đổi), có hiệu lực kể từ ngày 1/9/2020, để đảm bảo được tính đồng bộ và kịp thời xử lý ách tắc đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất” ông Châu kiến nghị.