HoREA kiến nghị giao thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất”

(BĐT) - Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị UBND Thành phố đề xuất với Chính phủ, Quốc hội sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành "khung giá đất" và giao thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành "bảng giá đất".
Điều chỉnh giá đất phải đảm bảo đúng nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá thị trường" theo quy định của Luật Đất đai. Ảnh: Ngô Ngãi
Điều chỉnh giá đất phải đảm bảo đúng nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá thị trường" theo quy định của Luật Đất đai. Ảnh: Ngô Ngãi

Trong một công văn gửi tới UBND TP.HCM mới đây để góp ý về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn Thành phố, HoREA cho biết, sau khi nghiên cứu hệ số điều chỉnh giá đất, nhận thấy có một số điểm bất cập.

Cụ thể, thực hiện quy định của Luật Đất đai 2013 về việc Chính phủ ban hành "khung giá đất", cấp tỉnh căn cứ "khung giá đất" để ban hành "bảng giá đất" và được điều chỉnh mức giá tối đa không quá 30% mức giá tối đa trong "khung giá đất".

"Khung giá đất" và "bảng giá đất" có niên độ 5 năm. Hàng năm, cấp tỉnh điều chỉnh các mức giá trong "bảng giá đất" bằng hệ số điều chỉnh giá đất để đảm bảo nguyên tắc giá đất trong "bảng giá đất" phù hợp với giá thị trường.

Tuy nhiên, theo HoREA, cơ chế xây dựng "khung giá đất - bảng giá đất" như quy định trên không thể đảm bảo được nguyên tắc giá đất trong "bảng giá đất" phù hợp với giá thị trường như quy định của Luật Đất đai. Bởi giá đất trong "bảng giá đất" phổ biến chỉ đạt khoảng 30 - 50% giá thị trường mà thôi.

Ví dụ, đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ thuộc Quận 1 có giá tối đa trong "khung giá đất" là 162 triệu đồng/m2. Thành phố được nâng lên 30% thành mức giá tối đa trong "bảng giá đất" là 210,6 triệu đồng/m2. Quyết định 09/2018/QĐ-UBND ngày 15/3/2018 của UBND Thành phố xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho năm 2018 là 2,1 lần giá đất do UBND Thành phố quy định, nên giá đất là 442,26 triệu đồng/m2. Mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường lên đến trên 1 tỷ đồng/m2

Vẫn theo HoREA, trong những năm gần đây, Quận 2 có tốc độ đô thị hóa rất cao, được đầu tư, phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông, đặc biệt là Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Nhưng khi phân chia khu vực phát triển của Thành phố (phân chia thành 5 khu vực) thì có một điểm rất bất hợp lý là Quận 2 lại xếp vào khu vực 3, thấp hơn Quận 7 được xếp vào khu vực 2.

Điều này chưa đảm bảo nguyên tắc công bằng đối với người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước, vì mức nộp ở Quận 7 cao hơn Quận 2, trong khi điều kiện hạ tầng đô thị của hai quận này là tương đương với nhau.

Đặc biệt, Sở Tài chính TP.HCM đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 so với năm 2018 từ 19% đến 30%, cao hơn nhiều so với mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 so với năm 2017 (5% - 8,33%).

Ví dụ, hệ số điều chỉnh giá đất khu vực 1: năm 2017 là 2; năm 2018 là 2,1 (tăng 5% so với năm 2017); đề xuất năm 2019 là 2,5 (tăng 19% so với năm 2018); khu vực 5: năm 2017 là 1,2; năm 2018 là 1,3 (tăng 8,33% so với năm 2017); đề xuất năm 2019 là 1,7 (tăng 30% so với năm 2018).

Đây cũng là nội dung cần nghiên cứu xem xét kỹ, bởi lẽ chỉ số tăng giá (CPI) 9 tháng đầu năm 2018 chỉ là 3,57% so với cùng kỳ năm 2017, và cả năm 2018, chỉ số CPI cũng được dự báo không vượt quá 4%.

Từ nghiên cứu trên đây và để không làm tăng quá nhiều nghĩa vụ tài chính của các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở, HoREA kiến nghị UBND Thành phố và Sở Tài chính TP.HCM xếp Quận 2 vào khu vực 2, cùng nhóm với Quận 7 thì hợp lý hơn và đảm bảo sự công bằng khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước.

Đồng thời, kiến nghị tiếp tục áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 tương đương cách tính mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 theo Quyết định 09/2018/QĐ-UBND, tăng từ 5% - 8,33%, vì mức đề xuất tăng từ 19% đến 30% của Sở Tài chính TP.HCM là quá cao và chưa hợp lý.

Về lâu dài, để tăng tính chịu trách nhiệm và chủ động của Thành phố, HoREA kiến nghị Thành phố đề xuất với Chính phủ, Quốc hội sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành "khung giá đất" và giao thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành "bảng giá đất" có niên độ 5 năm, hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá đất để đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá thị trường" theo quy định của Luật Đất đai.    

Ngô Ngãi