Thời điểm nào xác định giá đất đối ứng dự án BT?

(BĐT) - Đối với dự án BT, giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất đối ứng là hai hệ số quan trọng nhất, nhưng tại bước đấu thầu, giá trị quỹ đất lại chưa được xác định. 
Việc xác định giá trị quỹ đất hoàn vốn tại bước đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT sẽ giúp thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn. Ảnh: Tiên Giang
Việc xác định giá trị quỹ đất hoàn vốn tại bước đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT sẽ giúp thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn. Ảnh: Tiên Giang

Điều này dẫn đến nhà đầu tư phải “đếm cua trong lỗ”, không chủ động được phương án tài chính khi dự thầu và thực tế là đã rất ít nhà đầu tư nhảy vào những cuộc chơi này, trừ nhà đầu tư đã có một hành trình dài đeo đuổi dự án, dẫn đến chỉ định thầu. 

Nhà đầu tư  chưa đủ thông tin

Dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất đối ứng có vị trí được cho là đắc địa chắc chắn hấp dẫn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, thời gian qua đa số dự án BT khi đưa ra sơ tuyển chỉ có 1 nhà đầu tư tham gia và trúng sơ tuyển, cũng chính là nhà đầu tư đề xuất dự án. Tại sao miếng bánh hấp dẫn không được nhiều nhà đầu tư quan tâm?

Thực tế từ những dự án BT đưa ra sơ tuyển mà Báo Đấu thầu đã phản ánh, có những trường hợp chưa rõ vị trí quỹ đất đối ứng, đồng nghĩa chưa rõ phương án hoàn vốn. Hơn nữa, theo quy định hiện hành, tại bước đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, giá trị quỹ đất hoàn vốn chưa được xác định, giá trị dự án BT được xác định trước, sau đó khi đủ điều kiện, thủ tục mới có thể ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và thực hiện xác định giá trị quỹ đất, thanh toán tại thời điểm cho thuê đất, giao đất theo Luật Đất đai.

Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) Quảng Bình cho rằng, với quy định này, tại thời điểm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, các nhà đầu tư chưa biết được giá trị đất sẽ thanh toán là bao nhiêu nên bị động về phương án tài chính khi dự thầu. Đơn vị này kiến nghị cần xác định giá trị quỹ đất thanh toán dự án BT trước thời điểm mời thầu để nhà đầu tư chủ động phương án tài chính.

Đồng quan điểm, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế cho rằng, cần điều chỉnh quy định theo hướng: ở thời điểm lập hồ sơ mời thầu/hồ sơ yêu cầu phải xác định giá đất của quỹ đất thực hiện dự án khác để có cơ sở xây dựng cơ chế tài chính dự án, sơ bộ xác định được giá trị quỹ đất, từ đó xác định diện tích đất tương ứng giao cho nhà đầu tư làm cơ sở thanh toán vốn đầu tư dự án BT. Đồng thời quy định nguyên tắc điều chỉnh giá đất, điều chỉnh diện tích đất khi có những biến động theo thời gian.

Nhiều địa phương đánh giá, việc hồ sơ mời thầu xác định rõ vị trí, giá trị quỹ đất sẽ cung cấp đủ cơ sở cho nhà đầu tư xây dựng phương án tài chính, thu hút sự tham gia của nhà đầu tư, tăng cạnh tranh, giảm chỉ định thầu. Khi đó, cả giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất đối ứng đều được xác định qua đấu thầu cạnh tranh. 

Giá trị đất cần xác định qua đấu thầu cạnh tranh

Theo một chuyên gia về đấu thầu, nếu giá trị quỹ đất thanh toán được xác định ngay ở bước đấu thầu, thì không những giúp cuộc thầu cạnh tranh, thu hút nhà đầu tư hơn, mà còn là cách thức để xác định giá trị đất theo cơ chế thị trường, cạnh tranh qua đấu thầu như tinh thần của Nghị quyết 11-NQ/TW về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Ý kiến khác lại cho rằng việc xác định giá đất ngay tại bước đấu thầu, đến khi giao đất, giá biến động sẽ gây thất thoát. Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, do những bất cập trong Luật Đất đai 2013 về cơ chế hình thành "khung giá đất", "bảng giá đất" nên trên thực tế, "bảng giá đất" của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hiện nay đều chỉ bằng khoảng 30 - 50% giá thị trường. Công tác thực thi pháp luật về quy trình, thủ tục định giá đất cụ thể của các dự án hiện nay còn rất nhiều bất cập, không minh bạch, tạo ra tệ xin - cho, nhũng nhiễu, tiêu cực, làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Giá trị quỹ đất thanh toán dự án BT vì thế, theo bà Vũ Quỳnh Lê, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu thuộc Bộ KH&ĐT, tốt nhất nên được xác định qua quy trình đấu thầu cạnh tranh, được thị trường kiểm chứng.

Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 63/2018/NĐ-CP, quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/500 (nếu có) của quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư phải được lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật trước khi báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt. Quy định này sẽ đảm bảo giá đất ở thời điểm đấu thầu sát với giá thị trường, với điều kiện sau đó quy hoạch quỹ đất thanh toán không được tùy tiện điều chỉnh. Để chắc chắn hơn, Sở KH&ĐT tỉnh Bắc Ninh đề xuất xác định quy hoạch tỷ lệ 1/500 ngay tại thời điểm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Ngoài ra, sự chưa thống nhất trong pháp luật liên quan cũng dẫn đến khó khăn khi giao đất cho nhà đầu tư BT. Thực tế, quỹ đất hoàn vốn dự án BT đều chưa giải phóng mặt bằng. Sau khi được lựa chọn, nhà đầu tư giải phóng mặt bằng, tạo thành đất sạch. Tuy nhiên, đến bước này, theo quy định của Luật Đất đai, đất sạch muốn giao đất lại phải đấu giá, đặt ra vấn đề nhà đầu tư trúng đấu thầu đã thi công dự án BT, đã ứng tiền giải phóng mặt bằng không trúng đấu giá sẽ giải quyết như thế nào? Ông Bùi Việt Hưng (Vụ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính) cho rằng, nên sửa đổi Luật Đất đai, theo hướng quy định riêng đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT.

Bởi vì thực tế, việc giao quỹ đất, tài sản cho nhà đầu tư BT, theo Cục Quản lý đấu thầu, không mang ý nghĩa “chỉ định”, mà bản chất là Nhà nước thanh toán cho nhà đầu tư đã được lựa chọn qua đấu thầu dự án BT.

Nguyệt Minh