Thông tư 02/2016 về quản lý nhà chung cư: Những quy định trên Giời!

Phải đến ngày 2/4/2016, Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng mới chính thức có hiệu lực, nhưng ngay thời điểm này đã nhận được phản ứng nặng nề vì những quy định được ví như như ở trên Giời rơi xuống!
Chức năng của Bộ Xây dựng là quản lý nhà nước lĩnh vực xây dựng, chứ không thể quản cả vấn đề văn hóa - xã hội.
Chức năng của Bộ Xây dựng là quản lý nhà nước lĩnh vực xây dựng, chứ không thể quản cả vấn đề văn hóa - xã hội.

Thừa quy định lặt nhặt…

Đọc Phụ lục Mẫu nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD (Thông tư 02) với các quy định được nhiều người ví như một “hương ước trong phố” bất khả thi.

Cụ thể, theo Điều 2 của Mẫu nội quy quy định về “Các hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng nhà chung cư”. Ngoài việc quy định “thừa” những hành vi vốn đã bị nghiêm cấm bởi các quy định pháp luật hình sự, hành chính khác như hành vi đánh bạc, mại dâm, mua bán, tàng trữ chất ma túy… thì cũng có những quy định còn khá mơ hồ, nghiêng về định tính như, không được nói tục, chửi bậy, sử dụng các thiết bị phát ra âm thanh gây ồn…

“Quy chế rất khó thực hiện, vì không có quy định thế nào là nói tục, chửi bậy, cơ quan nào kết luận câu nói, lời nói nhất định nào đó là nói tục, chửi bậy”,  anh Trần Long Giang, cư dân chung cư CT1A ĐN1, Mỹ Đình 2 (Hà Nội) nhận xét.

Theo ông Nguyễn Đăng Sơn, Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng (Tổng hội Xây dựng Việt Nam), những vấn đề liên quan đến văn hóa, nếp sống văn minh đô thị đã có các đơn vị hành chính cấp phường, xã đảm trách.

 “Chức năng của Bộ Xây dựng là quản lý nhà nước lĩnh vực xây dựng, chứ không thể quản cả vấn đề văn hóa - xã hội!”, ông Sơn nói

Tương tự, cũng không có “khung” để xác định thế nào là “tiếng ồn ảnh hưởng đến sinh hoạt của những người xung quanh” - được xác định bằng đơn vị đo âm thanh nhất định hay bằng cảm giác của người phản ánh? Hay như quy định về hợp đồng dịch vụ quản lý nhà chung cư phải có tên, địa chỉ người đại diện ký hợp đồng, quy mô diện tích… Quy định này là thừa, vì trong các hợp đồng kinh tế đều có sẵn biểu mẫu và được điều chỉnh bởi các quy định khác của pháp luật.

Bên cạnh những quy định lặt nhặt, thừa và khó thực hiện, Thông tư 02 còn quy định “trái luật”, phân biệt đối xử và tước quyền công dân. Cụ thể, quy định “thành viên ban quản trị nhà chung cư là người không có tiền án, tiền sự” là đã tạo ra sự phân biệt đối xử, hạn chế quyền công dân.

“Cư dân đã hoàn thành án phạt tù, trở về địa phương, được xóa án tích thì có quyền công dân bình đẳng như những người khác. Vì vậy, quy định cấm họ ứng cử là trái với quy định của pháp luật”, Luật sư Phạm Văn Phúc, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội nhận định.

Một vấn đề khác, theo Luật sư Phúc, Thông tư  02 “quy định quá chi tiết về mức phí dịch vụ chung cư”. “Mức trần phí dịch vụ chung cư đã được UBND các tỉnh, thành phố ban hành và phụ thuộc vào chất lượng dịch vụ, loại chung cư thì chủđầu tư và cư dân thỏa thuận mức phí. Bộ Xây dựng quy định việc này để làm gì?”, Luật sư Phúc nghi vấn.

Thiếu nhiều quy định “sát sườn”

Trong lúc Thông tư số 02/2016/TT-BXD có vẻ như thừa các quy định nhỏ nhặt, tiểu tiết thì các quy định ảnh hưởng trực tiếp, sát sườn đến các cư dân lại “vắng bóng”.

Phản ứng trước các quy định bất cập của Thông tư này, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cùng nhiều chuyên gia, doanh nghiệp và người dân đã lên tiếng phản đối và đề nghị sửa đổi.

Điển hình là quy định về chỗ đỗ xe. Cụ thể, tại khoản 4d, Điều 8 của Thông tư quy định: “Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng, hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó, hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư”.

Theo HoREA, quy định này vô hình trung đã hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà chung cư đang sở hữu chỗ để xe ô tô và tạo lợi thế cho chủ đầu tư. Ngoài ra, Thông tư đã không hạn chế quyền của chủ đầu tư đã sở hữu chỗ để xe ô tô.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định này đang tạo kẽ hở cho chủ đầu tư kiếm lợi, còn cư dân thiệt thòi.

“Một chung cư có 10 chỗ để xe ô tô, nhưng 2 người ở tại chung cư đó không mua. Sau đó trong số 8 người đã sở hữu chỗ để xe trước đó muốn bán lại và 2 người kia cũng không có nhu cầu sử dụng. Như vậy theo quy định, nếu người trong chung cư không mua thì chỗ để xe đó sẽ được chủ đầu tư mua lại. Không loại trừ chủ đầu tư bán các suất để xe này cho người không ở tại chung cư vì luật không quy định hành vi này”, ông Châu nói.

Cũng về vấn đề trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành cho rằng: “Thông tư 02 chưa rõ ràng, nếu không quy định chủ đầu tư chỉ được phép bán, chuyển nhượng phần diện tích chỗ để xe dôi ra so với tiêu chuẩn xây dựng thì sẽ dễ dẫn đến tranh chấp. Như vậy vô hình trung, chính sách lại làm nảy sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân”.

Hay như Thông tư 02 còn quy định “thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải là chủ sở hữu đang sử dụng nhà chung cư đó”. Trên thực tế, có một tỷ lệ lớn tại các chung cư là chủ sở hữu cho thuê căn hộ. Do vậy nếu quy định “phải là chủ sở hữu đang sử dụng nhà chung cư” mới được là thành viên ban quản trị thì đã tước đi quyền của nhiều chủ sở hữu căn hộ.

Có ý kiến cho rằng, nhiều quy định của Thông tư 02 là “thừa tiểu tiết, thiếu vấn đề sát sườn” nhưng lại thiếu chế tài.

“Hầu hết các quy định trong thông tư này đều không có chế tài, nếu không làm cũng chẳng biết phải xử lý ai và xử lý ra sao. Tôi cho rằng, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư năm 2008 “thất bại” chính là vì thiếu chế tài. Thông tư 02 hình như cũng đang đi vào “vết xe đổ” của Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD”, một chuyên gia nhận xét.

Theo Hữu Tuấn
Đầu tư