IPO: Interserco bỏ quên “đất vàng”

(BĐT) - Ngày 6/6/2016 tới đây, Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội sẽ tổ chức phiên đấu giá bán cổ phần (CP) lần đầu ra công chúng (IPO) cho Công ty TNHH MTV Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Quốc tế (Interserco)...
Lô đất tại địa chỉ 17 Phạm Hùng của Interserco nằm trong khu vực đang dần trở thành trung tâm TP. Hà Nội. Ảnh: Lê Tiên
Lô đất tại địa chỉ 17 Phạm Hùng của Interserco nằm trong khu vực đang dần trở thành trung tâm TP. Hà Nội. Ảnh: Lê Tiên

Câu chuyện “đất vàng” một lần nữa được nhắc đến, bởi theo kết quả xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị quyền sử dụng đất của Interserco hoàn toàn bằng 0, trong khi công ty này đang nắm trong tay hàng chục nghìn m2 “đất vàng”.

10.000 đồng/cổ phiếu có rẻ?

Theo kế hoạch cổ phần hóa, vốn điều lệ dự kiến của Interserco là 360 tỷ đồng. Nhà nước nắm giữ 45%, tương đương 16,2 triệu CP; 9,72 triệu CP được chào bán cho nhà đầu tư chiến lược (27% vốn điều lệ); 9,9 triệu CP được chào bán công khai (27,52% vốn điều lệ), còn lại một phần nhỏ được chào bán cho người lao động. Giá khởi điểm cho mỗi CP được chào bán công khai là 10.000 đồng.

Interserco là doanh nghiệp (DN) nhà nước thành lập năm 1980 trực thuộc UBND TP. Hà Nội. Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 3 năm gần đây của Interserco có sự tăng giảm không ổn định. Năm 2013 đạt 22 tỷ đồng, tăng 15,5% so với năm 2012 do giá vốn hàng bán giảm. Năm 2014, lợi nhuận gộp giảm mạnh so với năm 2013 từ 22 tỷ đồng xuống 11,4 tỷ đồng do doanh thu bán hàng giảm nhưng giá vốn hàng bán tăng.

Doanh thu từ bán hàng luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng doanh thu của Interserco - bình quân trên 70%, tuy nhiên con số có xu hướng giảm qua các năm. Mảng dịch vụ logistics cũng đóng góp bình quân trên 14% tổng doanh thu, là một trong những hoạt động chủ yếu, xây dựng nên thương hiệu Interserco, cũng là mảng hoạt động đem lại lợi nhuận lớn nhất trong tổng lợi nhuận của Công ty.

Lợi nhuận trước thuế năm 2012 của Interserco đạt 21,3 tỷ đồng, giảm 15% so với năm 2011. Con số bắt đầu giảm dần trong thời gian tiếp theo. Đến năm 2014, Công ty lỗ trước thuế 20,3 tỷ đồng, được cho biết là do hạch toán phần còn lại chi phí Dự án pháo hoa chào mừng 1000 năm Thăng Long, đồng thời giảm thu nhập từ Dự án Trung tâm Thương mại Interserco Việt Nam. 9 tháng đầu năm 2015, Interserco tiếp tục lỗ 357 triệu đồng.

Kết quả kinh doanh giảm sút được lý giải là do mảng cung ứng lao động quốc tế bắt đầu từ năm 2013 đã được Công ty chuyển giao hoàn toàn cho công ty con. Tại thời điểm cuối quý III/2015, tỷ lệ nợ/tổng tài sản của Interserco là 33,13%, được đánh giá là con số khá an toàn. 

Thuê đất 50 năm, vẫn không định giá quyền sử dụng đất

Hiện tại Interserco đang sử dụng 2 mảnh đất với tổng diện tích 68.110 m2. Hình thức là cho thuê sử dụng hàng năm, tuy nhiên thời hạn tương đối lâu (50 năm), sớm nhất đến năm 2047 mới hết hạn.
Tại thời điểm cuối năm 2014, giá trị DN và vốn nhà nước của Interserco lần lượt đạt 528 tỷ đồng và 358 tỷ đồng. Đáng lưu ý, giá trị quyền sử dụng đất của Công ty hoàn toàn bằng 0 – không đóng góp vào giá trị DN cũng như giá trị phần vốn nhà nước tại Interserco. 10.000 đồng/CP vì vậy được đánh giá không phản ánh quyền sử dụng đất của Interserco.

Interserco cho biết, hình thức sử dụng đất hiện tại của Công ty đối với các lô đất là thuê đất trả tiền hàng năm thông qua hợp đồng thuê đất. Phương án sử dụng đất sau khi cổ phần hóa của Công ty vẫn tiếp tục hình thức cũ. Vì vậy, giá trị quyền sử dụng đất không được tính vào giá trị DN.

Được biết, hiện tại Interserco đang sử dụng 2 mảnh đất với tổng diện tích 68.110 m2. Hình thức là cho thuê sử dụng hàng năm, tuy nhiên thời hạn tương đối lâu (50 năm), sớm nhất đến năm 2047 mới hết hạn. Đây được đánh giá là lợi thế khá lớn.

Hơn thế nữa, Interserco đã góp vốn bằng tài sản trên diện tích đất gần 12.000 m2 cùng các đối tác thành lập Công ty CP Bất động sản Quốc tế thực hiện Dự án Tổ hợp văn phòng, nhà điều hành, Trung tâm thương mại dịch vụ công cộng, khách sạn theo văn bản năm 2007 của UBND TP. Hà Nội. Khu đất này có địa chỉ tại 17 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Với tốc độ đô thị hóa nhanh, khu vực này đang dần trở thành trung tâm Thành phố.

Hơn 35.000 m2 đất cũng tại khu vực này theo kế hoạch sẽ được Interserco và Công ty CP Bất động sản AZ thực hiện dự án tại văn bản của Bộ KH&ĐT năm 2011 và của UBND TP. Hà Nội tháng 10/2015. Không tiết lộ dự án gì, tuy nhiên một khi kết hợp thực hiện với công ty bất động sản, không ngoại trừ đây cũng là dự án bất động sản. Cũng cần lưu ý, Interserco là DN trực thuộc UBND TP. Hà Nội. Sau cổ phần hóa, cơ quan này tiếp tục sở hữu 45% cổ phần Interserco, vì thế Công ty sẽ có những thuận lợi nhất định về mặt chính sách, cơ chế.

Như vậy, các dự án bất động sản trong tương lai sẽ được triển khai trên diện tích đất hơn 47.000 m2 tại khu đất nằm trên đường Phạm Hùng. Những lợi ích các dự án bất động sản mang lại có lẽ không quá khó để dự đoán.

Theo kế hoạch, Interserco sẽ tiến hành xin chủ trương di dời Cảng nội địa ICD từ Mỹ Đình về Hoài Đức, Hà Nội. Cảng này có tổng vốn đầu tư khoảng 1.360 tỷ đồng, trong đó vốn tự có chiếm 20%, vốn vay ngân hàng và nguồn khác chiếm 80%. Công trình dự kiến khởi công từ quý II/2016 và hoàn thành vào quý I/2018. Kế hoạch này hé lộ khả năng chuyển đổi chức năng khu đất vàng khu vực Mỹ Đình như đã phân tích ở trên.                

Đan Nguyên

Tin liên quan