Giảm can thiệp hành chính trong định giá đất

(BĐT) - Nguồn thu từ đất là một nguồn thu ngân sách rất lớn phục vụ đầu tư phát triển. Tuy nhiên, các quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất chưa thực sự bảo đảm nguyên tắc giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường, có thể gây thất thu không nhỏ.
Ảnh minh họa: Internet
Ảnh minh họa: Internet

Bộ Tư pháp cho biết, hiện nay về nguyên tắc xác định giá đất, Luật Đất đai quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng. Điều 113 Luật Đất đai quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần nhưng trên thực tế giá đất do Nhà nước quy định và quyết định luôn thấp hơn giá thị trường nhiều lần. Đây là nguyên nhân gây ra khiếu nại khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.  

Giá đất do Nhà nước quyết định thấp làm cho giá trị bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất cũng thấp, gây ra lãng phí, tham nhũng trong quản lý đất đai khi cơ quan hành chính vừa có thẩm quyền quyết định về đất đai lại vừa có thẩm quyền quyết định giá trị đất đai.

Việc định giá đất theo sát với giá thị trường không chỉ ngăn chặn tham nhũng mà còn có ý nghĩa quan trọng trong các quan hệ về sở hữu, giao dịch có liên quan, giúp tòa án và tổ chức tài phán khác có căn cứ phù hợp để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Theo Bộ Tư pháp, về tổng thể, để tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung, Luật Đất đai cần có cơ chế pháp lý giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan hành chính vào quyết định giá đất.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra thực tế tại TP.HCM trong giai đoạn 2003 - 2013 và từ 1/7/2014 đến nay chưa có trường hợp nào Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, mặc dù giá đất đã có nhiều biến động và trên thực tế bảng giá đất của TP.HCM chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Kết quả công tác thẩm định giá đất cụ thể cũng chưa thể bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

HoREA lấy ví dụ, mặc dù pháp luật về đất đai cho phép "UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất do Chính phủ quy định" thì tính giá đất tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ của Thành phố cũng chỉ khoảng 210 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường (1 tỷ đồng/m2). Ngày 15/3/2018, UBND TP.HCM đã ban hành quy định về hệ số đất điều chỉnh, tuy nhiên, dù áp dụng hệ số điều chỉnh ở mức 2,1 lần, thì giá đất tại 3 tuyến này cũng chỉ khoảng 442 triệu đồng/m², chưa bằng một nửa so với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Horea cho rằng, cơ chế khung giá đất - bảng giá đất hiện nay cần phải được thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tiễn và Hiệp hội kiến nghị bỏ quy định về khung giá đất.

Tập đoàn Công nghiệp Than Khoáng sản Việt Nam cũng kiến nghị cần giảm sự can thiệp của cơ quan hành chính vào quá trình định giá đất. Chính phủ cũng không quy định về phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất; việc định giá đất được trao cho hệ thống các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá độc lập, vì đây là lĩnh vực cần chuyên môn sâu. Nhà nước hoàn chỉnh khung pháp luật và thể chế để quản lý dịch vụ định giá đất độc lập và tạo điều kiện nâng cao chất lượng chuyên môn và đạo đức của định giá viên trên nguyên tắc trao quyền cho Hiệp hội Thẩm định giá.

Minh Thư