Tín dụng bất động sản: Thắt chặt hay nới lỏng?

(BĐT) - Thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt, kịp thời để vừa hạn chế nợ xấu vừa điều chỉnh thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng tích cực và lành mạnh hơn vẫn là bài toán hóc búa trong lúc này.
Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu trên thị trường bất động sản. Ảnh: Đinh Tuấn
Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu trên thị trường bất động sản. Ảnh: Đinh Tuấn

Hạn chế nợ xấu

Hiện nay, tín dụng trong BĐS của toàn hệ thống được cho là chiếm khoảng 10%. Như vậy vẫn nằm trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế (khoảng 12%). Tuy nhiên, giới chuyên gia lưu ý, cần quan tâm khi tỷ lệ này đang tiệm cận đến giới hạn.

Tính đến tháng 8/2016, tín dụng BĐS tăng 6,73%, chậm hơn so với tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn ngành (gần 10%) và chỉ bằng một nửa của cùng kỳ năm ngoái (13,06%). Tuy vậy, không ít ngân hàng vẫn tỏ ra thận trọng dù tăng trưởng tín dụng của ngành đã cải thiện tích cực trong hơn 3 quý đầu năm nay.

Với tín dụng BĐS, một số ngân hàng luôn kiểm soát chặt chất lượng, hạn chế rủi ro nợ xấu và hạn chế tối đa trong việc cung ứng vốn cho chủ đầu tư dự án BĐS nhưng vẫn ưu tiên cho các dự án có đầu ra tốt. Trước bối cảnh cho vay BĐS còn nhiều rủi ro, nhất là khi nợ xấu có xu hướng tăng, để quyết định cho vay, các ngân hàng phải thẩm định kỹ càng các dự án đáp ứng tiêu chí an toàn.

Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án phải có 15%, 20% vốn chủ sở hữu. Thế nhưng, 80%, 85% vốn đầu tư dự án của doanh nghiệp BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 2 nguồn là vốn tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng, mà trước hết là nguồn vốn tín dụng ngân hàng để thực hiện dự án.

Giới chuyên gia khuyến nghị, để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng. Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế tín dụng, kể cả áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe, khống chế tăng trưởng tín dụng.

Đơn cử như gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng mà 2/3 dùng để kích cầu trực tiếp đến người tiêu dùng, đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu trên thị trường BĐS, hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở và góp phần hỗ trợ thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Băn khoăn tín dụng ưu đãi

Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 1013/QĐ-TTg quy định lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội là 4,8%/năm, áp dụng đến hết ngày 31/12/2016 tại Ngân hàng Chính sách xã hội, nhưng trên thực tế thì vẫn chưa thực hiện được.
Riêng tại TP.HCM, theo báo cáo 9 tháng đầu năm 2016 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay Thành phố đã giải ngân được 6.927 tỷ đồng cho 10.532 khách hàng. Trong đó, cho 10.525 cá nhân, hộ gia đình vay 5.520 tỷ đồng và 7 doanh nghiệp được vay 1.406 tỷ đồng đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Vấn đề là Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo chấm dứt cấp tín dụng ưu đãi này cho các dự án nhà ở xã hội kể từ ngày 1/6/2016, chỉ tiếp tục cấp tín dụng cho cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước ngày 31/3/2016, và chỉ giải ngân đến hết ngày 31/12/2016. Các trường hợp nhận nhà từ ngày 1/1/2017 trở đi thì không được tiếp tục giải ngân từ gói tín dụng ưu đãi mà phải chuyển sang vay tín dụng thương mại theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng.

HOREA nhấn mạnh, cho đến nay, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng về cơ bản đã kết thúc, trong lúc chính sách tín dụng nhà ở xã hội chưa triển khai được, nên người thu nhập thấp đô thị và các đối tượng chính sách chưa có cơ hội để tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để mua nhà ở.          

Thực tế, Luật Nhà ở 2014 đã xác lập chính sách nhà ở xã hội, nhưng cho đến nay vẫn chưa thể triển khai do các bộ vẫn chưa trình Chính phủ để bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách cho Ngân hàng Chính sách xã hội, Vietcombank, Vietinbank, Agribank, và BIDV, nên chưa có nguồn vốn để triển khai chương trình nhà ở xã hội.

Ngày 6/6/2016, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 1013/QĐ-TTg quy định lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội là 4,8%/năm, áp dụng đến hết ngày 31/12/2016 tại Ngân hàng Chính sách xã hội, nhưng trên thực tế thì vẫn chưa thực hiện được. Trong khi đó, người vay mua nhà ở xã hội của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng vẫn phải chịu mức lãi suất 5%/năm, áp dụng cho năm 2016 theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, nhận định đây là điều rất bất hợp lý cần được sửa đổi sớm.    

Thế Vinh